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巴曙松通讯：市场需求是否已向消费主导转换？

作者: 巴曙松时间: 2010-07-19 01:53:22 来源: [ 观点网 ]

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如果去库存与去投资过程逐步结束，那么房地产需求的投资主导向消费品主导的转化就会推进，除非现出现极度宽松的货币条件。

　　从需求方面的因素看，新一轮调控以来，一线城市以及全国各主要城市的成交量已经大幅度萎缩，仅从6月份的数据看，四大一线城市的成交量同比下滑约在65%--75%之间。

　　因此，从房地产市场供给与需求的基本情况，我们可以判断，一线城市的房价上涨预期已初步得到抑制。

　　（三）紧缩的信贷政策将严厉抑制投机性需求

　　首先，2009年底M2同比增速创下历史高点，但是2010年以来信贷投放大幅度回落，并且在连续3次上调存款准备金率和公开市场回笼资金的冲击下，M2增速已经持续、快速下滑，连续6个月累计回落近9个百分点。如果采用“M2-实际GDP增速-CPI”这个指标来衡量当前货币市场的宽松程度，那么到目前为止，货币市场持续收缩，已经接近历史平均值即5%左右的水平。

　　其次，居民中长期消费贷款和个人按揭贷款的减少意味着家庭正在经历去杠杆化，投机性需求可能在一些局部城市会陆续离场。截至5月份，居民中长期消费贷款与按揭贷款保持了一致性下降趋势，其中较4月份新增中长期消费贷款下降330亿，按揭贷款较4月份累计同比下降了13个百分点。除非三、四季度信贷政策有年放松，否则未来个人按揭贷款将保持下降趋势，投机性需求将持续萎缩。

　　四、去库存周期：投资主导向消费主导转化进程中的估值调整

　　市场供给与需求结构的逆转、紧缩性信贷政策对价格上涨预期的抑制意味着在当前的情况下，房地产从投资属性主导，逐步转型到消费品属性主导正在成为政策努力引导的目标之一，而去库存是完成这种转化和短周期调控的重要观察阶段。

　　（一）去库存周期调整下，房地产行业趋势性成长机会降低

　　首先，去库存的第一阶段通常表现为量缩价滞，估值处于动荡调整期。在当前环境下，去库存是房地产需求向消费主导转化的起步，而去库存的第一阶段通常表现为量缩价滞：在这一阶段，从开发商的角度看，在资金流的紧缩达到临界水平之前，没有降价销售的动力，从购房者的角度看，由于房价下跌趋势没有形成，或者下跌预期不明朗，只有部分自住性需求或改善性需求开始释放。

　　在去库存调整时期，房地产板块出现巨幅波动，从新一轮调控开始，资本市场上的房地产板块指数已连续大幅度下调。综合来看，板块较2009年的高点，累计跌幅超过50%。从估值水平来看，历史上房地产板块的动态PE一般高于上市A股平均的动态PE，折价的情况很少发生。最近的一次折价出现2008年的宏观调控，使行业趋势发生改变，从而使2008年9-10月份的最高折价高达-7.7。截至到目前，房地产板块的动态PE对A股溢价已处于历史低位。