借道高风险信托 中航地产“饮鸩止渴”
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-07-12 01:52:07    来源: [ 观点网 ]

中航地产之所以用此种方式“续命”，实乃不得已而为之，皆因眼下的中航地产随时面临现金断流之险。

　　四面楚歌

　　在此窘境之下，房企融资也许就只剩下提高旗下商品房产品的销售速度了，但这对中航地产来说，又是一大头痛事。风林火表示，中航地产手中今年可售面积不多，主要由于09年开工量不足所致，今年的销售也远远解决不了庞大的现金流的支持，同时今年年竣工项目都不容易进入销售套现。

　　中航地产2009年度报告显示，预计2010年竣工项目有坪地酒店、赣州中航城项目A、B地块、惠东“中航城”一期、中航国际广场(江西中航红谷滩凤凰洲A-1)、昆山中航城一期。除了惠东“中航城”一期是今年3月竣工以外，其余项目均于今年下半年相继进入竣工阶段。

　　风林火表示：“惠东中航城项目的销售速度还可以，但是由于总价不高，每年销售的量不是太大，而当地市场需求量也难以支撑开发量，销售虽看好，不过消化量有限，回流的现金也是九牛一毛。”

　　至于被视为2010年收入贡献主力的赣州中航城、昆山中航城和翡翠城项目的可售房源，亦因早已在今年年初就几乎去化完毕，而2009年的16亿元预售收入也早已投入到拿地的成本当中。

　　风林火称，之前中航地产所作的项目每年回款金额并不足以支撑其后续拿地的消耗，且土地储备较多，大部分都是非核心城市的土地储备，始终难以获得高额利润，销售周期拉长，现金流会出现问题。

　　资料显示，截止到2009年底，中航地产土地储备仅为200万平方米，但其第一大股东深圳中航集团却拥有超出1000万平方米的土地储备。

　　风林火对此认为：“土储太多也会造成对资金流的挤压。土地不开发，会压住现金流，如果开发的话，前期也会投资资金比较多。”

　　早前有分析师指出，加入2009年公司重大资产重组方案顺利完成，深圳中航将注入深圳中航苑改造项目组成部分至中航地产，该项目占地1.36万平米，评估价约4.4万元/平方米。虽然可预见获利甚丰，但按江南证券推算，中航地产总资产需增加53亿元以配合项目开发，预计需要融资38亿元以支撑项目开发。

　　除此以外，今年4月，中航地产于北京、天津两地项目同日动工。下半年，中航地产开工项目还有惠东“中航城”二期。这对中航而言，确实一个不小的压力。

　　风林火提醒，房地产其实是一个高杠杆的行业，如果没有银行支持，企业最好不要储备太多的土地，风险会比较多，现在政策调控的风险很难预测。

　　此时的中航地产，四面楚歌。风林火指出，由于年初中航地产对市场的总体政策及市场走势的决策判断失误，更因采取光拿地高负债的策略，导致今天出现如此的困境。现在唯一的出路就是尽快通过转让股权、引入战略投资者解决目前现金流的问题。“否则过高的负债率财务成本会大大地挤压其开发利润，造成亏损。中航的主营业务还是放回精工和航天好些，房地产并不是其所长，从其决策来看难以应对市场残酷的竞争。”

　　另一深圳业内人士也表示，由于目前中航地产土储量较大，可采取股权融资等方式，进行土地所有权出让变现，或许在盈利之余又可以回收现金流，而不一定通过开发项目来筹资。

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