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亿城转战高端连环“婚变”终止苏州项目

作者: 陈小丽时间: 2010-05-31 00:04:42 来源: [ 观点网 ]

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胥口镇项目属于低价低利润的中低端'民生'产品，这个项目实际上在2008年就推迟了开工进度，其退出这个项目的合作是意料之中的事。

　　观点网陈小丽 亿城股份戏剧性地上演着“中国式离婚”轮回。继终止晨枫家园项目及北京CBD项目合作协议后，亿城股份与苏州翠城投资顾问有限公司在苏州胥口项目长达三年的合作也宣告破裂。

　　苏州项目无功而返

　　5月28日，亿城股份发布公告披露，为了提高公司资产流动性、增强风险抵御能力，苏州胥口项目协议2009年已经解除，作为补偿，亿城股份向苏州翠城支付1800万元解约补偿款。

　　据介绍，苏州胥口镇项目是亿城全资子公司北京亿城与苏州翠城投资顾问有限公司于2007年12月28日以2.52亿元联合竞得的苏地2007-B-51号地块，该地块位于苏州市吴中区胥口镇东大街东侧、孙武路南侧，建设用地面积约105400平方米，其中居住用地约60371.7平方米，商业用地约45028.2平方米，总建筑面积约14万平方米。双方当时并按55%：45%的比例成立了项目公司苏州亿城翠城地产有限公司，作为苏州胥口镇项目的开发主体。

　　然而，在2009年1月15日，亿城董事会批准，北京亿城与苏州翠城解除关于苏州胥口项目的合作协议，并向政府主管部门提交胥口项目的《解除国有土地使用权出让合同申请书》，清算注销项目公司。如政府拒绝批准，双方应共同向政府主管部门申请将胥口项目的土地权益全部转入到北京亿城指定的公司名下。

　　随后的一年多时间里，苏州亿城翠城地产有限公司及苏州胥口项目陷入了沉默。面对市场的置疑，亿城股份在公告中解释称：“由于对上市规则的理解不够透彻，截至目前，公司仍在积极与有关各方协商胥口项目的处置方案，公司将以保障上市公司股东最大利益为原则妥善处理胥口项目事宜。”

　　“亿城股份在2009年初就提出‘聚焦实惠高端、乘底换牌、反周期成长’的新战略，胥口镇项目属于低价低利润的中低端‘民生’产品，不符合公司战略的发展，而这个项目实际上在2008年就推迟了开工进度，其退出这个项目的合作是意料之中的事。”分析人士认为，亿城股份退出苏州胥口项目与之前终止旗下不少项目的决定是异曲同工之举。

　　“亿城股份的经营策略比较稳健，一直谨慎地在可承受风险水平之上实现增长，要完成现有项目的建设和获取新的土地储备，必然需要相应的资金投入来做支撑，而除其自有资金和银行贷款外，还需要有效利用资本市场及其他多种融资渠道来满足公司未来持续发展的资金需求，2009年亿城股份通过发行5年期公司债，募集资金7.3亿元，此外还积极与信托资金合作获取信托资金”，分析人士称。

　　调控带来不确定性

　　截止2010年一季度，亿城股份拥有货币资金19.95亿元，剔除预收款项的资产负债率为36.43%。报告期内，亿城股份实现营业收入14088.2万元，营业利润1614.7万元，归属母公司所有者的净利润1060.7万元，分别同比下降62.46%、101%和77.88%，实现签约销售收入约6.3亿元，主要为西山华府南区。

　　“截止目前亿城股份拥有在建及储备面积约180万平方米，按面积分布而言，秦皇岛占31%、北京占26%、苏州占23%、天津占19%、三亚占1%，可以满足公司未来3年的开发需要。”长期跟踪亿城股份的分析师表示，“由于北京低价涨幅过高，核心城市土地获取难度日益加大，亿城股份基于华府系列产品在京津地区的持久穿透力和京津唐三地高端客群的高度重叠，明确了在环渤海二线城市寻找价值洼地的投资策略，目前重点集中在天津、唐山、大连几个城市，计划争取2010年再新增200-300万平方米的土地储备。”

　　“公司计划2010年新开工面积约38万平米，分别是西山公馆、西山华府综合楼、青龙湖项目一期和天津红桥广场项目一期，计划竣工面积约27万平米，主要是亿城新天地将于6月竣工，西山华府将于12月竣工。”亿城股份方面如是诠释2010年的推盘策略，“提高项目周转率，2010年公司重点抓好西山华府、西山公馆和亿城新天地项目的销售工作，坚持'小步快跑，随行就市'的销售原则，争取在未来3个月基本完成西山华府、西山公馆和亿城新天地的去化，争取全年签约销售收入达到50亿元”。

　　“亿城股份项目较少，2010年的主力销售项目是北京西山华府尾盘以及中关村项目，北京市场调整可能影响公司项目销售。”银河证券在最新研究报告中指出，鉴于其项目集中在高端，且目前在售项目集中在一线城市，未来受一线城市房地产政策影响可能较大，建议暂时采取观望态度，并给予了亿城股份“中性”的评级。