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朱中一：2007博鳌房地产论坛致辞

作者: 观点网时间: 2010-05-30 09:43:22 来源: [ ]

保利图谋鸿荣源前地王广州土地市场新政破局

　　由观点机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。

　　以下为朱中一致辞内容实录。

　　朱中一：各位领导、房地产业的各位朋友们、新闻界各位朋友，大家好！很高兴到博鳌共同探讨房地产的未来。我是作为应邀嘉宾前来参加这次会议，所以谈不上支持。只是作为一位业内的人士谈一些感受，另外因为我下午就要回去，所以我征求了主办方的同意，在这里把我们前不久协会对于今年房地产研究的情况给大家做一下简单的通报。

　　下面先谈两点感受

　　我第一个感受是，这次会议在时间上的选择上非常巧合，正是国务院刚发布《关于解决城市低收入家庭的住房困难问题若干意见》，大家都知道国务院这次发布的文件是继1994年、1998年国务院引发的两个住房制度改革文件的又一个文件，如果说前两个文件实现了住房制度向市场体制的转轨，那么这个文件明确解决了低收入家庭的住房困难问题，是各界人民政府的重要职责，并通过解决低收入家庭住房困难问题细化的措施，进一步完善了保障性住房和商品型住房的两种模式，解决了市场化导向难以解决的社会公平问题，对全面建设小康社会和构件和谐社会将起到重要的作用。

　　我的第二点感受是，政府调控和市场机制是调控房地产的两种手段，落实住房保障和促进市场的健康发展是房地产调控的两个不可分割的内容。国务院刚下发这个文件，第一是住房制度改革的里程碑文件，也是在贯彻总结国务院03年18号文件以及05年两个国八条和06年的国六条的有关加强建立和完善住房保障制度提出的最系统最完整的解决城市低收入家庭住房困难的文件。因此我个人认为，这个文件也是调控房地产市场的重要措施，对分流住房市场的需求缓解住房供应的压力，促进房地产市场的持续发展将起到重要的作用。

　　改革开放以来，特别是1998年，进一步深化城镇住房制度、深化改革以来，我国的房地产业得到了快速的发展，城市举世瞩目的问题也有待解决。今年上半年全国房地产市场在国家宏观经济总体发展态势的影响下，在城镇化进程和住房需求的强烈推动下，继续保持了较快的发展速度，房地产的开发投资，特别是住宅投资增幅较大。住宅投资机构有所改善，房地产的市场秩序有所好转，市场的运行有所平衡，但存在的问题或矛盾仍然不少。

　　一、商品房供应类的指标，也就是土地的开发面积，商品房的新开发面积、竣工面积增幅出现回落，需求类的指标也就是商品房的销售面积增幅明显上升，上半年商品房销售面积与竣工面积之比达到1.88，商品房住宅的销售面积与竣工面积之比达到2.08，供不应求的矛盾比较突出，下半年还难以缓解。

　　二、由于流动性过剩，以及股市与房市的相互影响，房地产的投资，投机的现象有所抬头。

　　三、由于市场的供不应求以及出现土地攀升的原因，上半年房地产价格普遍上涨，一些城市房价上涨过快，下半年房价上涨的压力依然存在。

　　四、90平方米以下的住房有所增加，但比重仍然偏低，住房制度的调整总体紧张缓慢，转换消费的任务还十分艰巨。

　　五、二手房的交易量降升，二手房的市场和租赁市场发展滞后，面对着一面是快速发展的经济和欣欣向荣的房地市场，一面是似乎存在泡沫经济责任和普遍上涨的房价，一些人对未来的房地产市场产生了困惑，更多的人对未来的房地产可能采取的措施表示关注。

　　我们也深深的感觉市场经济是一所大学校，在工业化、城镇化、快速发展和国际化市场化的大背景下，建设有中国特色的房地产体系和政策体系，还需要不断的学习，不断的探索，不断的总结。我们也希望这次论坛能萌发新的创意，为房地产的健康发展群策群力。

　　前不久我们中国房地产协与市场银监会和国务院有关部门和有关专家一起，共同对2007年上半年的房地产进行了一次总结。并对下半年和今后一段时间促进房地产健康发展提出了几点建议。

　　第一、增加住宅用地和住房的有效供应，在国家固定资产投资和房地产规模已较高的情况下，必须坚持有保有压的方针，增加普通商品住房、两限房和经济适用房的用地供应，并通过住房建设规划提前公布。解决好中低收入的家庭购房运行，加强给国土地使用权，出让合同执行力度的监管。促进存量土地的师资性开发，加大对闲置土地的处置力度，同时按照企业的职责等级开发能够等，控制土地出让的面积，以改变目前土地开发面积，和竣工面积正处下降的趋势。在国家固守18亿亩耕地红线的情况下，现以增加工业用地的容积率，调整好住宅用地与工业用地的结构，建议研究符合城镇化规律向城市建设用地的增加和农村建设用地的减少，特别是城市建设用地的增加农村宅基地的减少相挂钩的政策。由于农村的居民用地，一般在人均150-200平方米之间，大于城市建设用地人均100平方米的指标。这样的调整总体上可以缩小建设用地的规模，这种方案建议在若干县城和县级市先行试点。

　　二、引导住房需求，调整供应结构，发展节能省地环保型住宅，在市场经济发展到今天，当时靠行政手段使需求适应供应机构的调整难以达到目的。因此一方面要继续坚持正确的舆论导向，引导居民深度消费极度消费，同时更多运营财税等经济政策，为此我们建议加紧出台物业税，抑制投资需求的上升。并引导闲置房的居民，把多余的住房转让或者是出租，以弥补市场上供应不足的问题。建议在房价上涨过快的城市，加大对土地增值税的监管力度，引导企业加快开发建设。一家银行的存款利率上调并高于物价上涨指数，避免更多的资金向资产转移，建议在完善发展节能省地环保型住房的建设的配套政策，推进住宅的产业化。

　　第三、大力培育和发展二手房市场或租赁市场，目前空置房下降闲置房上升，发展房屋租赁可以推动拥有两套以上住房的家庭，向房屋影响消费市场，提高住房的使用效率。这也是增加住房的有效供给的重要手段，为培育和发展租赁市场，政府一方面要考虑加强住房保有量的税收缓解，提高住房的闲置成本。另一方面要考虑，减少个人出租住房的税收负担，以活跃房屋的租赁市场。为促二手房的交易在增加住房保有量的同时，要减少住房流通的税收，并允许地方政府能根据当地的情况，应急自如的调整住房转让环节的营业税政策。

　　四、规范市场秩序，抑制房地产价格过快上涨。进一步建立健全房地产的法律体系，加强对房地产全过程的监管，加强市场信息系统和信用档案的建设，全面准确的发布市场的供求信息，加强市场的检测，增加市场教育的透明度，加强行业的诚信建设和行业自立，营造健康有序的行业发展环境，加强房价的监管和调控，抑制房地产价格过快上涨保持合理的水平。

　　建议抓紧建立分地区、分类的住房价统计体系和评价体系，建议以各地定期的公布基准地价和和标准地价，重点关注廉租住房、经济适用住房和普通房价格以及租金价格的变动，并及时向社会公布。

　　五、不设实际的拓宽房地产的金融渠道，在房地产信贷规模进一步严格、控制而流动性过剩的情况下，建议不失时机的推进房地产金融产品的创新，拓宽房地产的金融渠道，继续鼓励和支持开发企业，通过股权合作、上市、房地产信托，房地产项目债券化等渠道筹集开发资金。建议有关部门能选择若干房地产基金项目试点上市，即可降低金融风险，也可为投资者提供一种重要的投资渠道。

　　六、希望房地产企业，加强自身建设，鼓励企业做好、做强、做大。我国的房地产业特别是住宅建设，正处于数量型需求向数量质量转型的关键时期，希望房地产企业围绕诚信、品牌、社会责任，进一步抓依法经营和诚信建设，进一步抓好企业内部的管理，降低管理成本；进一步打造企业的品牌、项目的品牌、服务的品牌，向诚信和管理品牌效益，同时承担相应的社会责任，使企业做好、做大、做强。我们深信通过正确运营政府调控和市场机制两个手段，有针对性加强房地产市场的合理引导和有效调控，并通过住房保障制度的完善和落实，解决了低收入家庭的基本住房问题，我国的房地产业就一定能够持续健康的发展。另外在这里我也想给媒体提一个建议，媒体在报道各位专家、各位翻译者讲话的时候，一定要客观的报道，我也顺便提一下这个问题，因为8月11号我们发布了一个市场研究报告，在市场研究报告里面有一段话。全文是这样的，针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年和今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施，如作为物权法的配套法规、城市房屋拆迁的修订与实施、物业税出台的时间与力度、土地市场的整理、金融政策的完善、住房保障制度的落实等。这些政策措施的出台，将对房地产市场产生积极的影响，也是社会高度关注的问题。

　　当时有些媒体是全部报道的，有的媒体是光报道一句话，就是：朱中一在会上说，今年要出台新的调控措施。所以有些人以及广州市市长打电话到部里问，是不是部里授权发布了调控新的措施。我建议媒体要全面的报道，大家对房地产的问题特别敏感，可能很多发言者都会有这样的想法，所以媒体报道的时候一定要客观的报道。

　　不对的地方希望大家批评，谢谢。