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钟伟：外资在中国房地产行业的规模和影响估测

作者: 观点网时间: 2010-05-30 09:39:29 来源: [ ]

保利图谋鸿荣源前地王广州土地市场新政破局

　　主持人：各位下午好！今天上午有数位嘉宾为我们发表了观点独到的精彩演讲，今天下午继续请出在房产界和经济界数位嘉宾，再次为我们进行一番精彩的演讲。我们在今天下午还安排了两场精彩的对话。今天下午首先为我们演讲的是北京师范大学金融研究中心主任钟伟。钟伟先生的演讲主题是“外资在中国房地产行业的规模和影响估测”。有请。

　　钟伟：之所以穿成这么整齐，我通常以为穿着整齐是对听众起码的尊重。上午在共同宣言中说到我们愿意做房地产的实践者而不是空谈者，非常遗憾我对房地产是典型的外行空谈者，我也很少谈房地产，我在这里给大家介绍一下中国房地产中有多少外资存在，因为这个话题被炒的沸沸扬扬，也有很多妖魔话的说法，说外资在中国房地产有多少，如何如何重要等。

　　我研究的主要方向是两块，一个是商业银行的风险管理，另外就是人民币外汇管理体制，房地产这一块我并不了解，我所了解的主要是外资活动的情况。演讲的内容，分为三块。第一，大概有几种方式可以进入中国房地产行业。第二，中国房地产的外资规模估算。第三，中国房地产准入今后会有怎样的政策建议。

　　我们来看第一块。关于外资进入中国房地产业的渠道。最简单的方法是什么？就是我们看在中国整个利用外资的过程中，流入的FDI有多少投资到房地产行业。04年外商直接投资中，从表面来看有3.8%是投入了房地产，一年我们利用的外资规模在六百亿美元，乘以3.8%并不大。

　　我们考虑了四个渠道，非居民购房房产，一个是境外机构在境内购买房地产，另外就是非国内居民在购买房地产。上海、广州、深圳非居民购房比例非常高，尤其是其中，在04年该比例已达到15.5%。04年的时候，在全国有一个抽样调查，具体的数字我不披露了。只要是境外汇到境内5万美金以上的，通常是购买房地产，其中广州一非居民个人一次汇入700万美元结汇购房。04年个人结汇有419亿美元，这419亿美元并不是全是境外汇来的，初步估算有三分之一来购买房地产。

　　第二个渠道，利用外国直接投资，据商务部统计，04年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.88亿美元，实际使用外资金额59.50亿美元。房地产业连续三年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业。

　　第三个渠道，通过“自我收购”引资。自我收购的方式非常简单，自我收购方式改制为境内居民完全控股的外商独资企业，不仅迅速建立其方便快捷的国际融资渠道(在批准的投注差额度范围内自由举借外债，只需备案就可以境内资产对外担保等借境外资金)，还获得了以境外壳公司名义择机在境外上市等筹资的机会，从而为继续开发境内房地产项目提供了可靠的资金保障。胡润04百富榜近半数房地产富豪均在控制境内某房地产公司的同时，控制至少一家进外上市公司，04年中国一百位地产领袖排行榜前20位人士仅有4位不控制境外公司。

　　举一个例子，新加坡凯德置地，04年投资于中国房地产的资金估计不少于60亿人民币，主要集中于北京、上海深圳。摩根斯坦利04年投资于中国房产的资金估计不少于50亿元，主要集中于上海。瑞安地产，04年投资于中国房地产的资金不少于45亿元，主要集中于上海。荷兰ING集团，04年投资于中国房地产的资金不少于35亿元，主要集中在上海和北京。外资在中国房地产活动的规模，累加上述三种，占到中国房地产规模的资金供给是12%-15%。

　　我们要精确的了解外资融资是非常困难的，因为外汇管理实际上是在汇兑环节进行管理，前端的商业活动不能进行管理，因此有两大缺陷，一个缺陷是不能反映房地产开发商的高财务杠杆特征，，一般开发商三成是自有资金，七成是外有资金。第二，不能反映房地产市场资金分期使用的一般规律，房地产行业从置地到销售周期较长。我们通过计算房地产开发企业的负债率来倒推整个进入房地产企业的规模，这样就有了三个公式，可能大家看的不是很清楚。首先是外资进入房地产行业的规模等于在开发环节进入的资金加上在销售进入的资金。开发市场中进入的资金就是外资开发企业贷款的比例，然后除以整个外资资产的负债率。接下来的销售环节也是类似的。我们用这种负债率的方式，来放大外资在中国房地产企业进入的水准。计算的结果是这样的表，当然有更精确的表，但是我不能提供。这个表可能有一些缺陷(图)，首先是年度的时间比较短，而且数据比较波动，数据的处理上有一些小的缺陷，最终的结论是什么呢？我们可以看一下，03年以来，外资流向中国房地产的资金规模在开发市场上占比重不会超过12%，在销售市场上所占的规模不超过26%，总体来说，外资在中国房地产行业的进入状况是处于刚刚起步的阶段，也就是说如果我们认为房地产行业有泡沫的话，怨不得别人，咱们自做自受，当然什么是泡沫，我也不太懂。

　　很多人说外资跟国内的资金有替代作用，比如说外资买房，国内资金挤出。我们发现国内开发商开发资金的投入、销售资金的投入，和外资在这两个环节介入资金的增长量，国内资金增长还快一些，所以不存在外资替代国内资金的情况。可能宏观调控对房地产企业还是有相当大的影响，迫使很多资金链条比较紧张的开发企业，不得不介入多种融资渠道，尤其是境外融资渠道，这也是聂梅生会长上午反复强调的，现在中国没有房地产金融体系，只有房地产的信贷体系。

　　关于外资进入房地产以后这个行业会有怎样的限制，会不会限制老外的资金到中国进入房地产的整个开发销售、策划、设计等等环节呢？我们来看如果要有政策管制的话，主要是对非居民房地产投资外汇管制，中国这个国家是非常古怪的，老外经常说中国经济是一个迷，但它很管用。房地产中也是一样的，房地产是一个迷，三年以来有骂声、有掌声，就是这个行业安安稳稳的发展到今天，估计以后中国房地产仍然会在骂声和掌声中慢慢往前走，开发商有点假装成圣人，假装成富人，都有。全球187个国家，有137个国家对于非居民投资本国的房地产，都是有各种各样的限制，中国则不然，中国从2002年取消外销房、内销房区别，无论是老外还是居民还是企业，想要投资中国境内的房地产，没有任何的政策障碍。所以中国走在187个国家当中少数的对房地产投资没有限制的国家行列，这是不多见的。

　　为什么我们要对外资进行房地产进行管制呢，管制的动机有三块。一个是土地资源是稀缺的，这种说法有道理，但是基本上杞人忧天，许多土地私有化的国家，并没有担心自己的土地被资本家占领。第二，公共利益和军事安全，这个说法有道理，通常转让时有限制。第三，限制非居民的大资金炒作，害怕国外资金大笔进入，造成中国房地产的泡沫。我们可以比照中国的情况。

　　如何进行管制呢？进行管制的方法无非是六种，一个是对老外在中国境内，能够在上海还是在西北从事房地产开发，有一个区域性的限制。第二老外在中国做房地产时，楼盘的面积是多大不能超过，这也是一种限制。第三，投资于境内金额的限制。第四，外商投资企业的身份限制。第五，投资用途限制，在澳大利亚自己住的住宅可以随便买，但是想要投资就有限制。第六，转让限制。

　　我们看一下外商在中国房地产活动的情况，很有趣的现象，我们现在能放给外资所有的政策都放出去了，按照我们一贯的传统，中国是宁给洋贼不给家门，今后希望房地产政策往回走，对外资有不利政策出台的话，仍然是非常困难的。稍微总结一下刚才说的内容，按照第一种测算的方式，外资在中国房地产中的规模大概是12-15%。第二种方式，也不太厉害，不超过20%。中国现在对外资进入中国房地产行业，基本上不设防，今后要改变几乎是不可能的。所以我个人倾向于认为外资正在尝试开始中国房地产市场，这仅仅是一个开始，而不是已经到了大规模进入非常严重的状态。

　　好的，我演讲的内容就是这些。谢谢。主持人：下面是现场提问的时间。

　　搜房网记者：此次人民币升值2%，达到热钱期望的。如果人民币继续升值，会不会达到热钱大量的离开？

　　钟伟：其实这次汇率改革过程中，有一些小的纰漏，我也没有时间去写。第一个纰漏，我们当时在汇率改革时，初始汇率界定在8.11，也就是说在7月22日中国外汇市场上人民币兑换美元的牌价将是8.11正负千分之三，人民银行使用了初始汇率8.11，导致人们以为还会继续调整汇率，汇改三四天之后，我们做了一个声明，不会再动了。这是第一个疏忽的地方。第二个疏忽的地方，人民银行公布人民币是参照一揽子货币，但是当天都错误的报道了，将货币一揽子翻译错了。为什么人民银行要采取参照货币一揽子，而不是盯住货币一揽子，因为参考货币一揽子，这样人民银行形象来说就是蒙着黑布的，我们看不见的。参考货币一揽子，人民银行就会有调整汇率的权力，但是这会被其他的部门所分享，因此是参考货币一揽子，而不是盯住货币一揽子，可能会埋下隐患。第三，我们说在外商市场以供求为基础的，但是中国还不存在外汇市场，每天国际上外汇市场交易量在一万亿美院以上，中国外汇交易中心交易量今年上半年比去年翻了85%，现在每天的交易量不到12亿美元，所以人民银行的工作中心这次汇改中没有突出中国外汇市场的建设，这是非常可惜的，如果能够突出中国外汇市场本身的改革，以及再强调远期平衡的推出，才能使企业和银行具有管理和规避风险的能力。所以人民银行的汇率改革，如果我们从鸡蛋里挑骨头，是有一些没有考虑到的细微的东西。

　　至于说对房地产市场的影响，我看影响是非常微弱的，第一国内所有的房地产开发企业，所以在国内，因此资产折合成美元全部升值，对于中国企业来说，人民币升值是好事，这也是沪深股市香港股市会涨的原因。第二，外资要进入中国，2%的升值是不能阻挡他们进入中国的，因为作为一种资金迂回曲折的投资渠道，购买房地产、到兑现到汇出，其操作成本及汇出时间非常长。尽管现在人民币升值了2%，或者真实的升值是2-0.5%的利率，就是1.5%，但是现在外汇市场外汇对人民币的日均还有波幅，完全可以消除到2%或者1.5%升值带来的有可能的一点点套利空间。所以通过这次汇率改革，如果是基于战略考虑来投资中国房地产，那么这些资金还处于早期的摸索阶段，以后这部分资金还是会进入的。

　　谢谢各位。