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张跃：2005博鳌房地产论坛演讲

作者: 观点网时间: 2010-05-30 09:23:30 来源: [ ]

保利图谋鸿荣源前地王广州土地市场新政破局

　　主持人：下面要演讲的第二位，就是远大集团CEO张跃先生。中午吃饭的时候他告诉我其实我只是搞技术的，我不懂管理，但是我们知道如果没有优秀的管理怎么会有出色的技术。欢迎张跃先生。

　　张跃：大家希望能够在短时间得到一些有用的信息，我来这里也是希望这样。我拿一个最现实的信息跟大家谈，我不做报告，我也没有什么报告可以做。

　　我做一个提问，现在我们所呆的宾馆，所用的空调，还有房间用的热水，每一天大概占营业收入的百分之多少，大家能不能猜一猜？这个宾馆是我们的空调，我们做了一个调查，比例很有意思，每天营业收入，实际收到的房租钱，然后空调、热水占的比例是多少？今天我已经问了几个人，卢求、高志等等，都没有答对。现在有没有人能够猜出来？这里制冷用的是油，消耗的油、电，大概一天要占多少比例？

　　现场：10%。

　　张跃：卢求猜8%-10%，高志猜的好像超过10%，说热带地方开空调的时间比较长。我告诉大家这个数据，02年空调费用，燃料和电是营业额的1.1%，03年1.2%，04年也是1.2%，今年还没有统计，每年从1月1日到12月31日统计总额，然后到营业收入进行统计。这是一种统计方法，1%、1.2%这样的水平。

　　当时设计师们都觉得不可思议，因为他们设计了那么多房子，都是10%左右，为什么在这里1%左右呢？

　　高志：我们做房子在中国南方北方都有，一般公认的一个标准，8%-10%，这是指热能的消耗和冷能的消耗，一般来说，制冷的成本消耗能量是制热的三倍，同样的温度要差三倍。我们在给甲方提估算的时候，让甲方估算未来费用的时候，基本按照8%-10%来做，所以今天您拿出表来说1%左右，说实在话，我们曾经在国外做的最好4%-5%左右，1%左右我是头一次听说。

　　张跃：告诉大家另外一个信息，如果在不用油的地方，用天然气，还要节省一倍，如果是用天然气，估计是0.6%、0.7%、0.8%。

　　我昨天问我们的工程师，收集到，我正好碰到这里的总经理，问他怎么样，他说是这么回事。

　　我在这里有两张纸，我是不失时机要推销我们的技术、产品、理念，所以我带了两张纸过来，介绍了40家宾馆，有40家公共建筑，包括写字楼、商场、零售商店等等。这两张纸的数据，都证明了这个说法，在北京或者在上海，或者在其他各个城市的宾馆，我们的能源消耗多半都是在，最低的是0.85%，最高的是3.0%，3.0%这个是很小的一个三星级的宾馆，大概可以接待一万人左右，这是宾馆。多半是1.5%、1.88%等等，有喜来登，有皇冠假日的，还有凯悦的。

　　另外一个情况很有意思，我在这里还有一个数据，空调费用每一年每一平米多少钱？这里也有一个数据，少的是20多块钱，多的是七十块钱，就根据每一年用的时间、小时，根据营业额的饱满度不同，根据气候还有一些关系，每一平米大概是20几块钱到70块钱左右。我们可以分析一下，这里基本上都是搞房地产的，回去看看自己的楼，用的空调是占了百分之几，一年每平米花了多少钱。有些房子本身不是出租的，不是商业用途，你可以看看每一平米每一年用了多少钱。现在搞节约型的社会，总书记、总理都带头穿短袖衬衣，希望减少空调的消耗，这是对的，用各种管理手段来降低能源的消耗，尤其是夏季缺电的时候，降低能源消耗，不仅仅是节能环保，还有社会安定的问题，但是用什么样的方法来考核建筑，一直也没有人教业主、设计师、投资发展商，用什么样的方法来考核空调系统是不是够水准，我在德国、欧洲，我就遇到很多这样的业主，他说我这个房子，一年只允许花多少钱，空调方面，他们有这样的概念。可是在中国，我问那么多开发商，他们都没有这样的概念，我就着急了，我们就统计了这样的数据，告诉开发商。远大目前的数据，都是很普通的数据，我们没有进行太多的管理，有一些管理，但是没有太多的管理。

　　为什么会有这么大的差距呢？刚才高先生说他们的经验都是10%或者8%，我也知道，我调查了很多情况，5%的我没有见到过，除了远大的。我们觉得这个差距在哪里呢？三个方面的差距。一个方面的差距，就是产品的差距，这个我不说了，好像我们在搞竞争一样。第二是服务的差距，一个设备用了一定时间了，要评估他的能源消耗，我们的工程师要去转一转，效率够不够，不够我们要检查问题，阀门的调节、循环流的调节，电空调还有活塞密封性的检查等等，任何旧的东西用久了效率都会大大降低，如果没有一个管理制度、服务态度的话，设备就会很糟糕了。我在这里不点名，我们调查一些项目，用久了之后只有三分之一的效果，新设备和旧设备相比。这是服务的问题，不是产品的问题，到时间该换某一个部件、调节某一个部件。

　　还有就是启发客户，有合理的管理方法。比如说我们住的酒店，阳台的门打开空调打不开，这就是很小好的管理措施，各种各样的管理措施，其实真正很多的技术问题吗，其实没有多大的技术问题，除了产品本身有技术问题，产品的使用能源的不同，带来的使用效果是截然不同的。但是更多的更值得关注的是产品的服务，或者说空调系统的使用、管理。

　　我说这么多，有一点自吹自擂，但是我真的想告诉大家，我们要用一种全新的眼光来看待自己的空调系统，千万不要认为空调系统交给谁就可以了，交给管理者管理就可以了，不是这样的，你可以不管别的，只管空调，每年管一次就可以，等一下我会将这张纸交给大家，你回去交给管空调的人，问他们有没有达到这个水平。谢谢大家。

　　主持人：接下来照例是互动交流的时间了。

　　张跃：大家什么样的怪问题都可以问，我都愿意回答。问最尖锐的问题，远大的产品是不是比别人真的便宜。

　　现场提问：我没有想问这方面的问题。

　　远大企业我关注很长时间了，我还不知道你有没有家用产品？

　　张跃：有。

　　现场提问：你是自己的飞机飞过来的吗？

　　张跃：对。飞机跟这个没有关系，我一直恨这里没有飞机场。

　　我调查了一下家用空调，有37栋别墅，我的同事调查的，是电空调，别人的。我们的家用空调也可以用在这样的别墅，费用大概是这个数据的1/4。

　　现场提问：燃气空调和电空调的差距是多大？

　　张跃：可能是四倍、五倍。现在的结果你们自己去评估，我不敢将竞争对手其他厂家的项目写在我们的资料里，但是你们回去一看资料就知道了。差别我们是吸收式空调，特点是热交换，整个机器里有七个热交换器，用热交换完成制冷的过程，需要非常好的气密性的压缩，如果说磨损了，就是另外一回事。工作的原理是不同的。

　　现场提问：刚才听您给我们罗列了这么多数字的比较，请问开发商开发这些楼盘，是不是就用这些空调，对消费者更划算？

　　张跃：我们说四两拨千斤，就用我们这样的产品，或者说燃气空调，可以解决中国很多很多的问题，夏天的整个缺电问题可以来解决，建筑能源效率低下的问题可以由它来解决，国家颁布了强制性的建筑节能设计标准，8月1日生效的，上面写到能源效率要比80年代提高一倍，其实我们何止一倍，是四倍，我们现在普遍比那个标准高四倍，用这样的产品，可以解决中国建筑能源方面几乎是所有的问题，不需要见那么多电厂，不需要花那么多能源费用，甚至客户真的不需要太重视节省能源，因为确实你选好一个设备，就已经打下一个非常好的基础，非常非常节能了。

　　现场提问：我是您的客户，我在上海。已经购买了你的空调，但是最近上海市政府出台一个文件，天然气在保证居民的用气，商业用气很难，马上我们又要装修了，需要远大的空调，指标怎么保证？

　　张跃：肯定是某个人给错了你信息，上海市对发展商用气非常重视，他们给每台用户还要有补贴。上海市经委专门有一个班子来抓推广燃气空调，因为他们缺电，夏天的天然气大大富余，像北京、上海都是这样的情况，多用天然气制冷，你得到的信息一定是错误的，有些小道消息传的很错，不会缺的。只有大量的推广燃气空调，才能解决夏天缺电的问题。日本80%多是燃气空调，原因是他们害怕夏天缺电，日本没有夏天缺电的情况，我看就是因为这个原因。