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易宪容：当前形势与未来发展

作者: 观点网时间: 2010-05-30 08:57:13 来源: [ ]

　　易宪容：我很高兴有机会来参加房地产论坛，我在年初的时候，参加很多论坛，有朋友告诉我说今年房地产是宏观调控，基本上不会有变化。我说2006年房地产发展，基本是靠政府来理解，如果政府觉得它投资过热，觉得它价格比较高，可能会出台一些相关的政策。所以到2006年五月份的时候，政府就房地产市场问题，出台了“国六条”的细则。那么出台了以后，中国的房地产市场出现了一个什么样的变化？目前的形势如何？“国六条”细则在我们整个房地产市场会不会有影响？对我们房地产市场未来走势如何？我今天基本要针对这几个问题进行讨论，今天的博鳌论坛是与现实问题相结合的。由于中国最近出台的“国六条”细则，可能对改变我们房地产市场的一些发展模式，可能会改变我们房地产商的经营模式，可能会改变我们房地产消费者的消费模式，也可能会改变整个房地产市场的一些根本性的观念。

　　那么，对“国六条”基本看法是：我认为，就“国六条”的细则来说，基本上一个基本原则就是如何保证我们中国的房地产市场向健康、稳定的发展。这一条我一直坚信，但是它基本的一个点，他的宗旨是如何调整我们目前不合理的房地产市场的综合结构，调整我们房地产结构上的不平衡。由于结构问题是中长期的问题，那么，“国六条”细则的出台，对整个房地产的影响不会太大，比如房价等不会产生太大的问题。他基本延续过去的一些规则，只是把一些内容进行细化。通过四次的方式来表明，比如说70%，无论一个地区生产中低档的产品，就是90平方米以下的住房70%，还是一个项目占90平方米以下住房的70%，其实意义差不了多少，他强调一条，就是今后的房地产市场来讲，产品是向中低档产品发展。如何让我们房地产市场发展适应民众的需求。另外一个是70%如何通过税收政策调整房地产市场。

　　我对“国六条”的理解是：1、我国的房地产市场是一个住房结构的调整。2、对于政府出台的政策来讲，他是通过把整个规则、运作的方式完全数字化。他说明了一条，政府有决心也有能力对我们国家房地产市场不合理的结构进行调整。3、大家可能意识到，去年定的是国部委，今年加了另外两个部门，说明政府一定要对相关的政策进行强制性的执行。如果是地方政府对这个政策意义，通过相关的监察部门进行监察。说明政府对房地产市场以往的一些不合理的、不规范的、非法的行为进行严厉的查处。比如说天津和北京的问题，政府一定会通过行政性的方式来落实我们整个出台的政策。第三个方面来讲，我们定出房地产政策的宗旨：是调整房地产结构。也就是说，我们以往房地产市场内的发展模式会发生一个根本性的变化。房地产市场开始之后，基本是广东、深圳开始。而广东、深圳学习的是香港的模式，香港的模式是高房价、高地价、高福利分房。这种发展模式，曾经讲过，这几种发展模式让少数发展商寄予整个社会，让高工资提高房价，然后让整个住房福利水平也扩大。大家看到，香港的住房模式是双高模式。我讲过，香港那种以小岛的住房发展模式不适应中国。这次政府的“国六条”细则出台，基本上要发展中低档的产品，就是使绝大多数民众可以购买得起的房子，这是整个住房发展模式的改变。

　　第三个来讲，房地产开发商、房地产经营者来讲，你就是要做，不是如何解释我们的政策如何不合理，而是应该在现有的政策如何把房子盖好。政策变化了，我们整个经营模式如何改变，我们生产的产品在这种经营模式下，如何盖得更好，更高的模式满足市场的需求。

　　还有，由于我们整个住房生产模式发生根本性的变化，民众住房消费需求肯定会发生变化。以往几年来讲，由于市场引导，还有消费者对住房消费观念上的误判，无论什么人、无论收入水平高低、不管今后的整个就业状况如何，最后都纷纷进入房地产市场。而且在进入房地产市场的过程中，很多消费者都认为自己应该一步到位。我们现在的消费者大概有几千万的消费者成为房奴，这不仅是对房地产的重大问题，也是整个房地产市场资源的严重浪费。现在住房发展模式的改变，引导消费者今后的消费模式，他们更有能力进入有支付能力的市场。

　　当然，房地产市场的变化，不止是这些。如果在现在“国六条”细则的条件下，房地产市场会发生很大的变化，这个变化可能是在两、三年的时间内会发生。

　　还有住房保障的体系问题。在房地产时常发生变化以后，保障体系如何改变？现在大家有一个看法：认为中低档收入的民众由于收入有限，目前面对高房价来讲，不是房地产市场要解决的问题，而是要通过住房保障体系来解决。这是整个房地产市场发展比较大的方面。即使是发达国家，住房保障体系要解决整个社会住房的问题所面对的对象，比如说加拿大不超过10%，比如说老弱病残、没有工作、没有工作能力的人，他们要进入住房保障体系。比如说，上半年到加拿大的廉租屋，三口之家住的房子只有100多块钱，连廉租屋都是有限的。所以住房保障体系，不是让我们70%-50%的民众进入保障体系，而是让10%的人进入住房保障体系。现在与社会发展的本身是不相符的，整个政策要慢慢取消，让绝大多数的人进入房地产市场。对于中低收入的民众进入房地产市场，另一方面，房地产市场要提供比较低价的产品，政府要通过税收、货币化补助、信贷的方式使绝大多数的民众进入这个市场。所以今后我们面对最好的市场，就是如何面对70%以上民众这个市场。

　　所以住房保障体系来讲，应该不是以往那种理解。

　　对于外资市场进入房地产市场，是可以进入的。我们“国六条”基本没有相关的规定。为什么？因为，无论外资政策还是其他的法律都有相关的法律、条令。除了PFII可以进入中国市场以外，其他的一些资金要进入中国的市场是有明确限制的。外资进入房地产市场是通过合资的方式。根据我们的研究，无论是发展中国家还是发达国家，现在就有138个国家对外资进入房地产市场，政府有一个比较密切的关注。特别是房地产市场最重要两个问题：一个是关注民众基本需求的产品，这个产品一定是先满足民众基本需求的条件下，民众能够有居住的条件下，才能够成为外资市场。第二，房地产是高密度的行业，那么为什么把很容易获得利润的方式拱手给外资，所以我特别反对外资进入中国房地产市场，特别反对外资利用中国的银行杠杆炒作房地产市场。这个对中国各个民众不利，对整个房地产开发企业也是不利的。因为很简单，大量利润别人拿走，肯定是不愿意的。我想他们会制订相关的政策，外资进入房地产市场，按照中国的规定进来的话，可能是面对很多的风险。

　　这次“国六条”对整个市场来说到底如何？有人就说这次宏观调控必然会成为一个“空调”。从整个发展来讲，政府必定是有决心把这个做好。房地产开发商如何来适应这个政策。

　　第二，房地产市场在“国六条”出台以后，就宏观调控来讲，真正从房地产宏观调控的工具、手段来讲用得比较少，基本行政方式。宏观调控是通过总量的控制如何抹平经济增长中的上下波动，他是采用一些手段来进行控制。

　　今后的房地产市场、房地产企业要面对几个问题：利率问题，政策没有写进去，因为利率不需要通过一个细则来表示，要靠整个宏观细则来变化，所以房地产未来发展，利率的变化决定房地产市场可能是赢者中最大的优势，应该对中国的利率连续调整，才能保证调整过的一些产业中不合理的部分；汇率的变化，像政策、税收问题，如果房地产交易税的出台是对房地产业影响最重要的方面。大家一定要密切关注。所以房地产未来一年最关注的问题是利率和税收问题。这方面会影响整个房地产市场未来发展，会影响民众住房需求的一个变化，还会影响到我们房地产企业、消费者的负担，以至于影响我们。

　　谢谢大家！