>

正文

任志强：中国现有土地政策对房地产市场的影响

作者: 观点网时间: 2010-05-29 22:45:16 来源: [ ]

保利图谋鸿荣源前地王广州土地市场新政破局

　　主持人：接下来为我们演讲的第二位嘉宾是华远集团董事长任志强先生。他的演讲主题是中国现有土地政策对房地产市场的影响。

　　任志强：王石作了一个精彩的报告，在上一次调控的时候，我们就一起讨论过，因为我们在一个公司里同时当公司董事，大家知道华润置地王石是我的董事之一。他们讨论很好的减法，而且讨论了一个专业化的问题。我们和他们的差别就是我们的专业化是所有行业都参与了。可能王石的专业化是他认为商业地产对他来说是一个弱项，所以把

　　商业地产转换成了一个最主流的住宅产业，住房为主的一种产业，因此也创造了一个在几次宏观调控后的变化。给我的主题，要求讲的是关于土地政策。我们可能比更多的企业有幸经历了多一次的宏观调控，就是在1988年的，我们中国的土地政策在1979年的时候，因为合资法而开始了允许土地进行有偿出让。但实际上在88年之前，大部分都以行政划拨为主的，一直到91年的时候，北京仍然用危房改造、行政划拨的方式来提供土地。91年之后开始出台了55号令，随后开始有了土地出让的制度。到95年的时候，我们开始出现了房地产法。而房地产法规定了三种方式，一种叫拍卖，一种叫招标，另外一种叫协议出让。我们不知道现在的挂牌是根据中国的哪一种法律出现的，起码到目前为止，任何的法律上都没有挂牌的这种特殊方式。95年之后，中国房地产法里明确规定在不具备直接招标和挂牌的情况下，可以用协议出让的方式出让土地，并且明确的规定协议出让最大的弊病是要防止非市场化出让金的损失，而政府真正要保护的是土地出让金。2002年7月1号开始下达11号令。11号令用防止土地腐败，或者因为土地的权钱交易形成的腐败，而限制所有的地方政府不得再用协议出让的方式进行土地出让。同时，号称用公开的土地市场的方式来提供土地，我们相信所有的地产商都欢迎政府用协议出让的方式来公开透明的提供土地。但目前我们最大的问题是这个协议不是一个信息透明的，因为他只提供一块土地的透明的信息，而不提供一个政府在一个年度或者一个较长时期提供土地的特殊信息。这样就变成了局部信息的透明度被全部信息的透明度所掩盖，而没有全部透明的信息度就造成了局部地块垄断性价格的提高。而这种价格的提高，就成为现在市场上，大家所看到的我们的土地价格高于房地产房价的增长速度，最终形成了由于土地价格的增长而造成房价的巨额增长。土地公开"招拍挂"，给了政府一个特殊的权利，就是可以有一个经营的商品，低进高出，用低价的方式收购土地，而用价高者得的方式拍卖土地，让政府从中可以获取无限的暴利。

　　我们的政府是把双重的行政功能和金融功能混合在一起了。任何一个国家的政府都应该提供公共服务产品为主的功能，但是我们的政府通过11号令变成了一个商品的经营主体。它不但是市场规则的建立者，并且是市场规则的管理者，同时也是市场规则的经营主体。因为他可以用土地进行生产，用土地作为商品去赚钱，用土地变成向银行举债或者借贷的主要工具。我们到目前为止，各地政府利用土地变成赚钱的工具，同时可以不上税，不接受税务局的管理。那么它在与民争利的过程中，最终是由整个社会来承担政府把土地变成赚钱的工具而形成的全部成本。实际上由消费者在承担给政府的所谓贡献，而这个贡献相当一部分是不能返回于民有利的相关问题。比如说财政的收入里面规定了必须有多少教育经费，必须有多少扶贫基金，必须有多少社保基金，它会按照人大所规定的一套制度来进行分配的。但土地所获取的全部暴利却不在人大的控制范围之内，既不提取教育基金也不提取相应的扶贫基金和其他的公益基金，全部用于城市建设。就是这样一种变化的过程和财政管理的过程，让政府拼命的运用土地作为财政收入之外的额外收入。这种不受监控的额外收入，这可能会形成我们新一轮政府投资的扩张。

　　这次宏观调控有一个重要的文件就是限制地方政府的拆迁。而这种拆迁行为要有计划控制恰恰是认识到正是因为土地成为了一种商品，政府无限的可以举债，用银行或者其他土地预期收入变成套现的一种方式扩大了大量的拆迁、大量的农用征地而进入到一个转化为商品的过程中。一个典型，比如陕西省的扶丰县年财政收入只有5000万，累计欠教师的工资大概超过了1000万，而农民的现金收入只有160块。但是它花了2个亿，建了一个新区，建了一个大量的土地开发区，就是想用土地大量的举债去转换成商品，然后换成地方财政收入。类似这样的事情可能在很多地方举不胜数。大量的低级别的县级、地级或者政府里头大量的举债，恰恰是因为他们希望土地能成为商品，进行商品经营。我们就提出一个问题，政府为什么能大量举债？通过大量负债把土地变成商品的过程中没有破产？就是我们的法律给了我们中央政府或者地方政府一个保护，就是它在作为商品经营的过程中不受这个破产法的约束。所以大量的负债使它可以不被破产。另外一个，就是11号令给他一个保险，就是通过11号令的土地垄断，使他今天不能发财，但以后可以用土地发财。

　　我认为这样一个形成过程对房地产形成了双重的角色：第一个角色是在2002年的7月1号以后，形成了新一轮土地投资和房地产的投资高潮。尤其带动了整个房地产的提升，比如说大量的拆迁。长三角地区的城市化速度是远远高于全国平均值，去年和前年都达到了2.5以上，其中一个重要原因就是他们用土地的收益去大量转化拆迁过程和征地过程造成拆迁量巨大。江苏省的拆建量相当于去年它全部竣工量的三分之二，如果按1：2.5计算，它今年的房子都不够去年拆迁还帐。所以我们虽然有大量的建设，远远不见存量增加，就是因为我们在同时拆除大量的原有建筑。这轮政府的投资行为而造成南京地区和周边地区房价的高速增长和土地价格的高速增长，离不开政府把它作为商品而形成的一种结果。我原来以为统计的累计3年中土地收益是6千多个亿，我昨天发现一个最新的报道，3年累计的土地收益是9千多个亿。9千多个亿的政府土地收益这个意味着什么？我们从98年开始，为了防止宏观紧缩的局面，政府用了积极的财政政策，从98年到2003年一共发了9300多亿的国债，利用9300亿个国债来推动中国的投资增长。可到目前为止，实际上9300多亿没见多大动静，真正起推动作用的是地方政府的9300多亿的土地收益。这个土地的收益真正造成了土地征地和建设过程中的循环，因为它在征地和拆迁的过程中不断的创造大量住房的需求。而这个住房需求是强制性的需求，没有列在消费领域而是列在投资领域。它转换成我们可以看得到的，拆迁的土地价格、补偿价格在不断的提高。城市里每拆一平方米的补偿价格在不断提高。这个提高重新返回到一级市场变成房价的高速增长和供给与需求关系的不平衡。我们大概的算一算，北京最贵的就是北京破平房的拆迁费用大概一平方米3万多块钱，比买一个高级的办公楼的还要贵。为什么？十平米的房子大概住三口人，按照北京市的规定，你少于六平米最少要给你补到六平米，再乘于1.7的厨房厕所和客厅的面积数，然后再加上每平米按室内大概一万块钱的拆迁费。累计算起来摊到他们10平方米里，等于花3万块钱到3.7万去买他们10平方米的一间小平房。这样的一个累计结果形成了政府额外财源和转向推动，就是说用强行拆迁来带动房地产市场，实际上引起了这次最终宏观调控的结果。我个人认为，宏观调控的行为恰恰是因为这样一个土地政策而形成了最新一轮的房价和土地价格的高增长。而这种高增长被中央所认为，我们可以看到，这次宏观调控的一个重要原因就是控制土地。

　　有人说土地是由于开发商大量泛用征地。我们可以想想，在座的可能都是开发商，没有政府的批准你敢去滥征用吗？所以一定是政府在土地上犯错误。第二项就是控制金融，而金融的控制首先我们应该看到政府是在用土地的预期收入做大量举债，而形成了地产的投资，或者是用预期收入去骗房地产先支付买地的钱。因此很多的地区已经出现了大量政府违约，就是政府签了合同收了钱以后不能按期完成拆迁或者提供土地。到目前已经在法院起诉的项目大概已经接近70%是政府违约了，虽然数量总数还不太多，因为太多数开发商不敢告政府。这一轮两项的调控主要矛盾不是集中在开发商，而是集中在政府，所以土地政策对房地产影响，就明显可以看到像8月31号的大限问题。所有的历史问题是发展商创造的吗？不是，发展商没有一个会去创造历史遗留问题，历史问题一定是由政府创造的。因为只有政府才能划一条线去创造历史遗留问题，任何时候发展商一定会按照政府所规定的土地规则去申请土地或获得土地进行开发。每一个项目下来，二百多个章，你少盖一个开发商也干不成。所以一定是政府在犯错误，然后让发展商吃药。我们认为政府在招拍挂的过程中而形成结果，只有一个解决办法，就是把土地的垄断变成土地公开的一级市场。而这个一级市场可能是用招标方式、用土地一级开发的方式、社会公开的方式去进行。政府只作为市场的建立者，就是只建场不建市，不能成为市场的从业者。这样它才不会有举债，不会有市场信息的不公开，不会有私下交易的问题，而这个公开的土地竞争才可能使成本大大下降，使政府的腐败真正不被权钱交易而兑现。因为公开招投标的过程中市场化的操作过程中，可能不是你作为运营主体了，同时能控制土地成本，也可以在土地再招标的过程中限定这块土地上百分之多少的土地房屋必须在某某价格之下，而其他的房屋可以用高价去产生。否则一定会出现土地价格越高，所有的开发商一定不会因为高土地成本而去生产低质的产品，因为土地的价值是由土地产出价值而决定的。

　　由此可见，土地政策在历年都是对我们房地产发展有极大的关系。88年的停款建，93年的金融控制一直到这次的宏观调控，但我觉得这次宏观调控和前两次的完全不同。就是原来的两次调控是为了把经济压下去，增长的速度要软着陆。而这次只是希望把投资速度控制在一个合理的节奏范围之内，而不是希望投资更低，或者是越低越好，或者是重新回到紧缩的过程。因此我想面临这样一次新的紧缩的控制，我们应该有些充分的认识。我觉得中央政府会考虑全国人民的的收入问题和我们进入小康的目标问题，不希望把它变成硬着陆或软着陆。也许更多的发展商恰恰利用这样的机会，能在这次宏观调控中使自己获得更大的发展。我们1993年宏观调控的时候，恰恰是我们刚刚进行股份制改造的时候，大概比万科晚了很多年，万科是88年，大概五、六年。但是就是因为宏观调控让我们在境内不能获得融资，所以94年我们采用境外合资的方式，引进了境外的投资者。96年成功在香港上市，前后融进大概5亿美元。这样一个过程恰好说明，每一次宏观调控，对一些态度不太明确或者是认识不太充分的企业是一个危机，而对另外一些企业可能恰恰是一个机会，用这种危机的机会去创造一个度过危机的成功案例。我想，在这次宏观调控中，一定会有更多的发展商从小变大而成长起来，或者创造更多发展机会。别忘了我们每年大概要生1500万个农民。假定我们首先不把这1500万个农民安置了，那么每年我们的城市化率不是在提升，而是在降低。仅此一个目标，就可以让我们的发展商可能超过刚才王石说的2013年的发展速度。这个陡升的速度我估计还要保持20-30年的高速发展，没有房地产的高速发展，中国仍然不会在2050年实现我们的城市化率和达到的小康目标。我说完了，谢谢。

　　主持人：好，下面是任志强先生的提问时间。

　　听众：刚才王石先生提到商业地产会受到比较严格的限制，刚才任先生也提到这个，请你把这一块详细讲一下。

　　任志强：最新文件规定商务部要起草一个文件，要下一个文件规定，地方的商务局要负责对当地的10000平米以内的房地产进行听证会，而且要请周边地区已形成竞争对手的人提出意见。商务局要在8000平米以下的大型Mall之类的单独的商业提出一种听证会，这是正在运行的办法之一。我觉得这是一个毛病，能不能从事商业地产要根据各个企业的情况，也许我企业的专业化，就像王总说的这个专业化就是专做商业地产，而他的专业化是做住宅地产，这个根据各个公司可能是不同的，但是商业房地产有一个很重要的问题就是你的融资方式。如果你用境外的现金流银行的融资方式，可能会在每次一万块的东西抵押了一万五千块钱，你是不断增加你的资本现金流而扩大，否则的话，你一定有一个资金支撑的问题。我们都知道可能香港的上市公司里商业地产大概固定出租回报会占到公司盈利40%-60%，所以它是很稳定的。金融危机并没有使香港的地产上市公司垮台。而我们现在的地产基本上是建了房子就卖掉，没有任何存量或者没有任何租金收入。发展商业地产很大在于有固定回报的收入来抵抗类似于宏观调控的金融危机，你的租金可能是3年5年的租金，所以在宏观调控中不会因为房价的一个周期的下跃而造成租金收入的减低，通常是这样的。但是你能不能做到，在于你的专业化程度够不够，或者在于你的融资能力够不够。政府在确实是在对它限制，我觉得政府在瞎操心。温总理大概批了三次对商业地产的限制性问题，我觉得这和我们的土地制度有关。因为土地制度首先限定了你一定要有40、50、70年的差别，一定要有公共建筑、商业建筑或者是住宅建筑的差别。在美国，我们可以充分看到，纽约的房子今天可能是住宅，明天可能变成了写字楼，后天可能变成了商场，大后天又把它变成了写字楼。他是根据市场来进行逐步调整的，但是我们国家的土地制度限定了这个东西一定是按照这个使用年限和规划条件跟你签订土地出让合同，你不能改变这个它的使用性质，这是一个极大的错误。类似在唐人街里我们可以看到很多旧的厂房，旧的工业房子都变成了很高级的住宅。不管你是在纽约也好，澳大利亚也好，加拿大也好，你都可以看到类似的现象，非常典型。就是因为他的土地，你干什么我不管了，你就交土地钱就行了，交物业费就行了。但是我们中国恰恰因为我们的管理制度而造成了今天批准你的商业，明天不能改成住宅后天不能改成工厂大后天也不能改成写字楼。其实李嘉诚也同样会把他的希尔顿炸掉，很新的一个希尔顿，改成

　　了一个新的写字楼，就在香港的中国银行的边，差点想盖的比中国银行还高。因为中国银行王雪冰当行长说你最好别比我高，所以砍了两层。我们说明市场中是允许做调整的，但是中国政府死硬的按计划经济的管理办法，不允许你做产品的调整。住宅就只能是住宅，商业就只能是商业，这可能是一个政治上或者是制度上的一个错误。所以在严格的限制商业地产不能扩大或不能发展。我想最主要是我们没有按照市场化的要求来平衡我们的地方经济。商业地产，比如按美国来说，他的衡量方式是按照我们的第一产业和第二产业企业向第三产业转移的速度决定的，或者就业人口的转移速度来决定的，决定商业地产的发展状况。而中国现在城市化率大概只有39%，十年前只有28%，这两个差距是巨大的。我们大概93年到现在提高11点，平均每年增长1个点。而我们到2050年要求是60%，这个数字的话我们还差20多个点，是根本不可能在短期做到的，因为我们的出生率太高了。那么商业地产的价值恰恰是就在于越是政府认为不应该建的，它可能恰恰是老百姓需要量最大的也可能是最值钱的。

　　听众：你好，如果以你刚才的话说，政府犯错了给我们吃药，如果现在政府生病了的话，我们应该给政府开出一剂什么样的药方？

　　任志强：我们给政府提出了最好的就是你不要是投资体制改革而是投融资制体制改革的方式，你不要用行政命令的管理方式而是要用市场经济的调节方式。这个不是一个经济学家是这样提出来的，所有的企业者可能也这样提出来的。你可以用利率、汇率、物价等等其他的任何市场经济的方式去调解，但是你不要用行政的命令方式去调节。行政命令把我们房地产的资本金提高了35%，但是按法上规定我们只有25%。如果按法执行的话或者中国是一个法制的国家的话，政府规定最好不要自己去触犯法律，去违反这些规定。

　　听众：我是来自天津日报报业集团的记者，我想问你一个问题，刚才王石先生提出个黑马现象，你认为天津发展起来的顺驰集团能不能看作一匹黑马？你怎么看待顺驰现在在全国快速扩张的战略？华远集团有没有在中长期进入更多城市这种扩张计划，你怎么看待的房地产的规模经营和控制风险之间的关键问题？

　　任志强：第一，我不知道王石说的黑马是不是指顺驰。第二，我也没有说顺驰是一匹黑马。我想作为企业来说，我们没有权利去评论别人的管理体制和商业经营模式，只能评估一种现象。作为商业模式来说，任何一个企业要靠自己内部的经营管理方式。比如说专业化，我们都同意，你如果适用于这样一个专业化，你就做这样一个专业化。我觉得我们可以用商业的三种模式来平衡一下地产的三种模式：一个是百货店。我自认为我就是百货店，什么都卖，既卖土地，又卖办公楼，又卖商场，还又卖住宅，还卖别墅。第二个可能就是沃尔玛。我想王石就类似于沃尔玛这种同样的大面积的重复性的拷贝，这是城市扩大或者是在规模扩大过程中一个最成功的案例。第三个就是专卖店。就是我只卖耐克鞋或者说我只卖奥运商品。我们大概商业上分这三类型，地产界实际上商业模式也分为这三种类型。你愿意选哪一种类型，是你企业自己的事情。我觉得最终是要看它是不是能够成功，能不能被市场所认可。我们只能提醒大家要防止各种宏观政策的变化而引起的资金链的断链，或者要注意你的商业模式中你是不是在每个行业中都够专业化，如果你确实做到了你可能就会不至于犯三九的错。我们所看到的就像朗咸平先生所说的，过大的时候不如先做强，如果你先能做强的时候，一定比你先做大更好。也有人刚才提出来了，我们也有很多黑马，就做某一单项，比如说潘石屹先生，就做SOHO这项，但他很成功。如果他兜里的钱比你兜里的钱多，可能这就是成功的表现。我之所以把地卖给他，就是因为可以从他那里拿到大量的现金，而创造我企业的大量利润。我想最现实的就是落袋为安，我们先把钱搁在自己兜里。谢谢。