>

正文

潘石屹：我看8.31大限

作者: 观点网时间: 2010-05-29 00:36:38 来源: [ ]

保利图谋鸿荣源前地王广州土地市场新政破局

　　主持人：各位早上好，由于我们昨天的活动结束的比较晚。相信我们今天第一位发言嘉宾让大家高兴，有请潘石屹先生，潘先生演讲主题是“我看8.31大限”。

　　潘石屹：谢谢大家。这么早给我捧场，我想说8.31它的历史是国土资源部2002年下发的11号文件，要求所有的经营型的土地出让的时候要采用“招拍挂”也就是进行公开交易。两年时间过去，国土资源和监察部今年3月30日下发“71号令”，就是8月31号之后，在中国的土地上所有的出让都要按照“招拍挂”的方式，否则按照违纪去处理。出现8.31大限，是对房地产发展商影响非常大的一件事情，我本人的观点是支持这个政策的，从2002年这个政策开始下发后，一直到8.31大限，我是支持的。理由是作为国家的土地在交易的过程中应该公开，只有公开才对所的企业的机会都是一样的，无论是国有企业、私人企业、外资企业，机会都是一样的，而且我认为这是房地产市场化的最重要的环节，改革开放让我们富裕起来，让我们国家和民族富裕起来，最主要是市场化。如果不是市场化，退回去的话，往事不堪回首，一定是一个非常贫困的国家，我们大家都不富裕。这个政策是让它市场化，对于房地产发展商来说，是把很重要的环节市场化，所以我是支持的。我们设想一下如果不市场化，倒退回去，今天在座的可能不是我们，是谁呢？而是一些跟政府关系比较近的，容易拿到土地的，是他们的房地产的开发公司，是每个县、每个区的房地产的开发公司，而今天在座的绝大多数都是凭自己的能力，凭自己的本事创出来的民营房地产开发公司。市场化从我个人来说，是发自内心的赞成，希望中国的房地产每一个环节，从土地到银行按揭到二手房的市场都能够市场化。可是在过去的几个月里，很多的媒体说我跟任志强是联合起来是反对这个政策的，可能是我说话的时候有西北口音，众多的媒体记者没有听清楚，我是支持这个政策的。我和任志强观点不一样，在这件事情上不是一样的，所以上来以后首先要把这点说清楚些。

　　我这两天坐下来认真的听了会议，在这之前有很多的同行在谈8.31大限对房地产的影响，常常容易给别人得到一个结论，就是大公司认为没有问题，中小企业你们赶紧要想办法，你们不想办法，在8月31日之后，游戏规则全都变化了，我不这样认为，我觉得这是错误的观点。因为8.31作为市场化政策的出台，它衡量的标准是你是不是市场化的企业，如果整个管理还是靠银行贷款，不市场化，可能会在大限的时候失去你的市场份额，失去你的规模。如果你是市场化的公司，“8.31大限”只能给你创造更多的机会，更多的获得资源机会，跟公司的大小没有关系，就是说跟人的体重没有关系，只与你的健康有关系，只要你是一个健康的公司，哪怕是一个很小的公司，可能通过“8.31大限”彻底的游戏规则的改变，就会成长起来，成为一个很好的公司。所以我来想一个公司不要太注重比规模，比规模的话，不是好的征兆，还是要比健康，只要活的健康就行。对我们公司的影响，从8.31到宏观调控的政策有一些影响，影响不是很大，比如121号文件有三个文件，是提高银行按揭贷款的门槛，这对我们现金流产生了波动，产生了比较大的影响。总体来说，情况比较好，没有银行贷款，整个营业额在过去的三年中还比较高，所以在调整游戏规则的时候，就像开车一样，换车的过程中影响不是非常大。最近一段时间外面比较乱，又要宏观调控，又冻结农民的征地，拆迁又有问题，政策是接二连三的出。作为我希望尽量不要动，尽量不要往外面跑，我这次坐飞机到海南岛，是我四个月里第一次坐国内航班，在四个月里我没有离开过北京，也没有参加会议，让自己比较安静一点。但我每个星期坚持一天在网上聊天，在网上聊天就有好多人批评我，说我潘石屹是不思进取，无所作为。这样的一个中国的小商人，居然不搞银行贷款，就种好自己的一亩三分地。其实这个可能和我的经历有很大的关系，我在想每次我在网上聊天的时候，得到这个批评的时候，30年前的时候，我就是西北农村一个放牛的小孩，每天生产队长给我一头黄牛，给我一个比我身体还大的背篓，去的时候要把牛的肚子喂饱，还得割回去一大背篓的草，整个吃的、穿的、住的都比较贫穷，我想有了今天就像做梦一样，所以赚了一个亿是多，赚上1000万我觉得也挺多，赚上100万我也觉得是非常多的，这可能是我的一个心态吧。

　　我想在座的要是回想30年前都不是很富裕，不是我们的能力问题，而是当时的体制不让我们富裕，有了今天有好的机会，大家都能有发财的机会，有了这个时代建房子的机会，这是个非常难得的机会，所以我们不要太过分的比，我们的营业额5000万是好的，营业额是1个亿也是好，只有公司健康了它才是快乐的，才是放松的。我每年都参加两个会，一个是这个会，就是21世纪经济报道办的会，因为这最早是跟21世纪经济报道的朋友在一起办这个会议，我们应该给中国的同行创造一个聚一聚、大家交流的机会，我觉得作为房地产发展商掺和这种会不是很好的，所以21世纪经济报道的朋友一直持续的办下来，到了今年已经是第四届，我觉得办的很好。第二个我参加的就是单大伟做的住交会，这可能是全中国最大的会，去年号称是有5万人参加，就颁奖典礼有6000人参加，这些会都给大家提供了一个交流的机会，我觉得也有一些弊端，有特别不好的是大家互相攀比。例如去年的住交会孙总在会上被评了十大风云人物，我就没有评上，单大伟就非让我上去，上去以后单大伟把主持人换了王萍，王萍上来就问在座前排的房地产开发商，你们去年的营业额是多少，今年的营业额是多少，就说这两个数，下面坐了好几千人，第一个就说去年营业额35个亿，今年增涨30%，有40多个亿，第二个说的肯定比第一个高。我觉得这样的攀比心理就跟昨天踢足球似的，最后轮到孙宏斌，孙总这100多个亿怎么出来的呢，我在孙总旁边，孙总就说不用说数字了，我做两个第一，中国房地产发展商的第一和中国房地产代理商的第一。我还劝孙总说何必要做第一，你和万科比什么呢，他都做了二十多年，在全国各地处理纠纷的能力，处理客户投诉的能力，都要比我们强得多，都要有经验。这样攀比的话，不比第一的话，就丢面子，我感得没有什么丢面子可言，这两天开会都这样的体会，我体会到了大家又在比。刘晓光上来列了一大堆数字，都是几百亿几百亿的，在下面的记者就坐不住了问我人家都做到几百亿了，刘晓光做的是共产党的买卖，是国营企业，他的资产比万科早，49年10月1日就有了，就开始建设了，人家就有土地的了，所以我觉得不要轻意的比。我的公司就发展几年、十几年的时间，和49年成立的公司比这肯定不太好比，而且这样一比就不好放松了，回去以后就较劲，一较劲房地产就过热，一过热房地产就不平衡了。希望这两个会有一种理性、互相放松的交流经验，就算小的，小有小的好处，大有大的好处，互相学习、互相尊重的一个会议。谢谢大家，我是不是有被提问的机会？

　　主持人：现场的朋友肯定不会放过这个机会。

　　听众：潘总，第一届博鳌论坛的时候是让你下决心在博鳌投了一个蓝色海岸，当时你信誓旦旦地在第一期开发完以后接着开发第二期，现在好像你第一期的配套还没有完全做完，第二期准备什么时候开？这是第一个问题。第二个问题是你这个别墅在中国开了一个先河，叫中国旅游房地产，从现在的经营情况来看，据我们所知道的，是很一般的，我想请问潘总你对这别墅的今后的经营是怎么看的？或者是有什么新的办法去解决这个问题？

　　潘石屹：回想起已经是三四年前的事情，每个人都有不理智的时候，都有冲动的时候，我正好在法国的蓝色海岸去度假，度假完了来到博鳌，我就发现博鳌这里的气候、海岸线、道路要比法国的蓝色海岸好多了。中国人要富裕起来的话，也要休闲度假，北方冰天雪地的时候来博鳌是一种享受，这是第一个冲动。第二个冲动是中国强大起来了，中国要有一个对外说话的舞台，在北京的话太官方了，所以要有一个中立的地方就是亚洲博鳌论坛，在我的来的时候江泽民都题了词了，写了诗了，做了批示就是要在这里。第二个就是在这个岛上做的话，需要房子，我们就在很短的时间之内，为第一届亚洲博鳌论坛提供了115套房子，我想这个从商业上来说是不成功的，从对亚洲博鳌论坛的贡献来说我觉得还是一个历史性的贡献，为了安排我们的房子，确实是各个领导都在协调。做完一期以后，二期我们没有做，因为土地的原因，各方面的原因没有过户过来，我就把第一做完了。第一期做完以后，从配套以来，还是比较齐全的。从现在销售的情况来看，大约在今年年初时销售了65%，今年又有几套销售出去，现在不到70%，剩下的我们就不销售了。去年和前年的两年时间生意比较清淡，因为客户投资的回报率都是比较低，只有百分之几的回报率，在北京购买我们房子的回报率都是15%，所以这里是比较低的。好在这些基本上是我们的老客户，就是购买现代城的和建外SOHO的在6000多个客户中的很小的一部分，对我们还是很理解的。从今年的4月份以来，入住率都比较高，都是在60-70%入住率，回报率都在上升。所以我看海南岛的时候，觉得它是一个时间的问题，中国人的收入还是非常低，一下太超前的想让所有的人去休闲度假，还需要有一段时间，我想不会很远，应该是几年十年的时间，中国人就会有消费的愿望，但是对我们公司影响很小，尽管在商业上来说不是很成功，可是去年前年占我们的营业额不到3%，还从负担来说不是太大的财务负担。

　　听众：潘先生，你好，我想问一下，你觉得“8.31大限”对于那些不太健康的企业会产生什么样的影响，你又会给不太健康的企业向市场化靠拢的过程中给什么样的建议？

　　潘石屹：我觉得市场每个环节都有市场，市场既可以销售我们的产品，也可以销售我们的项目，也可以销售我们的股权，所以在8.31的时候，外地的情况我不是很了解，北京的%