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潘石屹：聚集智慧、聚集未来

作者: 观点网时间: 2010-05-29 00:33:24 来源: [ ]

　　由观点机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。经过2004年到2006年的房地产宏观调控之后，中国房地产依然欣欣向荣。然而关于宏观经济风险的争议导致我们对中国房地产的未来依然充满了困惑。我们不知道中国是否面临真实的经济风险的挑战，不知道或将到来的经济风险将给中国的房地产行业带来什么？我们不知道未来的行业规则会有怎样出人意料的转变，也不知道下一轮更为猛烈的宏观调控会落在那里？面对越来越高的信贷门槛，与越来越高的土地价格，中国房地产行业与金融行业的接轨将把行业导向何方？在2007博鳌房地产论坛中，或许能找到答案。

　　以下为2007博鳌房地产论坛8月17日上午潘石屹演讲实录。

　　潘石屹：房地产未来是什么样？可能很难说的清楚，因为每一个人都是很渺小的，我们的智慧是很有限的，尤其我的智慧，所以，我想向王教授说的，地方政府控制不了猪瘟，中央政府也很难控制非典，看见国外有很多禽流感在蔓延，证明我们的智慧是很有限，所以聚集在一起寻找智慧寻找未来的答案。

　　博鳌是好地方，我记得有一个哲学家说过，说是城市是属于身体的，乡村是属于思想的，所以，每一次到博鳌来都会受到好多的启发，我的讲话比较感性一点，没有多少数据理论基础，这可能是我思维上面的一个缺陷，有些人讲话比较理性一点，一大堆的数字，我也没怎么记住，像另外一个教授我也不知道是感性还是理性，我记得在04年的年初，要宏观调控到博鳌来，翻看一张报纸，说房地产要宏观调控，说是要管住两个阀门：

　　一，是土地，二是资金，说是房价要涨，其实是很感性的，没有多少数，说房价涨持续上半年，我受到了好多批判，承受好多的压力，当然我爸爸妈妈承担的压力比我还大，一直到04年的报纸，也是一张权威的大报，我看了以后吓了一跳，标题缺乏逻辑，是：建设部领导不点名批判潘石屹，不点名怎么是我呢？我还说批判是你的，所以，我从此以后再也不敢谈房价了。

　　我想感性的思维不是很好，像我的思维，这种理性的思维也不是很好，大家应该聚集在一起寻找对我们的启示，互相启发才可以认清未来的方向，在过去4、5年时间，中国房地产增长的速度很快，房价上涨的非常快，有好多朋友非常关注这个行业，老说是狼来了，然后大人跑上去一狼又没有来，第二年又是这样，连着4、5年人家也不相信，现在关注话语价值量非常低，可是在这个时候的话，我觉得有好多危险迹象开始出现了，这个迹象的话应该是我的看法不一定对了，提出来大家一起探讨，因为我们看到了一部分的风险是出在法律上的风险，例如像小产权房，在一些城市里面，小产权房不受法律保护的房子，超过10万套，里面住着好几十万人，这是缺乏法律保护，我觉得存在很大风险，风险来自什么地区？政府会下文件清理吗？没有可能，可是农民会告，告完以后就会判你败诉，像通县的画家宋庄就出现问题，败诉的吃亏都是购买小产权房的城里人，所有这个风险一旦出现以后，对房地产企业意味着什么？

　　第二，在法律层面，国家的政策反复的强调两年不开发的土地要无偿收回，每一年下的宏观调控政策，一年不开发的政策要收滞纳金，一方面看到房地产公司财务报表，都是由几百万，几千万平方米的土地储备，甚至宣称有10、20年开发部完的土地都不受法律保护，实际上储备大量的房产公司面临更大的市场，看一下核试验密切相关的股票市场，现在马上要突破5千点，本身就面临非常大的风险，可是整个的股票市场的市盈率不到50倍，而房地产企业的市盈率按照8月9日数字来看，房地产市盈率是111倍，只靠分红要来取得收益的话，投资回收期是111年，超越了尝试，肯定要出问题，只是这个出问题的点是在什么地方？

　　昨天我问任总，111倍的市盈率是不是有点问题，明年房价在翻一番，明年的地价在翻一番，市盈率就下来了，前提是两个翻一番，可是我们能不能翻一番，昨天我们琢磨了半天，可能比较困难，房价特敏感而且非常的综合，我只想说，8月份出台的国务院意见，想叫一声好，这个是把保障性住房和商品房截然分开了，而它限定经济适用房是60平方米的面积，如果限定是60平方米的面积，每年会增加几百万的套的经济适用房，对这低档配套不好的，郊区、低档商品房是不是一个冲击，房价在过去30、40年时间，是来自于上涨的压力，在未来是不是有一个下跌的压力，作为行业优势，平稳的发展，对这个行业的未来，是最好的，无论是台上，台下都非常关心房地产的未来，可是在我们的思维、观点包括经营上的行为中，一点要有冲击的动机，要有一个公正的思想，离开了冲击的动机，一定会出现灾难。