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孟晓苏：提出政策新思考　征物业税从小产权房开始

作者: 观点网时间: 2010-05-28 23:23:22 来源: [ ]

保利图谋鸿荣源前地王广州土地市场新政破局

　　由观点机构、第一财经日报、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网联合主办的2008年博鳌房地产论坛于6月13日-16日在海南博鳌召开，本届年会的主题为“改革三十年大变局下中国房地产新契机”。观点网作为博鳌房地产论坛官方网站，对会议进行独家全程网络直播。

　　以下为6月14日上午中房集团理事长孟晓苏演讲实录。

　　孟晓苏：非常感谢大家！

　　博鳌房地产论坛已经是第八年了，我是第一次参加这个论坛。为什么前几年没有来呢？因为这里天太热、火太旺、炒作太多。要感谢观点机构、第一财经日报、焦点等机构，为房地产业提供了一个媒体聚焦的平台，可惜我们的一些“房地产名人”，却谈不出什么对产业发展有益的“观点”，他们所讲的只是一些“感觉”。这些“感觉”被炒作，反映出的是一种行业浮躁。为什么今年我到这里来了呢？因为今年该炒作的都炒作完了，什么“拐点论”、“巨变论”都炒作过了，房地产企业家自己出来唱衰行业。此外，这次的题目是改革30年，在这种厚重的题目面前，那些轻浮的议论难以上得台面。所以我猜测，应是认真研究问题的氛围了吧？

　　创新是一个民族的灵魂，房地产就是一个在创新中不断发展的行业。我是从1983年起在最有创新精神的国家领导人万里同志身边工作，后来又师从厉以宁教授学习经济学。我在1990年写的学位论文，主张坚持中国经济改革的市场取向，成为最早提倡市场经济的青年学者之一。十六年前我开始从事房地产业，又用创新的思维研究这个产业。中国房地产业发源最早的就是由中房这个企业，第一任董事长肖桐堪称是“中国的房地产业之父”。中房集团各企业在这次汶川大地震中的捐款，粗略统计不低于5000万元。中房绵阳公司和中房成都公司的楼宇无一倒塌，而且地震之后马上赶到前线救灾。刚才会上第一位主持人讲到，房地产企业家在地震中经受着道德的检验，我看需要道德检验的只是个别人。有的“房地产名人”不会讲话，影响了房地产企业家的形象。所以我要提醒那些“房地产名人”，不会讲话你就不要讲。

　　十多年来我和我的同事研究房地产行业发展，不断向国家提出政策建议。包括住房建设成为新的经济增长点、房地产成为国民经济支柱产业、房地产业周期性发展理论，等等。在发展房地产金融方面的许多建议也是我们最早提出来的，包括发展住房抵押贷款、抵押贷款保险、反向抵押贷款，等等。这些建议不少都是当年都被采纳变为政策，正确的政策推动了产业健康发展。当然也有被推迟采纳的，杨慎会长和我在1998年就提出“政府要积极推进保障体系建设”，被忽略了九年，终于在去年被采纳。

　　面对房地产发展的新局面研究深层次的理论问题，我今天带给大家的题目是《统筹城乡建设用地，加快供地制改革》。

　　第一、哪里有地：大量建设用地在农村闲置。我完全拥护温家宝总理所说“一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线”。一方面城市建设不应该多占耕地，另一方面城市发展又需要扩大用地，这个矛盾怎么解决呢？到哪里寻找城市发展的建设用地呢？我们看到大量的建设用地在农村闲置。我国的建设用地包括城镇用地、村庄用地和工矿用地，全国城镇用地只有5000多万亩，而村庄建设用地有24800万亩，将近5倍于城镇面积，其中80%以上是农民的宅基地。据调查北京郊区有的地方户均占用宅基地超过3亩。温总理提出的解决城乡建设用地要“统筹兼顾”的说法非常正确，包括要解决由农村进入城市需要解决住房人员的居住条件问题。现在不少村落“空心村”现象严重，有的村子里80%的人已经进入城市，成了空心村，大量建设用地却在那里闲置；农民进城后要买房或租房，又多占了一块地。所以我认为，城市发展用地的解决之道是在于如何盘活农村建设用地。

　　第二，政策障碍：完善土地制度须打破垄断。全面实行招拍挂所反映出的问题是单一的供应者垄断着土地供应市场。在土地招标过程中是多家购买，但却只有一家供应，造成地价过高上涨是必然的。另一方面，城镇增量土地主要是来自在农村，可是法律规定农村建设用地只能由政府征用才能用于城镇建设。使得地方政府用垄断权进行土地居间经营，获取土地差价。现在廉价征用农民土地、高价拍卖给用地单位，形成了新的“剪刀差”，而且是就地高价转卖，这是不合理的法律规定。温总理说，占用农民土地必须给予应有的补偿，土地出让金主要应给予农民。在去年全国土地出让总价款一万亿当中，有多少是应当给予农民的？肯定是大部份。

　　问题源于法律不健全。中华人民共和国宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。“公共利益的需要”的限定是很为明确的，但是土地管理法却规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，与宪法的原则不符合。党的十六届六中全会决定中已经提出，要加快征地制度改革，探索确保农民现实利益和长期稳定收益的有效办法。我国宪法规定，城市的土地属于国家所有，农村土地属于村民集体所有，不能剥夺村民集体对于他们土地的支配权。现在物权法已经规定允许宅基地转让，只是权威观点认为，从全国范围看，现在放开宅基地使用权转让和抵押的条件尚不成熟。

　　第三，直面难题：如何对待小产权考验智慧。现在问题是农民群众已经等不住了，各地大量涌现的小产权房，反映了农民改变土地利用现状的急切。现在“小产权房”已占居民楼盘很大比例。主管部门说小产权房违背法律规定，而我和不少专家认为它有利于人民群众。难道法律就不能修改和完善吗？我曾在国务院和全国人大参与立法工作，三十年来我国两次修改法律，使得农村耕地推行土地承包制和城镇土地使用权有偿转让从“不合法”成为合法，没来得及立法的是农村建设用地的转让，当时还没发现有这种需要。现在实践发展了，难道就不能通过立法予以规范吗？小产权房会走向何方，最好是加快征地制度改革，我国法律与政策的出发点都是为人民群众。前段时间有“宋庄农民告画家”的报道，法院判画家退房，而这个问题最后是怎么解决的呢？是由村里收回了农民的宅基地。现在小产权方已经引起各方面的重视，包括新任的住房部长要求“按照统筹城乡建设的原则，深入研究进城定居农民享受城市住房政策和农村宅基地政策的衔接”。

　　第四，深层思考：城乡建设用地应合理调配。自改革开放以来，涉及农村的重大变革往往首先表现为农民的“群体性违法”，最终证明农民是正确的。我国宪法曾规定，人民公社制度不可动摇。但是农民群众在党的领导下推动了农村“联产承包制”的改革，最终导致修改宪法，剔除掉“人民公社制度”的规定。这以后农民开始进城务工，各地依据法律规定，组织干警到火车站“堵盲流”，就是阻止农民进城。有多少人为此献出了宝贵的生命，值得我们景仰，但最终弄清楚原来做的是一件错事，宝贵的行政资源就这样被滥用了。现在堵不住农民进城了，有关部门在做什么呢？他们想堵住城里人不让出去，阻止城市居民到农村居住，我们的行政资源可能再一次被滥用。如何面对这些新课题呢？

　　现在我国每年出现“春运大潮”，几亿人同时在交通线上流动，桓古未有、举世未有、中国独有。各个系统都动员起来服务于春运大潮：交通部门加强运力、公安干警不能休息、影视界拍出《天下无贼》、银行推出“农民工异地转款”。没有人考虑为什么出现“春运大潮”这种怪现象，和怎样改变这种现象。还不是农民“一脚城里、一脚城外”造成的？有的已进城工作多年，在加拿大都能办移民了，我们还把人家叫“农民工”。为什么农村出现“留守儿童”？现在全国犯罪率中一半是青年，犯罪青年中有一半是“留守儿童”，而同时出现的是城市有很多中小学的生源不足。这些问题为什么不能够统筹解决呢？

　　中央早已提出“五个统筹”，包括“统筹城乡发展”、“统筹经济与社会发展”。在这种认识基础上，我提出：“让农民带着地票进城”！什么叫“地票”呢，就是把农村闲置建设用地作为建设指标，拿到他所移民进入的城市，从而获得在这个城市的居民权。一亩地票总能换一套经济适用房吧，这样他就不至于变成无产者了。这样的一亩土地能在城市发挥更大作用，不占用耕地，只是建设用地的转移。那么农民交出宅基地能复垦吗？其实现在很多宅地占用的都是良田，而城市发展则可以使用沙地、荒地和坡地。这样不仅不会减少耕地，反而有可能会增加耕地。这样就可统筹调配城乡建设用地，我把这种思路称为经营国土。当然这需要政府部门认识到位、工作到位。

　　第五，利益调整：征收物业税可代土地差价。地方政府为何热中从土地出让中获取利益？原来地方财政多年支大于收，亏空额每年达一万多亿元，不得不靠“土地差价”弥补。如何使地方财政不致减收？中房上海公司2003年在国务院常务会议上提出开征物业税的建议，物业税在各国都是地方税。现在物业税“空转试点”已三年，开征起来困难重重。国税总局最近表示物业税近两年内都不可能开征。为什么物业税不好征呢？城市居民说70年土地使用金我都交过了，怎么还向我征物业税！可见最好是从没有交过70年土地使用金的房屋开征物业税。那么到哪里去找这样的房屋呢？有啊，就是小产权房。它没有交过土地出让金，恰恰可以从这里起步物业税。所以我建议，可以把这几个问题联系起来考虑。一方面没有交过费的交税是理所当然，另一方面可以给政府提供源源不断的税收，比利用土地差价剥夺农民要合理得多。还可以帮助各方面下台阶，帮谁下台阶呢？帮卖小产权的农民下台阶，帮买小产权的城里人下台阶，也帮政府主管部门下台阶。

　　诺贝尔经济学奖获得者、美国经济学家斯蒂格利茨说：“二十一世纪对世界影响最大的有两件事：一是以美国为首的新技术革命，二是中国的城市化”。我们应当让城市化造福于全国人民，使农民不至于因为进城而从有产者变成无产者，使城市居民可以得到更好的居住生活条件，也使房地产企业可以在更大的空间为城乡居民建设房屋和提供服务。

　　谢谢大家。