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凌克：替代银行资金将房地产“证券化”

作者: 观点网时间: 2010-05-28 23:10:32 来源: [ ]

　　凌克：谢谢组委会，今天让我谈一下资金方面的问题，这些是我们的一点实践或者说是我们的一点知识，我也不是金融的专家，不一定能全对，最近大家都很多在讨论资金的问题，确确实实这个问题牵涉到大家，当然也牵涉到金地公司，金地公司总部设在深圳，开发的地点主要是在深圳、北京、上海，最近又去了东莞和武汉，开发产品以中档大规模低密度的住宅小区为主，比如说在北京，我们开发的这个经济格林小镇，第一期是500亩，今年年底开发完了，第二期前股现在也已经进入了开发的过程，我们在上海开发的格林村晓，第一期是两百亩，现在已经进入到销售的过程中间，第二期二千亩，现在也已经在开发建设，同时金地公司也开发一些高档的景观住宅，我们在深圳开了一些楼盘，有一个在金海湾，售价一万块钱左右，在北京我们也开了金地国际花园的住宅，售价也是一万块钱左右。这样在全国加起来的土地储备有四五百万平方米，这个金地公司的总资产四十多个亿，四十五个亿左右，所以这个资产覆盖率也是接近60％左右，所以像大家关心相同的问题，也就是现在中国地产发展很快，各公司也发展很快，资产覆盖率高起，在这种情况下，怎么样解决资金和资金有效使用的问题。

　　这个在中国的开发资金的来源主要有这样几点：第一是自有资金；第二是银行资金；第三是私募资金；可以看出来银行的资金是很大的，是67％，这个和金地公司的情况差不多，也是普遍存在的，这个是中国现在的现状，大家看看美国是什么的情况，美国差不多是倒过来的，自有资金是百分之六十多，银行的资金比重要小的多，百分之三十，大家看中国和美国的差距很大，但是也不要认为中国就这个问题很大，不要这样认为，美国我们在这里讲的房地产开发资金，他指的主要是做开发，他做屋业的运行那一批，那一部分资金是另外一个公司，开发性的公司它的资产覆盖率也很大，另外看看国外的香港的这些公司，香港的长江这些公司，资产覆盖率都是在25％左右，所以比我们中国的这些公司都低的多，香港和中国的有一些不一样，香港的这一个区，第一税率的区域就可以做的比较低，但是看广州的，相对来说，我们中国是比较高税率的地区，所以我们可以把资产覆盖率做的高一些。

　　另外地产的经济比较好，地产的世道比较好，所以可以把资产覆盖率调的高一些，所以这个资产覆盖率他不是一成不变的，不要一看到高就还害怕，有时候你看到他低的时候，你也会觉得他不正常，如果一个资产覆盖率对中国的一个企业来说，不带卡肯定是不对的，不带卡是一个百分之十，百分之二十的资产覆盖率，那是资金的使用效率出问题了，但是毕竟你说这个资产覆盖率高到太高的程度来说，这个时候的企业经营风险会增加。在这样情况下怎么办，有以下几个途径：

　　融资的渠道无非是这样四种，股权性融资；债券性融资；信托基金就是这四个渠道，那我们看看这各自的优缺点。

　　这个股权性融资主要指的就是IPO，IPO完了之后蒸发和配股，在中国两万多家地产公司，上市公司太少，这个一方面我们这些地产公司他的来保证一个非常稳定的业绩，因为我们是开发商，我们这个开发卖完了就卖完了，这个业绩很难出好年报，半年报，季报，这样比较平稳，这个对地产公司会比较难，所以这样的一种情况，我们上市的公司少一点，另外这个门槛也不低。但是还是要正争口气，还是要多几家。

　　股权性的融资选择上市的地点，即可以在境内，也可以在境外，两种方式都可以，在境内这两年，地产公司股权性融资情况不是太好，只有四家公司上市，四家一家深圳、一家北京、一家天津、一家南京，接着就没有地产公司上市，这个是现在的现状，股权性的融资优缺点在这里，至少给大家作一个解释，第一，他可以增加一个融资的渠道，不一定是债券性融资，第二他可以获得持续发展的资本，就是你要发项目，就要花一点辛苦出来，第三个，可以解决短期流动资金，第四个，对知名度和品牌度影响都很好，第五对雇员的期权激励。

　　他的不好的地方在哪里呢？第一你要特别的严格规范，第二股权有可能分期制，你控制权有可能要降低，这个控制权就在降低，第三这个成本还是比较高，这个成本一般来说，在国际市场上，都是债券性融资比股权性融资成本要低，因为在一个比较成熟的股票市场，分红利润要做到股票估价的5％，这个是比较高，只是中国现在大家都没有做到这个水平。中国特别低，所以这个成本比较高，就没有体现出来，另外一个要处理就是和股东之间的关系，有这么多优点和缺点，所以大家就在想，到底应不应该上市，所以有很多地产公司就在说，那我还是不上市更好，那我还是支持大家把他做上市，因为上市很重要，我们来分析这个长江实业就可以看出来了，这个是长江实业公司的股本变动情况，这个长江实业是72年上市，上市的时候，总股本是四千二百万股，所以这个时候，大致上他的市值我想是两个亿左右，每股三块钱，一个多亿，两个亿左右，我们在看看这个他2000年的情况，2000年他的总股本股数已经是23亿，从四千万达到二十三亿，这个变化是非常大，到23亿的时候，他的净资产大概1千个亿，所以他从23个亿做到1000个亿的过程，是一个什么样的过程，就是这样一个过程，看看，像李嘉诚信托发售股份，无非做一些新的股份和发股、查股这些。所以上市还是满重要的，我们地产界的同仁要去争取，这个就是股权性的融资。

　　债权性融资就是：银行贷款，企业债券，这样可转换的公司债券，债权性融资现在在中国比较难，难的就是现在我们这个企业发债要通过国家计委批，国家计委往往只支持那些国家重点的大中型基础建设项目，所以你说，一个地产公司，去发信贷，那个计委好难批，主要难就难在这里，但是最近听说上市公司的发债会转到证件会去批，所以上市公司的发债就容易多了。大概这个发债还可以到境外去发债务，境外发展当然是一个非常好的地点，比如说我们到欧洲去发债，欧洲的发的债务的利率，可能是一厘左右，就是一年下来可能百分之一的利息都不要。

　　这个都是讲债权性融资，就是哪一个公司做了债权性融资，这个债权性融资的这样一个条件要求，还满足哪些的公司都做了，比如说正业、华远都发过债，万科就发过可转债，债权性融资也会有他的优点和缺点，债权性融资就是特别便捷，银行贷款是很便捷；第二，相对成本比较低；第三财务杠杆的作用非常大，如果资本报酬率高于利率的时候，这个财务杠杆作用是非常大。

　　缺点就是他还债的压力比较大，所以有的时候风险也比较大，但是债又分长期债和短期债两种，如果说是全部的债务都是短期债的，那也可以发一点五年期或者是三年期的债。这种债就是可以调整你负债的结构，长期的多少，短期的多少，调整合适的比例，这个对公司的经营有好处。

　　另外一个就是最近开始有房地产之间的信托，房地产信托就是发完这个信托，他可以把这个信托拿过来的钱，一个是贷款给你房地产公司，第二个他可以投到你那个，房地产公司当股权，作为一种全投资。两种投资都可以。

　　这个到2003年6月份，全国发了60个信托，集资了100个亿，地产有三十个信托。融资三十个亿，这个都是一种新的方式。这个可以探讨。这个信托有他的优点和缺点。优点我就不讲了，就讲它的缺点。

　　他的缺点一个是信托他有一个上限，只能发两百份，如果每一份是一百万的话，发两百份也才一百个亿，一般的信托都发不到两百份，一般都是两千万，三千万，五千万，都是这么大规模，所以信托的规模实际上是有限的，第二就是发的时间长短，一般是发一年到两年，发两年的人，第一年是还息，第二年要开始还息还本，所以这样就是他的资金怎么样和房地产开发需求的有效的结合，当然也可以，就一开始让他发一个信托，用两年然后把这个信托套出来，也是可以的。

　　房地产投资基金，这个是一个非常成熟的行业，在中国见不到他，中国为什么见不到他呢？中国因为没有产业投资基金法，中国有证券投资基金法，所以你可以看到很多的证券的基金和证券基金管理公司，这些证券管理公司盈利之后是不纳所得税的，其他有限责任制公司是要纳所得税，他这个是非常大的区别，所以中国没有这个产业投资基金法，所以也不能合法的成立产业投资的基金管理公司，也不能合法的去公布产业投资，所以这个在中国见不到，这个在美国非常多，在东南亚，在亚洲是非常多，只是在中国见不到，这个是一个非常非常大的行业，是非常有潜质的行业，这个都是讲的这个意思。

　　在这里讲一讲，国外的基金有哪些基金？国外的基金是非常多，我们见的德意志银行，这就是一个基金，荷兰的ING，这也是一个基金，摩根时代也是一个基金，除了这些之外，还有一个是美国瑞制的一个基金，都非常的大，一个小型的基金，一般的管理资金总额是10个亿，一般是一百到两百个亿，这些基金做什么事呢？他们做的事情，就是他们基金下面当然有基金管理公司，他们一种是参与房地产开发，第二就是买卖现成的房地产，但是总体来说，参与房地产开发的基金就不是很多，因为他很难决策你这个项目，是好还是不好，所以说他更愿意买一个现成的屋子。家里准备把北京他的国贸大厦卖掉，我相信国外的基金会出很高的价把他买走，为什么呢？他有一个非常好运营的模式，这些国外的基金，非常愿意买这些产品，买的时候可以出租，然后如果说升值了就把他卖掉。

　　也还是有具备房地产开发经验的这些基金，他会参与房地产开发的过程。这个也还是有，我们要怎么样能够跟这些国外的基金去合作？这一点非常重要。我们具备什么样的数字，别人才跟我们合作，所以首先国外的基金非常注重企业管理的规划，也非常注重你这个项目产品的评价。所以大家不要用自己的眼光看国外的基金。大家千万不要用自己的眼光去看自己的项目，你要换一种观点，让国外的基金看你的公司怎么看，要国外的基金来看你的项目怎么看。所以他们会有很多的研究报告。

　　B股里面有很多的中国的地产公司，比如说万科他就有B股、中海有B股等等，还有几家都是有B股，他们会有很强烈的一套报告，他怎么来看这家公司好不好，他有他自己的一套看法，不是我们自己中国人，或者是大陆认识的一套看法，所以要去学会，另外国外的基金参与你这个项目的开发，对这个品质和经营模式是非常重要的，这个品质他会问你，你如果跟他讲是国际一流的设计师设计的，那就给他的信用会大很多，这个我们中国的设计师不一定掌握的好，同时经营的模式他也是非常关心，你说我做了一个大商场，商场到时候谁来帮你做招租，你是分开来卖，还是一起卖，非常关心，所以他们要做一个投资，他会在这个方面很多方面都会很重视的。

　　房地产基金的优劣势比较，我在这里不讲了。金地公司，也会做一些房地产信托，房地产基金和基金管理方面的一些工作。金地公司会和金地公司的一个股东信托一起来基金管理公司的执行。做这些事情，去做一个基金管理公司，去发一个基金是做什么呢？一个是产权型的投资，第二是证券型的投资，第三地产界的融资。第四地产的证券化，这个权益性的投资，如果他这个基金他可以投资一个不良资产，把不良资产买下来，也蛮赚钱的，也可以清理租赁型屋业，也可以参与二手房的业务。这是权益性的。资本型主要是买卖债券，买卖股票。

　　这个融资就是可以给跟国内的房地产公司合资，可以向国外国内的基金或者是信托公司，帮助他们搭建国内基金和国外基金的桥梁。第三个可以发行股票。第四个是房地产的证券化，可以把银行的资金给替代出来。这个土地开发商，也可以把土地卖给物主。

　　最后是非常好的地产公司，在金融方面要做一些什么事情？在金融方面应该做一些什么事，他可以在中国上市，中国现在这个PE高，所以你可以去发很多的股票，你在国外上市也有一个上市地点，你可以到欧洲去发债，利率只有百分之一，这种债你可以去跟亚洲的基金去谈，做一些项目公司一起来合资，比如说你跟韩国人谈，跟日本人谈，他们都会有兴趣。跟美国人谈他不一定有兴趣。因为他不知道这个跟你在一起做项目怎么样做。因为日本人和韩国人他们可能会知道，我们在一起做这个项目是怎么样去做。但是美国人他会一起去很高兴在中国置业，所以你可以把你的一个很好的办公楼，很好的商场把他经营好了之后，卖一个高价就可以卖给国内基金了，这也是可以做的，另外你还可以跟中国的证券公司做信托，中国的信托公司做信托，所以满多事值得做的，但是一家好的公司，把我刚才讲的所有事情全部做到了，这是一家好的公司，比如说，长江实业。他把我刚才所说的都做了，所以他是一家非常好的公司。谢谢大家。