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李思廉：房地产企业发展与城市经营共创双赢

作者: 观点网时间: 2010-05-28 22:49:42 来源: [ ]

保利图谋鸿荣源前地王广州土地市场新政破局

　　主持人：下面我们请出我们的第三位嘉宾，富力地产集团董事长李思廉，李先生的演讲主题是房地产企业发展与城市经营共创双赢。

　　李思廉：大家好，很荣幸作为今天大会的发言嘉宾之一，今天我说的题目是房地产企业发展和城市经营共创双赢。在我的主题演讲之前，先讲一下今天大会的主题。我觉得2004年中国的宏观调控经济，中国的房地产业不会出现低潮。第一个原因是因为全国大多数品牌房地产商经过了十多年的奋战，不管是对土地政策还是金融政策都有很好的免疫系统；管理优秀的企业还有很强的预警系统，在适当的时候做出反应，调整策略。当然在这个过程中，肯定会有免疫能力差的企业倒下来，但是市场自然有后来人。一批优秀的中小型企业都无时无刻的都在虎视眈眈，为了变新成为比较大型的企业而努力奋斗。第二个原因是土地的问题。土地的规范化可以说是大型的房地产商共同努力，或者说是大家最愿意看到的局面。通过新一轮的收紧的土地，规范化公开、公正的好处就可以体现出来了。有实力的企业，还可以加快发展，向全国买地。这样可以令到流散在没有开发能力企业手中的土地又一次回归到市场上面来。因为大家都知道，由于以前中国的国情和体制，有关系的企业手中都会有大量的土地，政府一时也难于清查处理。通过这次大规模的闲置土地清理，土地的价值更能够体现出来，市场的运作也可以更透明。整个行业长远都会受到好处，土地的市场也可以很干净，大家办手续也可以轻松很多。现在回到我今天所讲的题目，就是“房地产企业发展和城市经营共创双赢”。

　　作为本届论坛广州的发展商代表，在感到荣幸的同时，也希望和在座的朋友共同探讨一下富力地产集团十一年以来发展的模式和广州特定的市场情况。从本届年会主题看来，我认为谁抓住了城市发展的脉搏，加强企业的自身管理就可以获得房地产企业的长远发展和成功。在国民经济当中，房地产业支柱的地位主要体现在基础性和先导性。在现代化城市建设的过程中，房地产业都发挥着这两个特点。在上个世纪90年代初期，广州开始了旧城改造、新区开发，为众多的房地产企业提供了发展的良机。富力地产集团就是在这个时期创建的。在随后的10几年里，富力紧跟着时代的步伐在广州的城市建设同步的同时，也为广州的城市建设添砖加瓦，努力实现着富而思进，力创新高的目标。

　　企业可以参与的经营城市的机遇当中，房地产业是很重要的。我们认为，地产的发展随着城市现代化进程一起发展。在体制转变的今天，在政府开明领导下的今天，经营层次的主体不仅仅是政府了，还有一个庞大的充满活力的市场。在这个市场中适者生存，强者更强，良性的竞争使每个优良的企业，都保持了很大的进步。下面我想利用富力作为一个例子，分开三点说一下我今天的题目。

　　第一，是城市化发展中房地产企业的机遇。经营企业和经营城市有共通之处，多年以来，通过市场无形的力量提高了企业在所在的城市、所在的区域的平台价值，强化了企业的资金流、信息流和人才流、物质流的吸引力和凝聚力。在90年代广州的城市化的进程当中，富力地产把握了时机，也是发展企业本身，也为城市化作出了贡献。从1994年开始，富力为广州的老城区搬走了20多支污染严重的大烟筒；也解决了老企业的异地重建、扩大生产的资金紧缺的问题；也为市民提供了良好的居住和生活环境，富力得到了社会公众的认可和赞赏。在2001年的7月份，当北京赢得2008奥运会主办权的时候，富力也立刻决定，进军北京。在充分的准备底下用31.6亿投标，在02年的三月份赢得了北京CBD地区一块占地48万平方米的最大的住宅项目的开发权。也利用北京的奥运，投入了大量的资金来刺激市场。我们从2003年3月份开卖到现在，我们已经卖了33亿取得了优良的成绩，也跟政府创造了双赢。这个可以说富力地产集团就是随着城市化的脚步成长的。第二，我们跟城市同步发展，也抢建了城市的高点。熟悉地产的人都知道，房地产要做的好，绝对不是一件容易的事，这个跟城市经营的难度都是一致的。房地产公司的生命线是什么呢？我说的就是房子的质量，这个跟城市管理要把治安和环境搞好的基本道理是一样的。富力在发展的初期，主要围绕在老城区拿地、盖房子、销售、累积资本。到了近期，随着广州城市建设的高速发展，富力选择了广州的CBD地区珠江新城作为发展战略的阵地，在销售商品房的同时，也向强项投资的物业如酒店、写字楼方面发展。这个跟王总刚才的观点有一点不同，不过我想如果我们能够控制一些安全比例还是可以的。

　　从2003年9月份的土地拍卖开始，富力地产先后在珠江新城拿了7块地。现在在珠江新城的土地储备已经超过了50万平方米。在建的大概有40万平方米，包括了三栋写字楼，也包括了两栋五星级的宾馆，他们分别是万豪酒店下的广州富力丽思卡尔顿酒店和凯悦国际酒店集团下的广州富力君悦大酒店。随着前几天的中国最大的机场--广州白云新机场的使用，还有CAPE九加二的影响，还有广州南沙经济开发区的高速发展，和整个广州交通的枢纽的建成，我们期待在2006年我们所有商业物业盖成的同时可以和广州同步，迈向新的台阶。

　　第三，是关于土地金融和城市土地政策思考的一些问题。我觉得城市的一切的活动都是依赖着土地上面，城市的土地是城市社会经济发展必要的前提，也是经营城市重点策略资源之一。在城市的国有资产当中最具有活力，增值潜力最大，政府又能够直接营运的就是城市土地的资产。政府如果把土地的资产管好，财政一定好，大部分的城市问题也解决了。我觉得政府应该建立更透明、公平、公开的土地政策。这个跟房地产可以建立双赢的局面，也是最有效的最简单的办法。

　　最后，我提一些我的希望和建议，谈一下税费的问题。中国的税务进行了多次的改革，中国也进行了好多好多次不同的改革，但是企业所得税的变化始终是最慢的。我们希望各地的政府通过不同的渠道，可以把这个企业的所得税降到大概25％以内，也可以把经营房地产有关的费降低一下，也把企业分红给个人的税降一下。我想可以很快的刺激投资的意向，加快城市的发展，政府实际下面收到的整体税收一定会增加的。

　　第二也希望政府的领导和城建部门的领导，包括建委、国土局的领导定期跟房地产的企业开开座谈会听听我们的建议。觉得好的，符合国家政策的就采用，这样也肯定可以加快城市的发展，共创双赢，也让企业对城市的建设做出贡献。我今天的发言就到这里，谢谢大家。

　　主持人：下面是我们的提问时间，有哪些朋友有问题？

　　听众：李总，你好，王石他说有机会还来海南投资。据我所知，在海口已经有一个富力花园了，不知是否是富力地产的投资？如果是的话，请问你是怎样看好海口市场？为什么还敢来海南投资？然后对于海口的城市经营与海口城市共创双赢你有一些什么建议？谢谢。

　　李思廉：富力花园可能跟我们的关系不大，我们公司对海南的认识不深。我来玩过几次，对海南的旅游条件非常看好。但是，房地产的发展跟王石先生刚才所说的，中国现在最安全的还是搞商品房。把它卖了赚了钱，公司在过去的十年都非常积极的这样做，累积了大量的现金流，所以我们从今年开始才投资商业的房地产。由于海南的人口关系，我想我们短期来大力发展房地产的机会不是很大，可能旅游的会考虑一下。

　　听众：我是来自广州的新快报的记者，我想问一下广州的局部市场今年以来呈现了很强劲的增长势头，而实际上表现出来广州的房地产商有一些出现了预售的资金量占有的投资量的比例过高的一种倾向。不知道李先生怎么看待这个问题的？还有一个就是对于富力地产来说，你们的自有资金量占有的比例能不能透露一下？

　　李思廉：大家都有不同的安全线，现在经营房地产都非常透明的。自有资金还是多点比较好，我们的自有资金的比例肯定是超过30％的，这个主要是因为我们的过去十年累积了比较充足的资本金。

　　主持人：谢谢，后面的朋友有问题要提出吗？让我们用掌声谢谢李思廉先生。