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对话主题：施生答问录

作者: 观点网时间: 2010-05-27 18:30:42 来源: [ 观点网 ]

保利图谋鸿荣源前地王广州土地市场新政破局

　　主持人：中国内地的房地产行业的发展不过二十余年的时间，应该朔我们仍有许多值得学习的地方，而香港及新加坡房地产行业对我国房地产的影响又是非常深远的。2006年宏观调控，站在他们的角度，他们怎么看待呢?下面我们将进行我们下午的三人对话--施生问答录。有请：施永青先生和张文豪先生。

　　施永青先生祖籍浙江宁波，生于上海，3岁到香港，大学毕业后曾教书8年，1978年和朋友创立中原地产，以无为而治的经营理念将中原发展成一家在香港和内地顶级的集团公司。在房地产业内游刃有余，还办报纸，在香港的房地产界，施永青的偶像地位让他似乎总是处在香港舆论的中心。他们接下来会有什么更精彩的言论呢？下面有请。

　　张文豪：今天我在来的路上，施永青先生对房地产市场价格的一个判断，这个判断我就不多说了，我刚下飞机的时候，北京的朋友发一个短信，在河北发生了五级的地震，北京有没有震感，我想这个会不会成为结论的支撑？

　　施永青：我想知道你看到了什么？

　　张文豪：在未来的价格会下跌15%左右。

　　施永青：应该我听到开发商说到东北有电，就上去了，我用这个估计在两方面去谈：一是宏观调控的政策出来之后，我们做的二手市场的成交量少了30-40%，这是不小的数字，因为中原国内大概有1万员工在前线，他们的敏感度还是很强的。成交量少了之后，随之是价格影响，成交小的话，总有一部分人，等着要出售就把价钱降下来，才可以卖出去。去年上海，宏观调控的时候，出现成交量下跌，之后价格也下跌。现在，按照成交量下跌的结论，这个价格也要下跌。另外下跌的原因是，因为我不想再向政府降价了，如果政策出来之后没有效果的话，再出来一个政策影响就更加大了，现在中央政府推出来的政策大部分是有效的，这个效果随着落实、贯彻应该是慢慢的显示出来。我自己估计，中央政府是想看到房地产的价格下来一点，他才满意的，否则的话，他的政策怎么才能叫做有效呢？出来之后没有结果，这个政策就没有效了，为什么要价格下来？我估计如果这个价格不下这个水平的话，他可能还会出新的政策，这对房地产经营者影响更加大。因为所谓宏观调控，主要目的是想支援，不要单一的流向房地产，中国前两年房地产价格发展得太快了，导致资源错配，投资什么最好呢？投资房地产最好。投资其他的行业赚钱的能力都没有房地产好。造成资源都流向房地产行业，这是中央不想看到的。

　　现在我们想开发东北、开发内陆的城市，如果开发的话，就让资源流到内陆去，现在房地产价格发展太快，内陆城市的资源都被吸收到沿海的大城市。我听到穷的省份：湖南、贵州，辛辛苦苦赚了一点钱，就到浦东买写字楼。有什么办法改变这个资源的流向？因为在强经济里面，最重要的信息就是价格信息，价格变化才能影响资源的变化。如果价格还是在上升，那它接受资源的能力就不会改变，所以一定要让价格压下来，才能够把资源不再流向房地产。所以这个目标，我相信中央是下了决心，达到目标，我想早点让他达到目标。因为现在政策很多，这个政策还没有贯彻之前，就不要下新的政策，因为经济政策不是一下子见效的，它是需要时间的，最好让定出来的政策得到贯彻、得到很好的调整，不要一下子再下新的政策。这是我主观的愿望，可能讲多了一点，有可能有些人听得不开心。

　　张文豪：这个我们比较感动，为什么？因为施先生平时远在香港，能够在这么短的时间内，对中央的用意体会如此深远，还是对这个问题有一定的思考。但是刚才听了施先生的话，体会出一点，这点如果能够达到，还是非常有效的，他觉得这个政策的效果应该能够达到改变开发商和购房者的预期目的。因为投资者买了房子，这个房子有比较大的增长，如果预期改变了就会比较有效。

　　施永青：现在主要是在观望，还没有下结论。

　　张文豪：您的信心也不是很足。

　　施永青：以我在香港的经验，香港是92年开始压房地产的价格，92年引进了7成按揭，香港原来是做9成按揭的。增加买房子的难度，把9成按揭降到7成，现在国内也是这样做，把7成降到5成。后来增加印花税，在交接的时候才收，所以产生效益要用时间的。后来到董建华时代，增加了八万五才把价格压了下来，现在中国政府的政法里面，有一部分，我担心不但没有增加供应，反而把供应放慢了。

　　张文豪：为什么？施永青：因为，转让营业税也好，五年内出售的要收税，一般五年内出售要收税的话，就把出售的时间拖后，我就把本来可以出售的房子都冻结了，我现在不卖了，再等几年再卖了，市场供应的就小了。另外有一些人仍然还要买，但是把营业税加到楼价里面，他要卖贵一点，抵消营业税，反而把价格推上去了。总的税不能增加供应，反而是打击了供应。现在减少大面积的房子，要做90平方米的房子，90平方米以上的供应量小了，引起了价格也不一定掉下来，这两个政策，在短期内效果不明确，而且有反效果。

　　张文豪：为什么刚才提到会下降15%？有点矛盾。

　　施永青：因为在国内外都感受到，中央政府还是下大决心，不但是调整，而且很多行政上都要施压，如果消费者感觉到的话，一定会观望起来，观望起来之后，成交量就小了，价格就会下来。

　　张文豪：开发商也好，住房者也好，关心价格也是两方面。您谈到香港的经验，香港房地产的市场是面目全非的。现在我们有这样的一个政策，使用一些认为是很有力度的政策，会不会一下子把市场调控过度？

　　施永青：这个要很小心的，房地产的调整是很复杂的，上午我听到房地产在用方面的功能，房地产在社会经济发展到一定的水平，在国内来说，它很重要的功能就是储藏财富的功能，它是一个金融的工具。很多人把财富用房地产的模式储藏起来，这不是昨天发生的，已经有20多年的时间，大家赚的钱都放在房地产里面，把他压下去的话，是把中国人民辛辛苦苦存起来的财富蒸发掉了，这对中国人民可能没有好处，只有坏处。因为董建华推出房地产八万五的时候，也要负责任。为什么要负责人呢？要对既存负责任，他压房地产的价钱主要有两个原因：一是房地产的价格升得太高了，和普遍大众的购买能力脱节了，他的目标是把房地产的价格低以后压下来，大家都可以买得到房地产。另外，他担心房地产的价格太高了，影响香港在国际上的竞争能力，外国的公司到香港租写字楼，价格、租金太高了，没有竞争能力，压房地产，提高竞争能力，让普罗大众改善生活，这是从社会责任的角度去做的，但是做的效果恰恰相反，香港当时是55%的人拥有房地产，撬走一半。

　　我说中国60-70%的人拥有房地产，如果不是这样的话，负面的影响太大了，打击一大片，保护一小片，大部分的市场蒸发了，小部分的人认为房地产的价格降下来，反而不敢买了。当房地产的资产下降的时候，整个社会的消费能力，再投资能力，都没有了，经济就衰退了，内部需求就降低了，结果就百业萧条，受打击的人都是既存的，失业的都是既存的，房地产价格压下来之后，经济收入受影响，基层人民受到的影响更大，结果房地产价格掉下来之后，整个香港怨气大增。本来是想解决贫富悬殊的问题，但是结果，富的更穷了，穷得连吃也没有了。这个影响更加大了。所以我觉得打压房地产的时候，真的要对既存人民考虑多一点，影响不是简单的。最近，我看了关于国内研究经济方法的一本书。他说明是运输巧妙。他说，你把一个石头抛出去，是很简单的，是可以估计到的，但是你要知道，不仅仅是是石头。如果你用简单的思维判断，你抛出去的是鸟，它就飞掉了，不知道飞到哪里去？不要以为你想怎样就可以怎样，它是小鸟，它是可以飞的，抛出去你是不知道的，你以为这样做出来人们都有好处，实际上是没有的。

　　张文豪：从施先生来讲，房价涨不好，狂跌也不好。我们的经济政策不是石头而是鸟，所以我们大家石头可以随便抛，但是鸟要看好。您的看法很新异，叫房屋空置，我个人有点疑问，操作的难度上，房子黑着灯，怎么调查它是不是空置的。这里有很多原因，比如他出差了或者暂时有原因到国外住一段，另外还有一个就是他的觉悟高，他要节能。这些都可以造成它外面看起来是空的，你如何确认它是空置？

　　施永青：香港是有房屋登记的地方。如果你出租房子的话是要登记的，所以哪些房子是空置或者没有空置都有基本的数据。因为每年都要报税，政府知道在你的名下有多少单位，要收多少租，他有基本的资料。我提倡空置税，主要的原因是想把实际的信息反映出来，现在中国有一个情况是，就是投资、储藏财富的工具，有些人买了房子自己又不用，也没有出租出去，因为租出去之后收不回来又觉得麻烦，就让它空置。变成了虚假的税负。很多人买了房子投资给发展商，给政府一个错误的信息，所以价格就上去了。如果不允许空置的话，就是让它增加空置的成本，他就会把这个房子出租出去以后再卖出去。发现原来租出去，租金跌了，价格也就跌了。一般都是空置六个月之后，才收空置税。如果这样的话，很多人会想办法把房子卖出去，增加供应量，价格就会出现调整。如果你要租出去给人，你的对象就增加了。现在国家说大单位太多，有人说大单位受欢迎，为什么有这样的情况，因为中国人买房子的都是有钱人，有钱人投资什么？他是按照自己的需要投资，他已经有两间房子，他买第三间房子的时候，还是买200平方米，你买回来，租出去的话，就要面临具体的问题了，这样的房子有没有需要。所以收空置税的效果比收转让税的效果还要好，这样失业率会减小一点。

　　张文豪：按照您的分析，房价要跌，又不能跌过一定的幅度，调控的难度难乎其难。有没有别的手段来调控房地产市场。现在中国的房地产比较畅旺，能不能把资金吸引过来，从而便捷起到症结的目的，你觉得怎样？

　　施永青：现在国内资金影响房地产的另外一个原因就是，国内没有其他的好投资，A股升值也不少，相对房地产的价格来说，股票的价格还是比较小，国内上市的股票监管不是太好，赚钱利润不是很高，作假比较多，很多人投资股票都吃亏了，所以他还是买房子比较安全一点。所以要想资金完全回到房地产里面去，你经济提供其他的投资工具，像股票、债券，要把金融活跃起来，这样可以把资源抽到其他的市场去。现在中国很大的问题是，资金积累很快，但是社会需求上不上去，你的资金投到实体经济上的机会很小，如果提供其他的投资机会，房地产就不会炒得这么热。如果要调控我觉得也不容易，政府关注房地产是没有错的，如果真的发现房地产有不平衡的时候，再做调控市场也是应该支持的。但是调控的时候，不要迷信理论，应该是按照实际的情况，政策推出以后，看看市场怎么反映，再调整，否则的话，就容易造成破坏。

　　张文豪：我想问您一下，您在香港楼市几十年的经历，香港楼市的升幅和它周期性变化比我们内地的次数还要多，我想问您个人的问题，希望你能同时回答，就说："您在香港楼市每次转折点的时候，您都做出过预测吗？"这是第一个问题。第二，你每次预测的准确度如何？

　　施永青：我自己，在香港是1976年进入房地产，我第一次预测房地产出问题是在1981、82年的时候，觉得这个价钱已经太高了，除了中英谈判的问题之外，这个价格已经太高了，所以我避过了那次大调整。

　　张文豪：避过去，是没有买？

　　施永青：我是赚了一点钱，当时价格从1200元掉到400-500元，1万多一平方米，掉到四、五千平方米。当时我身边的朋友受到影响。第二次，是97年，房价掉下来的时候，当时很多人都听我讲，不要再买房子了，我自己把所有的房子都卖掉了。另外03年的五月份，家里可以买房子了。报纸是有纪录的。过去的历史是比较准的，不敢担保以后怎么样，过去的历史还是比较准的。

　　张文豪：会议安排还有新加坡的林总没有上台，不知道林总有没有到场？

　　主持人：没有。

　　张文豪：非常感谢施先生给我们做的判断，但是仔细一点，这个楼价上跌是施先生个人的观点。

　　施永青：你们自己看一下。