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郭梓文：金融新政下的房地产

作者: 观点网时间: 2010-05-27 18:15:20 来源: [ ]

　　郭梓文：女士们、先生们，非常荣幸来到博鳌和媒体的朋友一起来探讨在新的金融政策底下我们房地产的发展方向，在2002年的东雪到现在，发生了比较多的事情，主要有几方面，第一方面，我们现在整个中国的城市，都在调整发展规划，很多人可能跟城市的规划又有沟通，所以他们也忙于城市规划的责任，还有我们新的土地政策出台以后，很多业界的朋友，在方法也要进行调整，再一个，今年刚出台的也令到我们业界的朋友，今后的对手，对于金融和房地产之间的关系，我本人的理解是这样的，金融像我们的血管一样，房地产像我们的重要的器官一样。他可能会成为比较重要的器官，具有巨大的带动性和牵引性，因器官和血管关系他们两个人互相依存，所以金融业和房地产业，可以说唇齿相连，互相依存这种关系。

　　我们看到我们中国住宅商业化推动汽车工业，而美国是汽车工业推动了住宅商业，我们看到现在有一些比较大的城市，在重组规划时对房地产是有一点偏见，所以要业界的朋友们来重组他们的经营理念，确实要充分认识到，跟整个城市的整体规划，浏览这个空间和机遇，我们经常会看到这样一个问题，金融政策的出台或对房地产政策的出台，那么对房地产的推动力和带动力、影响力的会是怎么样呢？我们往往会看到这样一些情况，有一些事情，对政府是很好的，但往往事与原违，比如说，香港就是一个例子，最近新闻看到，在一年多以来，香港的土地政策，对整个香港社会带来多少的好处，所以在制定整个金融政策和房地产政策的时候，我认为有一条原则是很重要的，就是有什么样的社会就有什么样的房地产的金融品种，我们在8年前谁会知道中国会有按揭呢？不就是我们把它按揭起来的吗？所以我们可以说，今后政策的制定，消费者会起到一个重要的推理，我们可以预见三年之后，或者是房地产企业的金融品种，肯定会丰富多彩。

　　第三个问题金融新政下房地产发展方向，是用专业人士来当总裁好，还是要财务人员当总裁，结果用财务人员当总裁会好一些。房地产的老板他一有钱以后，他就去买地，买完地以后就去筑房，比如说待遇公司，比如说，金融服务的一些企业，还有一个是房地产的策划家一起，有一个汽车的经销公司，从外地云运来了一个全新的劳斯来斯，他以为广东老板都会买得起，会后展示给他们看，报价是450万，我们的老板看都不敢看，结果是房地产中介的人买了，结果房地产的老板不是有钱，但是做房地产的中介可能是有钱的。

　　现在中国房地产运动员彼多，但是优势教练比较少，所以我们面对金融新政上面我们也一些想法，我们认为房地产要迎来资本时代，我们的公开化，招标、投标，另外一个房地产的产品要向大众化，年青化。第三个是房地产企业角色要发生改变，我们在香港聚会的时候看到有很多老板，他们讲一两个能够代表他们的，能够也比较好的经营的管理，你来帮我操作怎么样，所以我们会看到，有一些开发商发生转变，可能有一些开发商变成一个城市运营商，有一些从开发商变成一个投资商，有一些可能从一个综合型的房地产企业变成一个专业型的房地产企业，我们相信产业化的程度肯定会得到进一步的提高。第四个转变是马泰效应更加明显，集中度肯定会越来越高。第五个就是拆出外次银行的，银行会更加活跃，现在是桌底下的业余是非常活跃的，通过这次调整以后，国行业务对房地产的要求帮助及关联的业务会越来越活跃，第六房地产企业空前活跃，广东的房地产企业老板很少聚会，121文件出来，表现非常友好非常团结，所以我们认为房地产企业可能会，地产企业的声音会起来越得到政府的重视。我们公司在金融新正上采取一些对策，通过几年的发展奥园集团现在进入奥林匹计划的第三个阶段，由居住空间供应商成为城市空间，由开发市区参与到城市基础建设参与到开发区的建设，我们这一年来做了一些转变，也做了一些城市运营的供给，我们最近跟广州松化市作一个全面的合作，从化市是目前在广州财政收入比较少，但松化的资源非常丰富，从化以前新兴工程搞得比较多，但缺少月亮工程，所以产业显得零散，没有号召力，我们对松化城市经营提出一个新的定位要打造休闲直路，采取一个三马拉，一个是从化新城的建设，一个旅游信息的恭城，第三个新型工业的起飞，将会形成三股合力，三个强大的引擎拉动信息化，最关键现在中国的所有政府的财政，原来不认识，这一点慢慢地从政府的市场接受这个，现在中国国有政府可以说是吃饭财政。怎么办，借助城市运营商，对从化进行市场化、企业化和资本化的运用，具体体现在首先要把松化的资源变成资产，再把资产变成资金，把资金变为资本。

　　实施这种发展思路的关键是，要引入市场化手段充足资源，实施由资源向资产的转化。引入企业化运用，实现资产向资金的转化，再通过市场化将资金转换成资本，资本再转换成资源的价值链转换，每通过一个周期就进入一个，已经得到非常和的回报，我们还做了一个大岗镇的项目地点是一脚踩三城，一边跟顺德是邻居，一边跟中山是邻居还有一边是跟番禺是一个邻居，但这个大岗镇现在这个中心镇的发展，为房地产企业提供了一个良好的机遇，如果房地产企业能够做好这个的话，应该说，不管112文件出来也好，都没有问题，我们对大岗确定了一个发展，现在已经在实施过程中了。在一年前的8月8日，我们正式投身大南沙的建设，我们跟南沙的政府签订一个协议，最早开发南沙应该是霍英东先生，在13年前，他就看上南沙这个位置，那个时候能看得中南沙的人是不多的。我记得我们跟政府签继续合作协议的时候，有个记者追问我为什么在10年前会看上南沙这块地。我说霍英东先生卖这么多我可以学他，南沙以后如个地方是最好的，我说惠州，惠州以后哪个，我说珠海，他说珠海以后哪一个城市值得投资。南沙现在确实是广州发展的一个重点，我们主要是参与南沙的一些公共事业建设既成事基础建设，比如南沙自来水厂，南沙的污水处理厂我们都参与，还有南沙的奥园新城，南沙博奥数码城，南沙的主题公园，还有王码科技园我们都参与，我们看到现在的金融政策有紧的一面也有松的一面，松的一面我们看到现在的房地产贷款怎么样，但是还有一块非常大，那就是城市基础建设的投入，为什么现在这一块还那么薄，所以我们在往城市运营商微小方面，会有很大的机遇和空间，刚刚8月8日，我们跟政府签订一些条款时，中国银行，农业银行，我们是南沙国际一起做博鳌数码城。还有我们在南沙搞了一个物流基地，还有南沙搞一个主题公园。南沙一定要用非常的武器，那么非常的武器怎么做呢？一定要先有一些有震撼力的一些大型的主题公园把人引到南沙，南海如果采取一些常规性的招商引资是不行的，我的问题就到这里，谢谢各位。

　　与郭梓文对话：

　　主持人：朋友有什么问题可以举手示意。

　　嘉宾：你好，郭先生，我是海南电视台的记者，你对海南房地产有什么建议？

　　郭梓文：我问了一些海南的一些情况，听说海南已经逐步恢复起来，我觉得海南要靠房地产一些常规性的做法是不行，海南不只是单纯是一个海南的问题，他的市场是面向一个亚洲的问题，海南是面对亚洲的问题，海南应该把这个月亮工程做起。虽然他以旅游产业为主，海南必须要有一个比较大型的月亮工程，把这些新兴带动起来，才能称得起这种，海南要把房地产做起来，一定要把海南人的生活方式做起来，如果海南人生活方式做起来，澳大利亚的生活方式有吸引力。为什么澳大利亚的那么厉害就是澳大利亚的生活方式问题，就是海南岛如果是这样做的话，就有希望了。

　　嘉宾：你好，郭先生，我是广东电视台的记者，我想奥园集团作为全国的知名品牌，在国内还有下一步有什么重大的发展计划？

　　郭：奥园连锁，第一阶段把房地产与体育进行连锁，开创奥林匹克连锁店，第二是战略把文化，教育与房地产信息组合，开创奥园连锁系列，，我们现在推动两条腿，一条腿是，另外一条腿是奥园链锁店。