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顾云昌：变革中的中国房地产的责任

作者: 观点网时间: 2010-05-27 18:13:38 来源: [ ]

　　关于房地产现在的评说很多，许多媒体都登了房地产是暴利行业，在座各位可能不会认同，但是不得不承认房地产企业家在福布斯排行榜中占据了重要的位置，多一份财富就应该多一分努力、辛苦和多一分责任。就是樊纲教授说的经济均衡或者说社会均衡。我们是支柱产业，我想我们支柱产业的责任是什么，当前的任务是什么，所以我的题目是营造健康楼市、兴建绿色住宅。大家都喜欢听一个词叫"健康楼市"，希望培育一个好的市场，对大家都有好处，对老百姓、对国家都有好处，当前市场有什么样的问题，归纳起来就是供不应求。现在的市场是一个需求过旺的市场，两种需求都很旺，一个是真实的需求，一个是虚假的需求，造成市场旺盛是好事，但是房地产有虚假市场，这跟其他的市场不一样，所以我们的责任更重一些。

　　为什么房价上升过快，主要是供不应求。为什么我们企业觉得浮躁，主要是供不应求，为什么我们现在产品质量提升不快，主要是供不应求。为什么秩序倒换，主要是供不应求。当然供不应求有它内在的原因，各位都已经分析了很多，内在的原因就是我们现在老百姓购房很旺盛，而我们市场的供应弹性需求比较小，人们需求上来之后，房地产的供应不能搬运，三亚的房子搬到北京就不行，中国的需求在98年之后，像火山一样爆发出来，所以我说千年等一回，对这样的需求我们认识不足，供应是不足的，但是我们国家的宏观调控也是很清楚的，不希望规模太大，而且规模太大已经造成了许多的问题，所以在控制规模的时候，我们需求仍然旺盛，必然会出现去年房价上涨过快的情况。这是我分析的一个原因。

　　当然在长三角一些热点城市供不应求，已经在04年之前就出现了。为什么？因为这些地方经济特别发达，经济特别活跃，需求特别旺盛。为什么泡沫恰恰出在杭州、上海，不出现在中国中西部地区，恰恰在这些地方是经济最发达、市场最规范。有内因也有外因，实际上外因有时候是起决定作用的。大家知道现在全世界房地产正在堆积泡沫，而且经济发展良好的国家也在堆积泡沫，他们的房价也在涨，也出现供不应求，原因很简单，整个世界经济发展，整个世界经济政策，有趋同性，或者简单说，现在资本的力量大，资本因素导致了将许多资本流向了房地产。可能大家知道，在00年的时候，纳斯达克股票低迷，缩水很多，这些资本都会流到哪里去，据说两个地方，一个就是石油，一个就是房地产。石油和房地产都在涨价，而且石油资源的稀缺性，房地产资源供应的弹性系数小，都决定了供不应求局面的出现。

　　在中国出现一些房地产泡沫不奇怪，世界各国都在出现房地产泡沫，这就是房地产特有的规律性。也就是说现在的问题是我们这个需求很旺，虚火旺，虚假需求，也就是我们说的炒房现象很厉害，各国的政策都在挤压泡沫，就是挤压炒房，将虚火压下去。当然要达到这样的目标，不仅仅是房地产市场本身的行为，供应再大，因为需求的资本力量比你供应的力量大，我发现这几年上海、杭州供应量不断的增加，但是房价还是不断的上升，供应和需求的赛跑，供应是赛不过需求的。

　　我们要使市场回归理性，归根到底就是要建立一个供和求基本平衡的市场，这是国务院所说的，供求总量基本平衡，实际上已经造就一个供大于求，最起码略大于求的市场，这样的市场才能够真正达到我们调控的目标，现在国八条就是从两个方面来达到供求基本平衡的目标。培育一个健康的市场、一个好的市场，现在因为供不应求，我们应该将它调控成供大于求，我认为供大于求的市场在今天的市场经济下才是生态化的市场，如何造成生态化的市场，关键在于供应，关键在于土地的供应，关键在于我们过旺需求、虚假需求的抑制。这是一个方面。

　　生态化的市场是一个自由竞争的市场，是一个优胜劣汰的市场，我想行业的许多问题会随着市场的生态化，才能得到更多的解决，否则如果我们仍然是一个供不应求的市场，刚才说的问题，包括结构性的问题，都很难解决。但是这个生态化市场中，我们在抑制虚假虚空的同时，必须将有效需求充分的调动起来，保护好、引导好、发挥好，我想这是中央政治局会议中仍然使用的三句话，房地产市场仍然一样，我们打压在虚假需求的同时，必须将真实需求保护好，因为房地产是支柱产业，离开了支柱产业中国的经济恐怕就有问题。就像我昨天说的一样，这话不是我的原话，是经济学家的话，宏观调控成也房地产，败也房地产。很清楚，中国宏观经济发展很快，房地产也立下汗马功劳，如果房地产一旦真实需求也被打压下去，对宏观经济也是一个灾难。

　　另外一个好的市场，除了生态化之外，除了有效需求旺之外，还有就是我们要讨论一下投资价值实现的主要途径问题。房地产是消费品，又是投资品，谁都抹杀不了，不因为今天打压了投资需求，人们就不投资了，明天一看投资也好，投机也好，仍然有收益，投资和投机本身是联系在一起的，仍然会投入，中国这个市场主要是靠资产的增值来实现投资收益的，而好的市场应该是通过收益的增加，通过投资收益来实现他的投资房地产的目标。现在我们缺乏这样的途径，而国外是通过信托基金的方式来投资房地产，这避免了陈淮博士刚才说的一些风险问题，解决了老百姓投资途径、房地产的融资渠道问题，现在我们是堵，将资金堵在房地产市场之外，将老百姓的资金堵在房地产市场之外，开发商没有钱就到国外引进基金，如果引进国内的基金，老百姓可以投资国内的信托基金，实现老百姓的投资声音，为什么现在这样的生意让老外做，中国人不做呢？我们缺乏投资渠道。我们现在要么是一铺养三代，要么投资房地产将价格炒高，一个成熟的房地产成也金融，败也金融。

　　培育一个好市场，当然中国的土地供应不可能像国外一样放开，因为我们必须要严格的保护耕地，但是要造成供求的平衡，土地不充足的供应，又会造成供不应求，所以保护耕地和市场的健康有矛盾。怎么办？必须解决好这个问题，现在我们不能浪费土地、乱批土地，又要保护市场的健康发展，我们要盘活土地，98年批的土地，真正用于开发的只有一半，还有一半闲置。所以我们要保持持续健康发展的态势，一个是资金融资渠道必须拓宽，第二土地供应要保证，特别是存量土地的盘活，一定要加大力度，这一点责任在政府，开发商要配合。这是我讲的一点，关于好市场的我的一个看法。

　　第二点好产品，开发商开发的产品贡献给社会，我们的产品好不好，应该说这几年产品的品质有很大的提升，在座有专门搞绿色住宅的，对社会作出了贡献，但是应该说我们这几年产品品质提升的速度不快，问题不少。建设部现在公布现在已经盖的房子，真正建成的住宅只有1%，新盖的只有5%，中国是世界上最大的建筑浪费国，浪费在我们各种资源的消耗很大，中国是全世界房屋建造最大的国家，一个北京就赛过欧共体，如此盖的房子都是耗用了很多能源，造成环境污染，这个问题已经非常严重的摆在我们面前。这样的情况下，我觉得作为我们这个行业，是整个建筑活动的龙头活动。在卖方市场的情况下，绿色不绿色都可以卖掉，所以在这样的情况下，要营造绿色住宅，也必须要有一个好的市场，好的市场太重要了。当然这不是一码事，产品是产品，市场是市场，我们应该有社会责任感、历史责任感来面对我们所生产的产品。

　　我在许多场合讲过一个故事，美国有一个地球研究所所长，叫波朗，94年写过一篇文章，题目叫《谁来养活中国》，他认为中国现在这种消费结构、生产结构、增长方式，未来中国不能养活自己，因为要大量进口粮食，会造成全世界的粮食恐慌，消费大量的资源，造成全世界的资源恐慌，94年写的文章，没有得到国内的重视，相反受到批判，现在这位波朗先生被我们聘过来，这个问题被重视起来。到2030年，中国人均GDP按照现在的增长速度，可以达到现在美国3.88万美元的水平，中国消耗粮食相当于现在全世界的三分之二，到了那个时候世界又会怎样，粮食会怎样，钢铁会怎样，汽车会怎样，能源会怎样。但是我曾经2030年的到来，但是又有人告诉我，如果按照现在中国的经济增长方式，高投入高排放低效率，要达到美国人现在的生活水平，需要消耗的资源是三个地球，可惜人类只有一个地球，也就是说按照我们现在这样的增长方式，达到美国人的生活水平，是永远不可能的，多悲哀。所以我们必须从自身做起，因为我们的建造活动，据专家预测，房屋建造使用过程中消耗的能源相当于全社会能源消耗的30%，生产过程相当于能源消耗的16.7%，相当于我们消耗46.7%。我们从现在开始应该节能省地，大力发展绿色建筑。

　　绿色建筑有三个含义，第一是既舒适又健康，第二又要节约能源和资源，第三还要减少对环境的污染。这三项达到了才是建筑，我们在建造的过程中能不能遵循这三个要素去做呢，我觉得应该这样做。但是我发现我们在追求品质的过程中，大力的精力用在外表，外立面、外环境，内在的品质注重的比较少。现在有人开始注重了，但是相对于卖点还在于外表，而绿色建筑恰恰是要我们更加注重自身的品质，在追求温度、湿度、空气新鲜度的同时，要做到节能，要做到省地，我们的房子越盖越大，越来越空旷，昨天樊纲教授说三百平米，其实不是说他不应该，但是说实在话，一个家庭两三个人用不了那么多。我们毕竟是一个资源短缺的国家，我们人口众多，我们的产品来引导社会的发展方向，我觉得这是我们当前的责任。

　　这次的主题，大家可能最关心是市场，但是希望各位将我们的产品问题也凸现出来。房地产人们寄予了太多的希望，中央政府希望通过房地产拉动经济增长，建立和谐社会，地方政府希望房地产能够成为第二财政，成为自己业绩的一种表现。开发商希望通过房地产能够利润大大的风险小小的。包括媒体在内，我们都希望房地产兴旺，因为大家都在里面可以得到各自的一份，而我们的消费者，我们的服务对象，所希望的是买得起、住得好。我想将所有的目标都应该归结在一起，我们应该为现在的老百姓建设易居和宜居的环境，使各种不同的人都各得其所，你住三百平米别墅照住，但是安居房、廉租房也得提供。我们搞好绿色建筑，是为了下一代的易居和宜居，得出我们的努力。

　　时间的关系，我们就讲到这里。谢谢大家。

　　主持人：非常感谢顾会长给我们带来健康楼市的理念。

　　现场提问：两个问题。我注意到您讲话中说到政府要保护真实的需求抑制虚假的需求，也就是遏制炒房，政府是不是应该高屋建瓴，调控利用银行贷款的炒房，而不是利用自有资金的炒房？这个观点正确不正确，请顾老师批评指正。第二个问题，政府现在调控房地产是从两个方面下手，明明是想踩急刹车，想得到良性的效果，请问能不能达到？

　　顾云昌：对于自有资金炒房，在现在供不应求的情况下，也会对市场产生影响，至于说怎么样的控制力度，是由银行来控制把握的。我认为当前真实的需求在各地是非常旺盛的，绝大多数炒房是比较少的，真实需求比较旺，从去年公布的数字来看，整个的市场是供不应求的。04年全国土地的开发量少于03年，05年上半年土地开发量少于04年上半年。意思就是说供应的压力仍然很大，所以我认为尽管目前看来是观望，成交量很小，但是观望没有了，需求量迸发出来，市场仍然存在着供不应求的压力。

　　现场提问：顾会长，您刚才说到合理的局面应该是供给适当大于需求，这样的情况下房价基本上会呈现下降的态势，事实上基本上房价随着资产的增值和使用价值的增值，应该会呈现持续的涨价态势，是不是适当的需求会大于供给，会有利于这个市场的发展？

　　顾云昌：供大于求的情况下不一定是价格下跌，03年之前中国房地产市场是供大于求，上升主要是成本的拉动，品质提升了，价格也上升了，人均可支配收入比较匹配，我认为这样的市场是健康的市场，也就是说我说的房价慢慢涨楼市面面旺。

　　现场提问：您刚才说到可持续发展的问题，昨天樊纲教授也说到可持续发展，不过是从经济层面，您是从产品质量层面。在建筑当中的可持续发展，因为盖房子，要盖建筑节能的房子，会加大建筑的成本。另外买高科技的房子，必然会付更多的钱，而且从您的演讲中也可以看出因为房子这样的东西，开发商必须有这样的历史责任感来盖房子，房子会经受很多年的考验，质量是非常重要的问题。您怎样解释投资增加成本和质量之间的矛盾？

　　顾云昌：我想搞节能住宅肯定要增加投资，但是增加不会太多，最重要是一次投入还是全寿命的成本来计算，今天增加投资了，可能在五年十年中，将增加的成本全部收回来，今后你就可以享用。应该从整体社会的层面来衡量收入和成本的关系，希望媒体能够做这样的宣传，开发商也做这样的宣传。开发商搞节能和不节能的两个房子，分别是多少钱，节能的效果怎样，明明白白的告诉老百姓。

　　我随便讲一个事。最近我到青岛调查，发现青岛有一位房地产开发商提出这样的说法，他们也是刚刚进入房地产行业，他购买随身听说明书有一本，但是我们的房子，这么大的东西，说明书只有薄薄几张。所以我们应该将节能的房子好在什么地方明明白白的告诉消费者。

　　现场提问：我是深圳的开发商，另外也是消费者，国家出了国八条，地方政府也出了很多条，确实有点晕头转向。刚才陈淮博士说了一句美国加州控制房地产只采用一条，对房子购买15年不能转让，或者出租的时候租金控制，第二次租金增长的幅度进行控制，非常有效。第一个问题，目前政策出台是不是太多了，这些政策是不是不符合市场经济运作的模式了？在我的印象中，今年的国八条，可能最有效的一条就是控制转让，两年之内你要转让我就要收你全额的营业税，房地产转让很困难，很多投资者不敢进入投资市场，这是非常有效的。这是我作为开发商提的一个问题，这个政策是不是太多？

　　第二个问题，我作为一个消费者，去年我再次置业了，如果我不置业，今年再来置业，可能我过去的一年就白干了，现在最关键的问题，在博鳌共识里，顾秘书长也参与了，提出一个问题现在房地产市场兴风作浪，或者说万恶之源，最关键的就是土地。现在市场上应该说是消费者抬高了房价，因为他们进行投资，下一步国家会不会在土地增值方面增加一些政策，比如说房地产转让基本上收不到什么增值税，如果土地方面的问题不解决，我想出在多的政策，房地产政策也是涨涨跌跌。

　　顾云昌：我的回答很简单，陈淮博士说了租金的问题，我同意，但是我所知道的世界发达国家调控房地产市场的手段不是那么简单，美国已经九次升息，英国七次升息，其中就是为了控制房地产泡沫。韩国人告诉我房地产升值有一半是被国家征收掉了，可能出台的各个政策不一样，但是归根到底不是那么简单。另外我的观点成败是土地，关键在金融。