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陈启宗：房地产企业的生存选择

作者: 观点网时间: 2010-05-27 17:49:24 来源: [ ]

保利图谋鸿荣源前地王广州土地市场新政破局

　　由观点机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。2007年，中国房地产跨入资本时代，这是大家对中国地产的共同理解。在一个资本时代里，房地产企业怎样有效的控制资金并驾驭资金成为大家面临的共同问题，8月18日下午，2007博鳌房地产论坛继续围绕资本话题进行讨论。

　　以下为香港恒隆地产董事局主席陈启宗演讲实录。

　　主持人：在陈启宗先生演讲之前，我们想进行一个小小的问答游戏，我们有几个问题，我们希望陈先生用1到4个字来回答，第一个问题，我们想问一下，恒隆现在的市值是多少？

　　陈启宗：剩下碧桂园的三分之二了，碧桂园1600多，我们不到1000。

　　主持人：第二个问题，恒隆经过多少年才到今天的市值？

　　陈启宗：17年到今天的市值。以前的那些再说吧。

　　主持人：第三个问题，你可以让恒隆在明年达到2000亿市值吗？

　　陈启宗：三个字，不可能。

　　主持人：第四个问题，就是如果有一家房地产公司，在2006年他年报公布的市值是一千亿，那么他们认为，到2007年他们仅靠房地产本身可让市值达到两千亿您觉得可能吗？

　　陈启宗：可能。

　　主持人：如果大家都觉得内地有让一千亿在一年之内变成两千亿的机会陈先生您认为可能吗？

　　陈启宗：可能，不过再过一年两年可能就剩下一百亿。

　　主持人：好，谢谢。今天万科的王总和郁总没有到现场，不知道这两位老总听到这个话会有什么感想？下面我们有请陈启宗先生为我们演讲。

　　陈启宗：我们在讲房地产的时候，好多人都不问一个问题，就是房地产为什么对社会那么重要？有些最基本的问题，人都是不问，所以人聪明吗？人不可以说他不聪明，很多聪明的人，但是我发现世界上聪明的人也都是很笨。所以我这个不聪明的人，可能是更笨，但是最聪明的人我也发现他们可能相当的笨，比如说房地产为什么那么重要，可惜没有时间，像刚才这个漂亮的女孩子问大家的问题：“房地产为什么那么重要？”我先给一个答案好不好？因为房地产在全世界各地都是赚大钱最好的方法，这是我第一个答案，你们有别的答案吗？

　　主持人：现场有朋友有答案吗？可以举手示意。回答一下陈先生的问题。

　　陈启宗：或者时间关系，我给大家个提议，好不好？第一，房地产的发展就是城市的发展，城市的发展就影响了居民的生活、心情、世界观、生产力、美感等等。那么中国在快速的城市化，刚才巴教授也讲了，在这个过程中房地产实在是处于一个非常重要的地位。

　　另外一个原因，房地产，特别是中产置业，要是中产能够置业的话，那将是社会安定的一个最大的原因。所以从这个角度来看，要是国家领导人的话他一定要发展房地产，当然不像现在中国内地发展房地产那个样子，但是总的来说你是不能不发展。因为中产能够有自己拥有的房地产在全世界各地的经验，都是社会安定的一个非常重要的因素。

　　另外一个就是房地产的数目比较大，所以他会带动经济，带动很多其他的行业。再来一个就是房地产你盖起来以后，50年100年就不能变了，这个东西错不得的。当然最后一个原因，我第一个原因就是在全球各地，房地产都是发财、致富最好的方法。最近我到澳大利亚去一次，刚好那天一个全球最有名的商业杂志就说200个全澳大利亚最有钱的人，其中有多少个是因为房地产而赚钱的，你知道吗？200位。有多少位？大概65位，也就是说有差不多三分之一的人是靠房地产而起家，那么在美国、欧洲很多地方都是类似的，所以从这个角度来看房地产也是一个最好赚钱的机会。

　　好多人在问为什么那么多人搞房地产，为什么在座各位都是搞房地产，因为在座都是对致富、对赚大钱最有趣的一班人，我相信难得有另外一个行业集中的业者是对赚钱那么有兴趣的。像邓小平先生说，让一部分人先富起来，是光荣的，所以也没有什么不好。当然了，规范不规范那是另外一个问题。那么为什么房地产能够那么赚钱最好呢？又是另外一个问题好多人没有想过的，为什么房地产是赚大钱最好的方法？可能你没有想过，这些基本的事情没有想过的话，你就不知道自己在做什么事情。房地产能够赚大钱，第一它数字大，基本来说任何一个国家和地方，房地产就是自己住房的购买。投资、投机、住房也好，都是一个人一生里最大的一个购买的项目。另外可以贷款，我听说最近收紧了按揭，一般来说可以贷款80、90%，现在好像听说最近收紧到65%了，总而言之就是65%也可以赚很多的钱；周期长，起伏大，只要抓住这个机遇的话事赚很多的钱，今天要想寻找中国房地产的共同的未来，我只能读做中国内地的房地产，香港是比较特别的，加一句我对廉租房是非常有意见的，我是非常的担心，我知道这个需要，但是要盖起来那个我们的香港去研究新加坡其他的地方是非常可怕的一件事情。

　　香港的房地产市场是另外一个东西，要是你们有兴趣的话，我可以在其他的场合再聊，我承认我对中国内地的房地产不是非常清楚，所以我说的东西不一定对，有些原则上面的事情是可应用的，也就是说在香港有一些房地产，以往几十年所经过的一些历程可能在中国内地起来有借鉴意义的，当然也有很多不同的地方，比如香港地方小，土地数量非常少，税制也和内地的不一样，但是最大的一点，也就是今天我愿意留给各位朋友最大的问题，就是到底中国政府长远会不会让房地产公司赚大钱，你说现在万科的市值等于香港的新鸿基，2000亿多一点，中国海外跟我恒隆差不多，现在比我还大了，因为我最近跌了很多，但是你不能看短线，短线赚钱不难，20、30年以后还是一条好汉，那才是真正的输赢，所以到底中国政府愿意不愿意看见，容许不容许房地产公司赚很大的钱，我觉得这个是大家需要深思的问题。

　　现在我就从香港的经验来看中国内地的房地产的未来，我就讲几个概念，第一市场越不规范，越容易赚钱。也就是说市场的规范化就叫赚钱的机会越来越少，从这个角度来看，法治是赚大钱的最大的障碍，你问我要不要法治，绝对要法治，也就是说在法治还没有完善以前，还是你们在内地赚大钱的时候，当然他越来越规范的时候，赚大钱的机会就越来越少，中国的规范化是法治，最少在房地产这个行业里面是非常的有进步的，每五年就有一大进步，五年以后想不到今天是什么样子的，正如今天想不到五年后法治制度是什么样子的，而且在中国有一个事情是非常奇怪的，追溯性，也就是说五年以前你的行为，用今天进步的法治水平来衡量，你可能就死掉了，就抓去坐牢了，所以规范和不规范是赚钱很重要的一个原因，越规范化赚的钱就越像其他的行业平均数来走。

　　香港我举一个例子，在1987年以前，香港的股票市场不规范，随意可以买卖自己公司的股份，所以那时候香港的房地产公司他们赚钱不是单是靠房地产，也是靠资本市场，特别是股票市场，市场疯狂了，就像现在内地了，巴教授坐在我旁边的朋友说，照我理解，万科现在市盈率是80，我在这里有一大叠内地房地产公司的资料，我翻了一下最低的是60，一般是60-85，要是我是王石的话，第一你要多少股票我发多少股票给你，现在股票市场是2110亿，可能过了一年就剩了1000，到时候再发就是笨蛋了，今天不发就是傻瓜。当然市场允许不允许这样做是另外一回事，原则上香港为什么会有那么多的大地产公司，就是因为他们不只是利用房地产大，也是利用资本市场，恒隆为什么那么难答那个女孩子的问题，因为17年前，恒隆是唯一有规范的公司，是自我规范而不在市场上面买卖自己的股票，所以我们变成了大傻瓜，当时是允许的，我们不做，现在不允许了，只能用规范也是最苦难的方法去赚钱。

　　现在在内地无论是拿地，或者是银行贷款，特别是早几年，银行贷款实在是天晓得他们是如何贷款的，这一切的不规范的情况就叫很多的房地产商能够利用法律的空隙去赚很多的钱。但是每一个市场都会从不规范往规范的过程走，要使国家的经济是前途化，我认为中国的经济前途是非常好的，不规范的情况会越来越少，在不规范的情况下，一个房地产需要的只是两个字，第一是胆，第二是活，大家最担心的是，第一是资金的周转，第二是市场的波动，要是一个在不规范的情况之下，也就是今天中国内地的发展商，今天的房地产商最担心的是资金扭转和市场的波动，他们最需要成功的因素就是他们的胆量和灵活性，但是到了一个市场规范化以后，他们最需要不再是胆量和灵活，而是理性、冷静、策略，他所要注意的不再是资金的扭转，因为由于资金的累积，也要注意战略、管理、品牌，现在有多少家内地的大公司能够过渡成为一个不规范情况里面的成功房地产商变成一个10年、50年以后比较规范的房地产商的环境里面生产成功的一个大的房地产企业呢？这个问题实在是悬而未决，也就是说今天大家看为非常好的将来不一定最好，我曾经告诉观点机构的发行人陈诗涛，我说我86年的时候我和三家人，一同的发展香港地产的一些项目，其中两家，那时候他们的土地储备比新鸿基还要大，但是不到一年半两家都破产了，就剩下新鸿基和我，到市场好了，我们还在，他们不见了，所以今天的英雄并不一定是明天的英雄，当然明天的英雄很可能今天已经是小英雄了。

　　另外我讲一个概念，在香港或者海外的市场都告诉我们，因为我也曾经在8、9个市场上面进行房地产的投资业务，一个没有看见过市场周期，没有经历过市场周期，而且是大的周期，我不是说小的。没有经历过大周期而能够留下来的人，他不是一个可靠的房地产开发商，经历过了一次也不一定可以，经历过了两次可能你就可以了。这个东西不要以为陈先生你低估了我们的智慧，我们的智商比你高。但是历史还是历史，历史告诉我们，头脑认识并不表示你的决策是对的。头脑认识在我的观察里，几十年来在香港和海外都是如此，头脑都清楚，做决定的时候绝对不冷静，结果很聪明的人，智商比我高的人都死掉了。去年有30多位内地的房地产商到香港来交流，也不知道怎么知道了我这个人，就跑来和我聊天，聊天的时候我给他们说，在座的都是精英，机会多的是，你们去抓机遇，但是我看15年到20年以后，你们中间大概30%以上的人会跨掉，你们中间大概有10到15%的人赚了很多的钱，在这10到15%中可能有3%的人会赚到极多的钱，但是美好就美好在大家就认为我是3%，其实更可能性的你是那30%。

　　还有一个观点就是赚钱早的人，这是人性所致，发财早的人，成功早的人，不一定是长远成功的人。因为以往的成功会叫你变得保守，你不保守，你资金太多了，你不需要承担更大的风险，你自然比起相对于市场你就会保守，60年代的人，恒隆曾经是全香港最大的华资地产公司，到了1971年，先父就保守了，公司就睡了20年，还好没有死掉，有保守的好处，死不掉，但是要赚大钱不可能。我们从全香港第二变到第九第十，到我接任董事长的时候是1991年，我们是排第九第十，所以发财早，并不一定代表你能够长远继续成功下去。当然我们比较幸运，17年就是我从当董事长算的时候，从现在算我们已经是香港第二，加上其他搞房地产我们是第三，总而言之，从第九、第十花了17年的时间才爬会到了第二、第三，但是我们是幸运的一家公司。

　　在我观察，中国内地的房地产市场现在资金累积的环境之下，我们去看经济史，资金的累积靠的房地产最快的时期可能是以下几个例子，在美国1890年到1920年，那几十年的光景美国房地产累积了很多的财富，香港在80年代和70年代也是同一个光景，大陆照我个人的观察，以往10年，或者再来10年也不一定，不在乎你的努力，更在乎政府的政策，能不能够以你有机会再有10年的好时光，只在先进的台阶上升到一个更高的台阶，这是一个非常重要的问题，刚才我忘记说，在香港的周期我个人就经历了好几次，第一次我还在念高中，但是那个印象非常的深，那是1965年，第二次那时候已经大学毕业了1973年，第三次是1984年，还有一个比较小的一次是1992年，最后来了一个比较大的1998年，维持了6-7年，到了2002、2003年才开始，这些周期都会淘汰一般的好汉，你到底是被淘汰的一部分，还是被保留的，这个还要看个人的能力。

　　回头说，中国内地还在资金累积期的时候，在这里又有一个概念，现在中国内地有两种房地产公司，一种是创业型的，一种是企业型的，企业型大的共有企业下面搞房地产，他们大部分不参加这样的活动，他们大部分不出声，不说话，自己赚钱就是了，总是默默的在这里做很多，还有华润我以为华润是比较大的，但是华润不是很大的，还有招商，等等都是大企业附属公司，他们都是不出声的，在做房地产，他们的资产要是用现在万科等等的市盈率去看的话，可能是大不得了，但是大的不得了是泡沫，是不可以持久的，另外一种就是企业家型的，是另外一个故事在全球各地，你去看经济历史，房地产开发总是创业型的人开始的，为什么在中国还会有企业型的呢？是因为中国特有的情况，我们有很多国营的企业，他们下面有资金，中国的市场和其他的市场不同的人，我们有两种人，一种是创业型号三的一种是企业型号，企业型可以保证你很多可以维持下去，有其他的业务，就是这个亏了大不了关掉，其他的业务还可以进行，其他的业务把钱调到这边来，还可以维持下去，企业家型的就是正如世界其他各地的样子，我可以保证你，现在的30%的英雄，15年以后不再是英雄，也有现在名不见经传15年以后成了大英雄。

　　最后做一个总结，容许我讲一些好像和房地产不大关联的事，一个是关系到社会整体，一个是关系到我们个人。

　　房地产最喜欢看见的就是经济的快速增长，因为长远来看，房地产价格永远是跟着人均收入来走的，短期可以飞升，下面跌到谷底，但是长远来说一定是跟着人均收入而走的，作为房地产我们有责任希望社会稳定，希望经济发展，房地产最不想看到的是什么情况，一个字乱，社会的乱，就是房地产的最大的敌人，所以从这个角度来看，房地产应该是最爱国的一班人，最支持政府的一班人，应该最希望国家有一个强的政府，因为这样子才可以有一个快速经济增长，也能够保持社会不乱。

　　第二点，房地产商70%都会赚到钱的，包括很多在座的各位，我希望你们赚钱之后，要想一想怎么用你们的钱，我曾经说过一句话，我说有四件事不能给你儿子的，第一是枪，第二是毒品，第三是女人，第四是钱，你把钱给你儿子，你是大笨蛋，我曾经有一次十几年前在美国，就在白宫对面一个酒店，被邀请去和人谈话，讲亚洲。我一进去发现在座30多个人，来自20多个家族每个家族都是几十亿美元，都是大名鼎鼎的，讲完了之后大家邀请我做第一个非美国会员，我认识那帮人，我发现他们的后代差不多没有一个是成材的，为什么，因为他们的老爸赚钱聪明，做人笨，把钱留给儿子，先父过世的时候，我们三兄弟没有拿到一分钱，我儿子从小我就教育他，从来不会从爸爸将来那里拿到一分钱，我儿子现在在上海做事，每天早上骑自行车上班，有一天晚上10点多我打电话给他，他说：“对不起，爸爸。我现在快要下自行车了，我下了车再给你通电话。”我回答他，“那么奢侈啊？”有钱的儿子不成材，没钱的儿子成材，希望各位深思，谢谢大家。

　　主持人：谢谢陈先生，我们论坛到今天第七年，陈先生是第一次到会，所以我们很多的内地同行很想跟你交流一下，他们也想给你提几个问题。

　　嘉宾：您好，陈总我来是来自北京的记者，想请您介绍一下恒隆地产在内地发展的战略，具体的一件事情我们记得业内的人士长沙有一块地大约40亿左右，目前项目的情况怎么样？在北京的地产市场有许多进驻的打算，估计会做什么产品。

　　陈启宗：有一些问题我认为对他们不一定是最有益处的就不答，但是有一些问题可以是引起大家思考的可以答一下。

　　刚才巴教授说，中国内地的公司都来圈地，抓地，我是这样看的，别人都说我的土地那么多，有多少，而且平均价钱那么便宜，我可以担保你恒隆公司现在在中国内地的土地每平方米绝对是全中国最高的，我相信没有第二家公司平均价格比我们更高，我是引以为荣的。

　　第二别人盖房子1块钱，我保证你我盖1块2，你说陈先生你笨，我说是的不过最终看的不是你付了多少钱，最终看的是你的回报率是什么，我现在在上海两个项目，回报率大概是18-20%，是不贷款，贷了就是30多了，而且是每年你以复位增长，我们开了那两个商业项目，在可见的未来还可以双位数字的增长，所以土地不在乎便宜，英国便宜这个词是CHEAP，一个是便宜，另外一个就是烂，不好，恐怕便宜的土地都是烂的土地，但是条条大道通罗马，赚钱的方法很多，我们的方法，我们的策略，我们的战略是买最贵的土地，盖最好的东西，所以我们现在在很多地方都有，你们都知道不用说了，长沙那个项目要是40亿可以完成的话，就太高兴了，恐怕60亿也不可以，昨天我们签了一个东西。

　　北京我认为全中国最好的城市就是北京和上海，不过我去晚了一点，别人有别的途径拿地的，那些途径是我学一辈子都学不好的，因为是台面台下的天晓得，他们有关系我没有关系，而且我们也去晚了，在上海我们没有晚，所以在上海搞的还可以，北京我们去晚了，如果有好土地的话，你可以告诉我，除非是最好的土地，大城市像北京、上海，每个大城市可能有20、30块，但是在其他的城市长沙非常好的城市，长沙我只有那5块、7块愿意的，但是其中有5块已经是被别人拿去了，也就是说只剩下1块是我认为值得去做的，所以我成功的机会是非常低的，我买地是非常困难，对我来说我能够买到好地，你就不能再给我竞争了，因为我买的地都是最好的，而且我盖的水平都是非常高的，到现在为止，全中国我还没有看到向上海恒隆广场那么高水平的，最近北京有四个机构选了全国100栋优秀的写字楼，第一名是上海恒隆广场，在全上海选10个大商场，第二名是我们的港会广场，第一名还是我们的恒隆广场，所以我要把握盖最优秀的东西，问题是我可以不可以把最好的地拿下来，所以我不会争别人他们要的地，别人要的地我不要，别人不要的地麻烦来找我。