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陈启宗：经济一体化背景下中国房地产机遇

作者: 观点网时间: 2010-05-27 17:48:01 来源: [ ]

保利图谋鸿荣源前地王广州土地市场新政破局

　　由观点机构、第一财经日报、全国工商联房地产商会、搜狐网、焦点房地产网联合主办的2008年博鳌房地产论坛于6月13日-16日在海南博鳌召开，本届年会的主题为“改革三十年大变局下中国房地产新契机”。观点网作为博鳌房地产论坛官方网站，对会议进行独家全程网络直播。

　　以下为6月14日上午恒隆地产有限公司、恒隆集团有限公司董事长陈启宗演讲实录。

　　陈启宗：刚才樊纲先生演讲，他高大英俊，我又矮又瘦，所以我把这个花拿下来。今天我演讲的题目是全球经济一体化背景之下当前中国房地产市场的问题。首先讲全球一体化背景，大家知道地产行业是地域性的行业，没有哪个行业像房地产那么有地域性，但就是这样一个行业还是受到了全球的影响。从前全球经济一体化就说大公司，他们的员工需要住酒店、需要住宅等等，以往全球经济一体化对房地产的参与就是这样，但过去这十年发生了很重要的变化。十年前房地产不会有太多的人跑到另外一个国家投资房地产，最多就是投资在当地房地产公司股票上，很少直接投资到房地产上去。但是经过五年、十年，整个房地产可以说产生了一个比较突出的变化，我们的养老金越来越多，油价上涨，所以资金过剩的情况就导致资金到处流窜。从前我们做房地产，在房地产行业我们就是老大，两个月前我在新加坡出席了一个房地产的会议，我数了一下，在二十一个产品当中只有三个房地产开发商、两个房地产行业的专业人士，另外十六个都是做金融的、投行的、私募基金的，这些人不是专业，结果这些人逼到房地产行业。它下面的技术含量不一定很高，但是这些钱会对市场的价格构成一定的压力。

　　去年摩根士丹利做了一个40亿美元的基金，不到两个月高盛又做了80亿美元的房地产基金，这就影响了房地产行业。在现代全球资金过剩的环境里，房地产所产生的变化就是越来越金融化，这是全球一体化下对房地产很基本的影响。大会给我的题目是全球经济一体化背景之下当前中国房地产市场的问题。有说人现在就想知道房地产到底是拐点还是调整？对我来说没有什么大的变化，拐点也好、调整也好没有大的差别。当然对想买房子的人来说今年买或明年买有差别。凡是去年8月、9月在大城市买了房的人恐怕今年又要后悔，正如我所说的一个房地产商没有成功经历过最少两个大的波浪，他是一个不可靠的房地产商。房地产商的经济实力不能抵御任何活动，那他也不是优秀的房地产商。所以对我来说土地上、下没什么大不了的。不过既然波动的周期性这么长，周期来源的基本原因每次都不一样，拐点或者是做调整，对我来说那是浪费时间。对我来说真正的问题有两个，因为我住在香港，对内地的房地产看得不是十分清楚，我们在香港聊，也请我到北京去聊，70年以后住房怎么办？香港也订立了很多房地产的法规，这反而是一个大的问题。

　　第二、房地产行业的人士跟社会的关系是什么？也就是说他们跟政府的关系是什么？去年我说作为一个社会主义国家，政府会帮助你赚很多很多钱，作为房地产开发商我们对社会的关系是什么。四个人做项目，不到两年有两个跑到山上去，不见了。所以，赚钱是很可以赚钱，但亏本也是实实在在的。去年我说了一句话，到现在9个月，2000亿以上的企业变成1000亿以下的我看到了2家，做的对的赚钱，做的错的呢。不能否认，房地产商不是靠能力来赚钱，要是政府、社会不把合理的制度做好那就没办法。

　　社会人士怎么看？去年在下半场的环节里我也说过一句话，你赚了钱给儿子是大傻瓜，这样的说法社会才能维持长远的和谐，你儿女们也才能更好。

　　最后寄予一下发展方向，我认为房地产行业机遇还是大得不得了，能赚钱的机遇多得不得了，依我的观察有两个模式长远来说是最可靠的，我用两家公司来说明这件事。第一种模式就是万科模式，王石先生，万科模式就是买土地盖房子，盖好了就卖，这样它可以赚很多钱，虽然利润率比较少，但是薄利多销。前提是你必须管理非常优良、必须有非常好的制度，万科是一家上市公司，我不知道万科什么时候的价钱会跌到最低，摸不到他。当然不止是万科一家公司，这样的公司很多，不过万科制度化可能会比别人好一点，他的理念说出来真的是真知灼见，这是第一个。万科是在住宅产业，在北方的住宅很少，而且中国地很大、人又多，一个万科满足不了国家的需要。

　　第二个模式，我不大方便说，我就形容一下，第二种模式是以商业管理为主，而且是以租为主，最好是租，这样的公司长远来看在整个房地产价格上升过程中，他们会得到房地产价格上升的好处，租金越来越上升，利润是必须自主化，必须反应快，市场好。第二个模式好像不那么像第一个模式数字化，但更难，因为经验的累积对他们来说是非常重要的，我常常说这样管理公司不是一个高科技的行业，代理企业的技术含量绝高。第二个模式就是恒隆公司的这种模式，现在我们每年达到百分之二十几不间断的回报，我问大家哪里一个行业能够达到20%多。不但不借贷，恒隆到现在的数字都是上升的，我相信在其他地方都能用同样的模式做出同样的产品，做出同样的财产损益表。

　　我上次说过熊市对我来说是大好事，我是最喜欢熊市的一个人：第一是它把我的竞争对手都打下去了，不用我打了，我非常高兴；第二是买地，便宜点给你，去年8月份我在这里发言没几天，上海同一块地卖出去是我同样楼面地价的10倍，在西部某大城市，是我楼面底价的20倍，简直是疯狂；第三我可以发股权，股票低的时候，我发股权给我的员工，对他们是件好事。对我来说熊市就是大好市，我不怕北极熊，我拥抱“熊”。

　　最后，一个人能两者兼顾吗？就是用足万科的概念和恒隆的概念，能够兼顾吗？不太可能，因为每栋楼不一样、思维模式不一样。姚明打篮球我也去打篮球，我肯定打不过他，如果我跟他打乒乓球说不定还能打过他。每家公司都需要专著于某一个行业，我二十年前做市场，只要你把一件事做成全国或全世界最好的一件，你就是最好的人士，最终市场会给你答案，有规律的东西，有钱我也不卖，我要做出最好最好的，最优你能不能判断起来，你专一做的产品一定会比做的散强。去年在这儿谈的时候大家很高兴，房地产热得不得了，今年说是“变局”，为什么？我们做生意的就是为了抢价格，有机会去拜拜大师他们。希望大家在行业中越干越旺，只要你实干，这样的全球还是房地产商的。从这个数据来看，我觉得房地产是最能够带动整体经济的，这对国家来说也是最重要的，希望大家不要因为别人说的话而犹豫。谢谢。