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对话主题：中国房地产企业价值思考

作者: 观点网时间: 2010-05-27 17:46:11 来源: [ 观点网 ]

保利图谋鸿荣源前地王广州土地市场新政破局

　　对话主持：秦朔、巴曙松

　　对话嘉宾：陈启宗、陈景祥、李稻葵、蓬钢、闫建霖、杨戈

　　主持人：昨天任志强、潘石屹先生给了我们一场生动的对话。下面进行今天下午的精英对话。我们有请今天两位主持人，秦朔先生和巴曙松先生。

　　参与对话的嘉宾是：陈启宗先生、陈景祥先生、李稻葵先生、蓬钢先生、闫建霖先生、杨戈先生。

　　另外我们这场对话也安排了几个话筒，让台下的嘉宾和我们一起来做一个实时的互动。好，我们把时间交给两位。

　　秦朔：我觉得今天还坚持在这里的人，是我们这次博鳌论坛最幸运的一群。过去清华大学校长说大学不是有大楼也，是因为有大师，所以是好的大学。今天我们听了巴教授和陈先生的一番陈词肯定明白这个含义，我相信我们这一轮的对话也会非常精彩。

　　这两天的会开下来对于中国房地产，我们先先把它界定中国内地的房地产，基本上两种声音，一种声音是非常的看好，认为还有15到20年的黄金机遇期，这种最极端的一种表述就是今天上午我们中信证券的王先生讲的叫《心有多大舞台就有多高》，另外一个方向的判断就是现在也要居安思危，也有一些潜在的问题，我们把它极端化一些也可以叫做心有多大，陷阱也可能有多大，这就是两种方向的思考。

　　我想跟大家提第一个问题，尤其是我们巴所长呆会因为赶航班要先走，我们要请他先发表一下意见。我一直在思考一个问题，中国房地产开发商创造的价值问题，现在我觉得中国的房地产的价格出现了两个创，一个就是价格屡创新高，无论是地价还是房价；另外一个我们不能说价值是创新低，但是我自己觉得价值提升的程度远远赶不上价格的提升程度。如果把价格和价值作为一个性价比的曲线，我认为中国的房地产是不断下降的，我用越来越贵的价格，但是买不到越来越好的价值，我认为这是越来越下降的。当然又有人说我创新很高，我们越来越好，我们价值是不断上升的，我想这个问题就是房地产这几年价值到底是在上升还是在下降，请巴所长先谈谈这个问题。

　　巴曙松：谢谢秦总，我现在还沉浸在刚才的陈先生的演讲里面，还没有回过来。

　　我想接着他刚才比喻说一句，说有钱人的儿子，不太容易成才，陈先生开始演讲说了，房地产为了要做房地产，因为赚钱快，在过去几年里面我们房地产行业赚了很多钱，从整个国家的产业来说也算是一个有钱的儿子，所以我想刚才秦总提出的这个命题，接着再请陈先生从旁观者清的角度，再来谈谈对中国房地产有钱的儿子，有哪些刚才秦总所说的值得反思的问题。

　　陈启宗：我还是那一句，对不起，我认为你不要忘记中国现在这个大的气侯，大的环境，乃是中央政府，还是非常大的参与经济的活动，我个人认为，不这样做，是没有前途的，可能你从原则上面理论上面来说，我不愿意看见这个东西，但是在可见的未来，我认为中国的特殊的情况，中央政府必须大力的参与经济的，不应该说活动，是政策的制定，所以到底中国的整体经济前景架构是怎么样子的现在还不好说，房地产是其中很大的一块，到底国家要怎么让房地产这个行业健康的发展，我刚才说过了有一些房地产是非常重要的，因为数字大，带动了整体经济，好好的利用它是好事，不好好利用它的坏事，所以国家领导这方面就真正考验他的智慧了，但是我最终我认为你不我做多改变政策怎么样，才能够决定将来前面的路怎么走我觉得这个不容易，你既不扼杀他，不杀死他，叫他仍然兴旺，但是又不价格飞升，搞到社会不安宁等等，这个就很高难度，所以我认为这方面是巴教授你们这些学者们要好好研究的问题，所以我现在把麦克风给你了。

　　李稻葵：这个问题我觉得问的非常好，很有深度，我在考虑这个房地产的开发商，他提供的价值，这个东西恐怕有两个层次，一个层次是你这个房子的使用价值，你设计的怎么样，节能不节能，是不是经得住审美观的演变，再一个是短期的，或者是长期的投资的价值，目前来看，好像我个人的判断，我没有深入的系统研究，好像第二方面做的还不错，房地产价格二级市场猛涨，所以投资价值是有了，但是使用价值要打一个问号，半年前我们请陈先生到清华大学做过演讲，他说过一句话，我重复一边，他盖房子，要盖出来30年以后都不过期的房子，我说好，首先请你在清华大学帮我们经济管理学院先盖一个新的顺德楼，再找香港的富翁捐一笔钱，这是大学非常需要的，现在很多房子盖出来之后马上就过时了，这两个价值想不清楚，我但是我觉得应该分开。

　　秦朔：这个问题如果像李教授所说的，如果你的利润保障主要是依靠投资性的价值，我觉得你千万不要贪天之功，据为己有，这不是靠你创造的使用价值，不是你给消费者创造的实用、科技，这是这个社会整体发展给你带来的特殊红利，这个不是年年派这个红利给你的，我现在见到他们这种骄横，到了一种真的是难以容忍的地步了，所以我觉得要发出这种盛世危言：不可以贪天之功，据为己有，中国房地产发展20年，你自己如果从实际的效果角度来看，你究竟有没有发展，英国建筑的寿命是多少，我们建筑寿命是多少，我看你几年以后房子都不能看了，就得拆下来重新建，GDP每年都在增长，你拆一次建一次就增长，国外是建造，建造好之后维护，我们是建造破坏，再建设再破坏，GDP可能翻了很多翻，国民福利有没有增长，行业有没有真正的进步，这个问题是很值得我们思考的，不知道陈总同不同意这个观点？

　　陈启宗：对我来说是一个好事，为什么呢？因为价格的上涨，大家都得益处，反正我不愿意看到他上去，他也要上去，我是得益者，但是价值我跟朋友说我真笨，我去跑去高盛，摩根史丹利，他们拿别人的钱混一混，又赚了很多钱，但是并没有为经济体创造了价值，我是笨，买了地，然后慢慢的盖，盖最好的东西，但是我的回报率也非常的好，所以这个是两码子事，不能够完全放在一块。

　　这个就提到另外一个问题，就是现在全世界的资金过剩的太多了，有人说，从前说中国穷，后来说中国富有，我现在说中国还是穷，中国13亿人口改革开放28年，现在在银行系统里面才有23000亿美元，外汇储备也不过说13000亿左右，但是中东以往三年从油价的额外的收益已经就3万亿，人口不过是1亿5千万，等等，现在全世界钱太多了，这个钱都往亚洲跑，特别是往中国跑，也包括我们中国的房地产，这个对我来说就是很小心的，国家官员们麻烦你们注意一下，从一个方面来看我喜欢了，他们买股票大陆的公司80倍，老实说我那个公司才20倍，是香港最高了，第二名才只有11，我是21，市盈率，刚才巴教授说，来香港买，欢迎，但是你听了，他们现在不只搞上市公司，也去盖房子了，他们懂什么盖房子，盖房子就是那么容易了，好多人以为房地产是最容易的，有钱就可以，买了地，圈了地，找一个建筑师，凡是请建筑师来盖房子的人都是非专业人士，他们盖的东西都是乱七八糟的，都是水平不够的，但是却是破坏市场，却是对价格会有影响，从这个角度来看对我有影响，我是两种看法。

　　巴曙松：我想插一句，刚才陈先生批评的像高盛投资银行，其实没有什么价值，你作为美林的说一下。

　　蓬钢：金融也有金融的价值，金融并不等于说是经济体系里面就不创造价值了，金融是把资金合理的分配，把它用到最需要的地方去，也是在经济体系有他的作用。

　　我刚才就一些问题，刚才陈先生讲市场钱太多了，可能在今后这几个月可能就会出现一个逆转的情况，有可能这个就是极速的下降，到目前为止，资金量把资产的价格推到很高，这个趋势有可能在今后几个月有很明显的下降，尤其是在流动性的衍生产品，尤其是在美国市场的泛滥有很大的关系，在亚洲来讲这个问题并不是很大，大部分的经济学的还有做投行这个行业是这样的，亚洲市场实际上对于所谓高科技财务产品这个方面他的比例并不大。

　　我接着说您说的问题，价值和价格优没有直接的关系，我觉得也是值得讨论的。

　　价格里面有价值的成分，但是价格实际上主要是由市场供需关系决定的，这个东西有价值，但是如果没有需求的话，他的价格不会很高的，一辆汽车很高级的，如果放到一个沙漠里面没有油的话也是一钱不值的，如果是一个很容易做出来的东西，但是在一个市场里面需求量很大，可能又很难再来复制它的话，价格依然会很高，我觉得把价格和价值放在一起来讨论，未必有那么大的意义。

　　还有陈先生讲的关于中国外资对中国房地产市场的价格的冲击，因为我们专门从事这方面的从业人员，所以我觉得第一量非常少，另外我觉得这个问题的关键所在并不是说外资进来对这个市场有多大的冲击，而是我看到一方面中国的银行里还有中国的金融体系里面，有很多的资金，可是中国的企业又非常需要资金，这两者之间没有一个非常有效的平台，这样造成了为什么这些外资的投资机构在中国能够找到这样的业务，就是因为中国的钱现在用不上，实际上我们政府应该立即关注而且要解决的问题是应该在中国创造出更多的金融产品，创造出让中国的资金用到合适地方的平台，正是因为国外资金有这么多灵活性，才找到了这么多投资机会和做业务的机会，中国的钱如果组织好的话，实际上并不需要太多的外资参与，但是目前没有这样的平台，中国整个金融体系的钱要不放在银行里面，要不拿到股市里面去，要么一年挣3%的利息，要么一个月丢的精光，中间没有其他的风险和回报，根据不同的人不同需求来创造需要的产品，这个是我们对于中国的金融系统急需解决的一些问题。

　　秦朔：因此时间关系，我们请李教授，我顺带再问一个问题，请李教授做一个陈述就结束，就是关于价格和价值，我觉得李教授是清学经管学院管理的角度，我一直在研究，我看很多其他行业的行业领袖，你看他去观察行业和研究企业上升的时候会给人一种要谈到管理，比如说研发、供应链、营销、人力资源、组织结构等等，但是我看到房地产行业里面我们也去搜索了一些著名的富豪，我发现他们基本上谈三跟问题，第一个谈土地，第二个谈钱，第三个就是政府政策，发现似乎这种行业里面内升，我们通用管理的规定在这个行业不适用，所以有一个观点这个行业是不是一个特种行业，这个行业说的话和通用管理人的话是不一样的，他们有自己一套独立的语言，这个其实和价值和价格很有关系，因为我们看很多其他行业在价值创造过程中，如何优化他的管理，而且房地产行业这些东西都是可以忽略的，请您谈一下。

　　李稻葵：这个问的是非常关键的问题，中国房地产行业有什么特殊性，这个问的非常好，我观察，我觉得咱们房地产行业在一个正常的市场经济里面他同其他的行业恐怕差不太多，今天上午说，房地产和卖平板电视做汽车上面本质上面没有什么差别，就是生产产品，服务人群，但是在中国经济特殊情况下，有特殊性，两个重要的资源，一个是土地，一个是资金，这两个资源的获得，是需要大量的政府关系，社会关系，所以在今天我们房地产届的英雄们，这个我看大部分可以说没有一个例外，在这两方面是不可以的，一定是必要条件，这两个方面搞不定的话，你房地产休想发展，所以给定现在这个行业需要这两方面重要的资源，所以你在这个行业做成功的人，一定是这两个方面非常强的人，社会上面的智力、财力分布一定是符合某种规律和分布，这两方面强的人，肯定搞设计、研发、审美相对而言就不一定可以的，这是一般规律，不说某个个人，这里边也有例外的。

　　但总的来说由于这两个因素在目前中国这个市场经济情况下，是至关重要，而且是政府控制的，所以出现目前很奇怪的现象，说到这儿我刚刚沿这位着老总的话我提一个东西，就是中国现在的确不缺资金，而且国外的资金也很多，于是我们的房地产的这个行业大家更看重投资的价值，大量资金进来，包括投资银行高盛等等，美林都进来，但是我感觉到这些资金进来，在很多程度上来是瓜分我们的价值是提前把价格上升锁定了，如果咱们纯粹总狭隘的民族主义来看的话，但是这个是我们不需要，海外有经验的有设计水平的，有管理水平的，游服务意识的，非常成功的开发商进来，在这个产品开发上面给我们提供帮助，搞合资，我提过一个概念，在金融里面叫QFII，在房地产行业应该也提出类似的概念，我叫做QFRED，把在海外成功有经验有理式纪录的开发商引进来，有意识请他们进来，就像我们请海外投资银行来帮我们投资银行提高水平一样，在海外引进一批合格、境外的投资商帮助我们的开发商来共同发展，让我们开发商拿地，一起来研发来拿地提高我们产品的质量，这个是我个人的观点，希望大家可以借鉴。

　　巴曙松：我对香港房地产有限的了解，他们几位都在，在香港房地产快速发展的时期也有3、4千家各类各样的地产商，群雄逐鹿，到今天大概前10大地产商能占多市场份额的60%还多，所以昨天的股市大跌和尾市大反转，我有一个做投资的朋友说，今天市场要死人了，跌到1200点的时候，做投资可能会被银行斩仓，斩仓之后到了半个小时跌到200点，所以要经过一个周期的洗礼就重新排名了，所以我也希望如果我们经历过这么未来10年的快速成长，然后在中国内地的比如说新鸿基、恒隆、这样前10大企业，在目前3、4万家公司里面，未来的这些公司在哪里，能够在10年之后还站在博鳌讲坛上面说，84年的周期，65年的周期能够都过来，那不是一件容易的事情，所以我们每次都在投资届讲一些非常有趣的话，第一句说，只有当潮水退去的时候，我们才知道谁没有穿游泳裤，当台风来的时候猪都会飞。

　　陈启宗：我一句话话，土地增值税现在大家都说不好，到底是征这个税，要是你真的按照法规来收的话，整个房地产就完了，政府要做事的话，是可以做的，但是要衡量不良的效果，但是并不表示政府不可以做这样的事，现在政府还是主要用其他的行政手段，有一件事还没有看到政府用的，用市场供求的方法来把房地产价格降下来，譬如说刚才巴教授说，城市发展一倍，土地的供应量多的不得了，住房很自然就会下来了，再加上不一定要收百分之百，你就威胁收土地增值税，你一这样说，就把鸡飞狗跳，所以其实可以做的很多事。

　　闫建霖：我是中信证券的，来到博鳌参加这个论坛主要作为一个听众，听到了很多不同的声音，非常的高兴，我们也非常高兴听到了很多不同观点，还有我们也发现来到这里我们总共来了五个人，在这里会有很多潜在的客户，中国经济高速发展房价不断上升的看似盛世的情况下，也听到很多危言，包括风险的防范，包括周期性对行业带来颠覆性如果进行防范，包括很多警示，换一个角度来看待问题，以及引发一连串经济问题的讨论，其实因为工作的原因，我有幸和很多企业有较为深入的关注，我们投资银行没有什么，主要价值体现是和客户共同成长，通过客户来成就投资银行，中信证券在房地产的布局是在去年因为资本市场很好的全流通的实现，以及房地产也迎来了很好发展的时期，在这种情况下，我们做了一个大的布局，现在比如像万科、中新地产本身，富力这些都是我们现在服务的客户，在这个过程中，我们跟他们有一个比较深入的接触，今天讨论主要是企业价值，除了挣钱以外，发展以外，还为社会带来什么价值，我想说的是我觉得在这里不乏受人尊敬的企业和企业家，其实企业发展经历过一个周期，尤其房地产从90年代中期，80年最早成立的中国房屋开发集团，逐渐在93年包括海南房地产泡沫，其实也经历过很多周期，现在能够生存下来都是非常了不起的企业，在这个过程中间我发现企业除了发展之外，他能够给社会带来的价值是多方面，比如他首先是建设住宅为例，居者有其屋，因为很多人会去买他的房子，包括在座的人，你住他们生产的房子，还有就是像商业地产方面，现在越来越重视生态，在商业地产方面比如像陈先生我希望能够建30年不落伍的建筑，或者更长时间，现在是越来越多的且，因为市场的竞争是越来越激烈，房屋的质量包括重视生态环保等方面，我看到我们很多的客户都是高度的关注。

　　还有一个是企业不断竞争和成长的过程中间，好的的企业不断脱颖而出，我相信很多企业其实在下来我们讨论企业价值的时候，企业最最重要的价值体现在他的团队，就是人力资源系统，他的文化，包括他的管理，还有他的战略，这些都是企业最重要的，我们可以看到现在我们要问一个问题，一个整天爬山的董事长，这个房地产企业可以搞好吗，这个不能简单的回答，完全看企业处于什么样的发展阶段，所有的房地产几乎都起家在一个项目公司，你如果是家整天爬山，你这个项目没有可能办好搞好，随着不断的发展，搞好这个项目之后，再搞下一个项目，实际上所有的房产企业都是控股公司，下面都是项目公司，这样的发展就成为了个企业型的公司，下面是项目公司，但是你如果想更大的发展，比如说你要同时去下面有150家的项目公司，而且非很多的片区，进入了很多的城市，你要如何办呢，你可能在总公司提升之后，要在区域形成区域管理公司，本身就是区域集团管理公司，我们把它称作三级管理，目前在全中国能够实现三级管理架构的大的集团房地产开发公司可能万科是刚刚通过这两三年建立了三级管理的架构，我记得有有一个演讲是规模为王，在讲究规模住宅开发的环境下，你如果没有三级的管理，你想怎么可能承受200亿，400亿，万科有这样的设想，甚至上千亿的销售额我觉得从这个角度不管是企业文化，企业管理，包括产品本身的企业家还是创造了各方面的价值。

　　秦朔：您确实给我们一个更加的平衡的看法，就是说随着市场经济的激烈，随着公司规模的扩大，自发会提出各方面的要求，所以就促进了各方面的提高，我还想请美林的朋友，从我粗浅的观察，包括PE，投行，做直接股权投资的，投的项目里面，比较多的都是集中在中国的制造业，中国的房地产的公司，就您的了解你你们的PE、投行里面你们有没有选定一个项目，现在有一些做商业地产，但是直接做公司股权投资，有没有这样的想法，如果是没有，是因为他们不让你们进去，还是说你们月的他们有什么问题？

　　蓬钢：这个不光是有想法，以后有大量的资金进入到股权里面了，而且尤其是在海外上市的中国房地产公司，世贸、绿城、富力、在上市之前都曾经融资，美林去年投了3家以上这样的公司，今年在准备上市，这个领域已经是投了很多了。

　　从海外投资来讲，一个是从上市前的投资，除此之外在国内开发项目也有很多的投资。

　　秦朔：你们现在已经操作的案例里面，获得的汇报会不会远远超过其他的制造业或者其他的公司。

　　蓬钢：我觉得从股权的投资来讲应该是差不多的，从IPO之前的投资到IPO之后来推出，大概是从05年开始，这些行业有投资，这些投资的效益最终都是不错的，有很多现在已经成熟了。

　　秦朔：你可能给我们在座的更多的信心。陈总，我再请教一个问题，刚才中信证券讲到规模为王，是不是在住宅产业里面，主要要体现规模为王的思想，而在商业地产里面是不是要体现价值为王的思想，还是说有什么不同的产品结构里面怎样去让他的效益或者最大化的时候要要采取不同的策略吗？

　　陈启宗：我先说一个现象给大家考虑，美国差不多没有太多全国性的房地产公司，都是地域性的为主，所以真的全国到处跑的，可能就是以往十几年，RACE出来之后，收租而已，但是开发商差不多是没有的，我现在想不起美国有一家，房地产商是全国性的，好像没有，中国现在这些所谓的规模，像刚才闫总讲的三级的管理，在房地产公司，在海外好像也不多，你说欧洲不用说国家都非常小，能够和中国比只有美国了，所以这个东西可以说世界上还没有看过的，现在在中国慢慢的出现了，有没有全国的可能性言之过早，规模性因为国家是这么大，没有规模确是不可以，所以我看住房规模还是要大，你说商业，当然对品质最不需要是工业楼房的，然后是住房，写字楼，最高是商场，所以你要是跑到我这边来，就是商业这一部分来，你的质量一定要是最好的，但是你也不能没有规模，就是你一个城市里面做的最好那又怎么样，你品牌很难打的出来，而且房地产这个东西和别的行业不一样，地点太重要了，一个三流的东西占最一流的地点，你再好的东西也没有办法，所以品质还有这方面的讲究。

　　秦朔：你从提升品质的角度能不能给我们分享一下，比方说提升品质有什么方法。

　　陈启宗：刚才李稻葵教授讲了，他刚才提的方案我是有保留的，房地产到哪里做的好，都是非常地域性强的东西，你要对当地的规则要认识，我们恒隆全国也不过18个成城市，但是每个城市都是不一样的，请外国公司进来给他什么利润，唯一就是保证他某某利润，要不然的话把根本没有当地的知识去做这个东西，所以我对这个事情是有点保留的，但是也不一定不可以再研究下去。

　　再说就是恐怕品质的上去，只有借着错误、失误才学得来，因为里面好多学问的，好多人以为非常简单，其实正如要造一个车子，造一个好的房子能够有竞争力，老百姓喜欢进去的，公司愿意进驻的，是有很多的知识在里面的，这些东西是需要时间的累积。但是中国现在的特殊情形就是房地产业务增长的速度是前所未有的，根本没有时间去累积经验，他忙着累积资金，因为资金不够，下一轮循环就被淘汰了，资金对他来说是最重要的，老百姓要求也不是最高，你没有喝过好的红酒你不知道是什么好的红酒，普通的酒就已经不错了，除非你真正喝了好的红酒原来是这样子的，现在也难怪内地的房地产商不能够好好的累积经验。你说香港公司怎么样，对不起，我对香港公司也有批评，香港公司我们也不可以，在香港有几栋大楼是真有水平的，是香港房地产商盖起来的，难得有一栋，你说IFC国际金融中心，那个不是房地产商设计的，是人家设计完了，然后招标，香港的房地产商也没有卖过什么好东西，我个人跑到上海花了17年学习，因为没有把握，对市场没有把握，所以只能够慢慢来，反而学了一点东西，反而累计了一点经验，而且是从第一天开始我们就理解，到上海不能够用香港的水平来衡量上海，香港是小香港，上海是大上海，人口对国家的重要性等等，长远来看，短期香港非常重要，无可否认，长远来看上海不能够以香港的水平来衡量，所以我再从香港很少去做一个设计师全球设计的比赛，我第一个到上海就做了一个这样的比赛，规模和大小都是我在香港没有做的，市场允许我有15年的光景，从1992年到2007年有一段时期，叫我累计经验，现在我还要把握，到别的市场我都能做好的东西来，但是对不起，全中国你跑到任何一个城市去，你选五栋够世界水平的写字楼给我看，我每一栋告诉你为什么水平不够，我不想举实际的例子，譬如说上海有一栋，他的使用率非常低，他的维修费用非常高，这样的东西你要我盖，我不愿意盖我不愿意把恒隆的名字放到上面去，但是已经是全上海最好的五栋之一，中国内地是充满了垃圾，在商业的楼房来说，写字楼是如此，商场也是如此，因为没有竞争，对我来说好。

　　秦朔：为什么会充满垃圾，有没有这样个问题，我们来讨论一下，一个产品的供应要优化的话，一定要市场的压力，消费者很严格的筛选，供求两方比较均等的谈判权利，日本的东西很精良，日本的消费者非常严格的要求，美国有很多对资本市场的严格要求，是因为美国的投资者是有举证责任的辩方，有很严格的要求。但是房地产就非常地域性，你说不可能像三星的手机可以在中国卖，你说外面有一个好东西，也不可能卖到这里，因为是不动产，所以也有很多本地化的特征，也不可能说外面搞的好，经验都完全一致也很难，是不是在房地产特有行业里面，消费者权力不太够，特别是在目前的情况下，因为大家看重是不是使用价值，更多是看重升值，大家都非常急，别人都在买，我为什么不买，明天会怎么样，往往会因为这种特征，导致忽视对使用价值很严格的界定，会不会有这样的情况。

　　陈启宗：我看你说的很对，特别是应用在住房上面。但是从商业的楼房来看，他们还没有看过好东西，什么是好的，有时候根本不知道，比起从前已经很好了，就满意接受了，除非有的好的东西进来，才能够把整体水平来提升，我现在到了每个大城市去，我跟市级领导，我说你看看全中国谁的东西有世界一流的，根本没有，你去上海看看我的东西是高水平的，你要不要我来，我不会付比别人少的钱，同样的钱你不要给别人，你给我，我有好的纪录，有些市场就不管这套，我就知道了这个市场水平不够，我就算了，你不要我来了，我就不来了，但是也有城市因为我们的水平高人一等，反而他们就说你正是我要的那类的公司，反而成为我的好的项目，这个过程是整个国家的一个过程，整个国家需要提升，最后举一个例子，两个经济学家，我请了一个北京大学的教授我非常尊重他，他跑到香港来开会，完了我们吃饭的时候，站在高楼大厦之下，他说，这个高楼真漂亮，这个样子不可以，他不说可以，那栋是一个著名的设计师设计的，他说可以的话是抄袭加拿大某一个大楼的本港设计师的设计，他认为这个好，那个好，他的审美观还没有达到那个水平，他在他那个领域是一把手，但是他建筑、建筑水平不够，所以也不可以怪他，我说我看的公司的其中一个社会责任，就是要公众艺术，我搞一个艺术品放在那里很好，但是我整个大楼本身就是一个艺术品，我放在哪儿你就可以有比较了，站在这儿是一个中国小姐，另外一个是其他人，你一比才知道什么好，我认为我们是肩负着一个社会责任，要把中国老百姓的美感、审美观设计的水平提升。

　　秦朔：下面朋友有问题可以问了。我觉得陈先生其实给我们发展商一个很好的启示，你的产品不仅仅是自己赚钱的工具，你的产品因为你是在城市里面，你是在公共空间里面，本身就天然的具有外部性，如果你设计的及其丑陋，你就影响别人的视线，你对率部一个负的外部性，如果你可以作出一个很好的建筑，本身对城市是正的外部性，所以天然的具有社会使命和社会价值的，

　　陈启宗：最终也是自私自利，我的品牌出来了。

　　秦朔：你提问题？

　　嘉宾：我有两个问题，第一个问题，我想请陈先生介绍一下，当1997年的金融风暴来临的时候，香港房地产公司是如何渡过这个金融危机的？然后渡过的过程当中你有什么样的教训，有什么警示？告诉我们现有的房地产公司，当风暴来的时候，你是怎么样应对。第个二问题我是请教投资银行，当风暴来的时候，请问你们是釜底抽薪或者雪上加霜或者抗洪救灾？你们要明确告诉我们，你们采取怎样的策略？

　　陈启宗：我想答第二个问题，但是不方便答，我对投行经历多了，我知道他们的答案是什么，但是还是让他们聊。1997年香港的大公司基本上没有问题，因为大家负债不准太高，有几家负债很高的银行业不让他们下去，因为影响整体的经济，所以也就算是度过了，这个是因为香港的公司是身经百战，经过我说的1965年等等，有一些经验，所以比较小心，不像内地的贷款是70%、80%、90%，我们香港要是30%算是很高的了，资产负债率。所以基本上没问题，但是就是如此还是辛苦得不得了：第一，住房跌了75%，写字楼也跌了75%，那个严重性太厉害了，之前我就95年开始停止买地，当时不仅别人骂我保守，也骂我懒惰，我说你骂我什么都不管，结果他骂我懒惰的时候，我不仅不买地我还要卖房子赚钱，我还要谢谢投行等等，所以1997年我是坐在50亿上面没事做，到1990年的时候，再买的时候根本没有竞争对手，最好最便宜的地让我买去了，就是因为长江，搞码头等等很多钱，其他搞房地产最大的都没钱，所以这个给了我一个最好的机会。1997年对恒隆来说是关键性的一年，不是因为市场下去了，而是因为之前做了很好的准备，一定给人骂的狗血淋头。第二是我家是大股东，要是我们是西方社会，我作为董事长早都给别人炒鱿鱼了。但是，我家是大股东你炒不了我结果才有机会让我们正确的决定，能够借助市场印证出来，这样才有今天的景，所以内地我可以保证，再未来几个风暴，又淘汰一班人，市盈率到了80%的时候，我看非常危险。

　　蓬钢：我说一下，你刚才的问题是投行如果来金融风暴以后会怎么做，与其说投行，实际上说资本市场对于我们各个行业，投行只不过资本市场中是中介的作用，为企业寻找资金，为投资方寻找投资的机会。资本市场一个正常的经济体系，不可能缺少资本市场，没有资本市场化，在一个环境好的时候，企业需要钱，投资银行和银行起到一样的作用，是起到比银行更灵活一点，渠道更多样化一点，这是主要的区别。资本市场总的来讲，它的特点是，我们经常跟我们同行或者一些企业讨论，没有资本市场，企业就像自己在划一只小船，风平浪静的时候，你完全靠自己的力量一步一步地走。有了资本市场以后，你就像海水里面有浪，运用的好的话，可以想冲浪一样，但是冲不好的话，可能就被浪卷走了，资本市场尤其是国际化资本市场的这种力量大得很，浪有可能是非常巨大的。资本市场，如果全球在金融行业力量很大的情况下，什么东西都贵，钱很容易拿，拿到钱就做很容易做的事，但是浪就有可能以跑到别的地方去了，或者有可能就消失了，这个时候企业是不是还能生存下去。所以大家要承担自己能够承担的风险，根据自己的水平来冲不同的浪。

　　秦朔：闫总，您可以结合中国上市公司的市盈率来回答这个问题。

　　闫建霖：这个问题问得很好，我很想回答这个问题，有中国一举古话：夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞。我们投资银行要有很多定义，它的基本定义是促成交易，它是促成交易的一个中介，那么现在不断发展会接受很多资金的委托来做投资，就是它的资产管理业务，包括它的自有资金，在发型股票的过程中间，或者是并购中间产生投资的机会，这样它对企业带来的服务，本来是帮有钱人找项目，帮有项目的人找钱，这个过程中可能如入了自己的投资，在中信目前我们房地产业务主要设计这方面业务，包括基金的管理，全部在我们这个部门来实现。

　　闫建霖

　　刚才您讲的情况，我再补充两条，一个就是说，在中国的股票承销的过程中间，不管你是IPO还是说再融资，投资银行在中间是一个保荐人和承销人，它是一个中介机构，当股市发生一些大的波动时候，原先设定的价格不能发出去，这个时候产生包销行为，投资银行和你签这个协议书就是产生包销的行为，包销不是拿嘴说的，你必须有足够的资金，中国A股历史上曾经出现包销的事情，不多但是也有发行人和承销就直接达到了协议，取消了这次发型，或者削减规模，这样市场安全性会得到保障，但是投资银行还是靠信誉来吃饭的，可能会受一些影响。

　　包销不是光凭嘴上讲一句话，包销是要有资本金的，而且现在发生规模越来越大，包销是有资金实力的，你必须拿自由的资本金来包销的，从这个角度讲，我觉得有一个不错的消息，你比如很多证券公司，大部分证券公司资本都在100亿以下，只有极个别，中信在100亿以上的公司，最近做一次增发，证监会已经同意了，下周开始路演，这次发型募集资金在200到300亿，如果发型成功之后，本来各项业务排名在前几名，综合来说自认为第一，目前市场高达两千亿，那么我相信如果有那种和客户同进同出的机会，我相信我们应该挺身而出，站在包销的这一边，这是我的一个意见。

　　第二个意见是，包括房地产在内，它一定是周期性的一个行业，那么在这个过程中间，在牛市的时候，今天有一个先生也说动员我们去发股票，其实在它的熊市到来的时候，它的调整期到来的时候，我们是这样认为，你每一次调整的实际上都是优秀企业脱颖而出的机会，或者我们叫强者恒强的机会，因为在低谷时期，这个时候投资银行是一个中介，其实它在中间扮演很多不光彩的角色，完全是一个利益驱动，他是赚取佣金的，但是一群资金会在这里选择猎物，首先它会选择谁是这里的真正强者他有一套评价系统，会有人给你钱，因为市场的资金就是追求利益最大化，而投资银行在中间扮演了中介的角色，可能就会给你资金，希望你成为这个市场并购的扮演人，整顿之后真正优秀的企业会脱颖而出，在这个过程中间，不太好批判，跟你走，还是跟你散，如果这个行业在不断的下滑，投资银行还可能劝你，你干脆把房子卖掉算了，实际上你在卖的时候，他又可能在帮助别人，又在赚取一笔佣金。

　　秦朔：我们还有哪位朋友举手？那边有一位男士。

　　嘉宾：我想问一下陈总，陈总刚才提了一个问题，中国政府能够允许房地产这个行业赚多大的钱？我想反问一下陈总，我们知道，现在我们国家制定政策，主要是根据经济和政策方面来制定一些相关的政策，现在我们根据经济情况制定的政策都是有缺陷的，但是我们从宏观角度来看，中国正是这些有缺陷的经济政策支持了中国几十年的高速发展，换句话说，中国政府在经济政策上面，是采取了一个折衷或者比较可行的经济政策，你有什么理由认为在未来几年或者几十年里面，会采取一个极端的政策，让房地产不在赚大钱。

　　还有一个方面是政治方面，房地产行业只要自律自醒，就能保证房地产行业正常发展，不去挟持中国政府，那么您又从什么方面感觉到中国在政治方面会限制房地产的发展。

　　陈启宗：关于政府为什么会有极端政策，这就关系到政府到底对他们来说最重要的是什么？第一，你问我的话，那是保持社会的稳定。要是房地产飞升，不影响社会稳定的话，政府大概也不会用极端的手段。但是我担心的就是，因为房地产跟老百姓息息相关，贫富悬殊是社会不稳定的一个基本因素，国务院领导必须出一些政策来控制这个局面。但是正确已经出了很多招了，但是有没有效果呢？可能它的政策招数出错了或者出得不够强，都可能是政府的原因。

　　第二个问题你说只要房地产商自律，这个我觉得就要看人性了，人性是自律有限的，对不起，我说白一点，从前做有36，不做也36，因为有为人性，你要房地产商或者任何的行业自律，这个要求恐怕是不大可能的，就正如会计师、律师等等，要是没有法律在后面控制它、引导它的话，自律是行不通的。我不是说不要自律，是必须在法律健全的大前提之下才能要求一个行业的自律。房地产业务太多了，而且跟政府扯上的关系太多了，自然会有很多不正归的情况出现，这些当然又回头有说，跟法制的不健全有关系，所以我认为，房地产商在全世界有这么多，最不自律的是房地产商，除非有法律监管它以后才能自律。

　　秦朔：我觉得我们这次博鳌论坛，我个人认为，其实最值得关注的问题，就是刚才陈总提出来的问题，到底中国政府允许不允许房地产业赚大钱？我觉得这个问题很值得我们思考，其实延伸这个问题我们还可以思考巴曙松先生提出的这个问题，中国城市化的程度，中国高低价的程度，中国政府的行为，中国金融市场的行为，它未来能不能支持房地产业赚大钱，这是整个行业的外部因素，包括李教授所说的中国房地产特殊性，特别依赖外部因素，这些外部因素会不会让我们房地产赚大钱，这个问题其实还值得我们再进一步思考。

　　林少洲：我本来想，这个问题，我们一会儿有一个圆桌闭门会议，在这儿公众性比较强，我认为房地产已经渡过了青春骚动期，已经进入20年了，所以大家可能有一些成熟的思考，包括一些冷思考，我在第一次博鳌论坛时就来了，最近这次来大家觉得会场有一点沉闷，前面几次高潮迭起。我本来是想向陈先生问几个问题，一会儿咱们圆桌会议再谈。关于中国房地产的趋势问题，我个人就是说，我是学社会学的，对经济的思考，往往从社会背景的角度去思考。

　　我有这么几个简单的看法，第一个是在未来几年，中国的房地产出现一个大的结构上的变化，就是说在商品化程度可能会有所下降，公共产品福利性的属性必然上升，这是一个阶段性的结构性调整的需要，因为中国社会贫富的差距，它已经出现了一个很大的量变，所以到了现在，我们社会学家在讲，很多人买不起这趟列车的车票，它跟不上这个经济的怎样，方自在增长，但是他的就业情况跟不上，这个比例在每个城市量都是非常大的，所以要指望全部市场化，全部市场化，在解决每个人的住房问题，这是非常不现实的，所以政府政府要大幅度提高廉租房福利性住房，我觉得这个是对行业带来巨大的影响，在这个问题能够真正的解决好之前，所有的压力都放在商品化的这个市场里头，那么各种调控的政策，会根据市场的表现，包括城市社会的状况，包括一些社会矛盾的情况，包括一些经济安全，国家安全的一些问题，可能随时进行调整，我觉得这种调整可能性还会经常性的存在，包括未来几年，比如说物业税、土地增值税实施的情况，其实对房地产来说，很有可能随时就落下来，但是是不是会落下来，它其实取决于市场的发展状况，如果矛盾没有激化到恶化程度，我相信政府不情愿，如果中国政府问题处理得好，它确实在高热偏热的运行，但是没有出现问题，如果一个国家的管理，一个政府的管理，能让自己的经济，长期的偏热高位运行，这是一种极高的调控水平，如果长期快速增长，中国会缩短走向富强的时间，会尽快成为世界的强国。我觉得是领导人愿意看到的，也是老百姓愿意看到的，但问题就是这个过程，它是什么样的趋向，是大起还是大落？或者微微的增长？或者是30度40度角的上升，所以我觉得这个是完全动态的结构，我们这里头包括我们这个论坛，也可能给中国房地产的管理，包括我们的调控会出各种各样的建议，因为这个大的前景，包括房地产的未来，不仅仅是国家的事，也是老百姓的事，也涉及到行业里面的每个人，所以我想技术性的建议，策略性的意见，可能通过媒体提出来，可能真正对房地产的发展有一些启发的意见。

　　秦朔：由于有嘉宾要赶飞机，主办方要求我们马上结束这场对话。是我觉得这场论坛很有质量，我觉得居安思危会作为2007年博鳌房地产混谈的关键词，也会载入博鳌房地产论坛的史册。我用最简单的话回答陈总刚才的问题，我觉得房地产行业的利润，主要是来自于地价的上涨，来自于投资性的需求，我认为至少在中央政府层面是不会允许这个行业赚大钱，因为很多行业均衡，也和民生，社会属性高度关联的，所以我想从总的来讲，回答陈总的问题是不允许的。但是由于中国特殊的结构，特殊的国情，房地产行业是地方的经济支柱，也是地方才财政收入最重要的来源，所以地方政府和地方政府的官员，再像这次我们有很多人讲到了，可能和台底的交易腐败等很多复杂的原因，也许在地方层面可能是允许的，或者说是希望的，在中央政府层面不允许和地方层面的默许或者是允许、赞许之间就会形成非常复杂的政策博弈过程，这也是我们前几年看到的许多调控措施，其实最后近乎于流产的，所以我觉得未来从这个意义上讲，陈总在这个问题上提示我们，我们在繁荣昌盛一定要意识到我们面临也许是一个更加不确定的未来，谢谢大家！

　　主持人：好的，也谢谢几位对话嘉宾，的确像秦朔先生说的是地场高质量的对话，我觉得大家说的和听的都非常有滋有味，由于时间关系就要结束这场对话了，在稍候有一个圆桌闭门会议，会有大家感兴趣的话题，大家可以在更加自由的气氛中畅所欲言，让我们以掌声送给精英对话的嘉宾，还有我们的媒体主持，谢谢！