>

正文

陈淮：持有风险该由谁承担

作者: 观点网时间: 2010-05-27 17:44:59 来源: [ ]

　　2005年7月29日-8月1日，由观点房地产业会员机构主办、第一财经日报联合主办的，中国房地产界首脑级的年度思想论坛---“变革中的中国房地产：2005(博鳌)房地产论坛”隆重揭幕。政府高层、著名经济学家、金融界专家、开发商、专业服务商以及传媒机构代表等500余人云集海南博鳌，就变革中的中国房地产业及由此衍生出来的种种问题唇枪舌剑，进行深度探讨。作为此次论坛的主办方的官方网站，观点|地产博客网对此次论坛进行全程直播报道。

　　以下为中国城乡建设研究所所长陈淮博士演讲实录

　　陈淮：今天我愿意跟大家交流看法，愿意想听房价跌的坐左边，想听房价跌的坐右边，然后专门跟你们讲房价跌和涨的十大理由，市场经济下的价格波动，是市场经济的一个必然现象，我们有必要研究刚才主持人所说的台风，每次来台风我们都说会形成什么样的损害，我们怎样的应对，海南这个月来不来台风、这个季度来不来台风、这年来不来台风，这可能不是必然的，但是海南必然会来台风，我们只要研究海南来台风怎样应对，不需要研究这一次宏观调控的问题，不需要这一次价格波动的问题。价格一定会波动，因为人们买房子并不是今天消费，今天海鲜打折我吃了占了便宜，明天不打折我不吃，但是房子是一定要消费的，在一辈子的过程中，你一定有机会面临房价下跌的机会，或者面临房价上涨的烦恼，这才是真实，这才是客观规律。我们所研讨的客观的是房市走势和主观的政策取向，以及每个人维护自己利益，什么时候入市，是租还是买，其实都离不开一个很重要的因素，那就是风险。

　　讲一个故事，美国人调控不调控房地产呢？美国也调控房地产，也有宏观调控。比如说我在美国念书的时候，房东告诉我一件事，你放心住在我这里，你住我的房子风险有限。为什么？因为美国加州政府有一条法令，每年的房租租金价格上涨最高不能超过7%，即便今年房价上涨，需求增加大，那么房东也不能给房客在和约没有到期前加房租这是不行的，和约到期最多只能加到7%。我问世界上最好的斯坦福大学的经济教授，他告诉我说，真正需要住房的在租赁市场上是最真实的反映，买房子试图区分谁是投机、谁是投资，谁是自住、谁是用于获取收益，是很难办到的，即便我们像进行经济补偿，进行全国老百姓住房的调查登记一遍，我们有没有这么大的政策成本支付，我们有什么办法防止调查人员被收买，办不到。只要控制住租赁价格，那么好了，这个市场是所有真正所有需要住房人的一个真实反映。租赁市场是和中低收入者阶层，需要社会和政府援助的阶层利益最直接相关的一个市场。这两条理由，普通老百姓包括非专业的媒体记者都可以。

　　第三条理由，只要我们控制住租金的增长速度，实际上我们就给了社会一个明确投资回报的预期。那么人们在买房，并指望获得多大的投资回报时，就有了一个参照物。这就是建房子、买房子、卖房子以及拥有房产等诸多的资本行为有了一个控制的最终阀门。第四条理由，昨天我注意到，看看文件，我没有听到樊纲教授讲课，但是我一定知道他会讲一个词“均衡”，讲没有讲？经济学的核心问题讲均衡，马克思说平均化理论就是均衡，这个行当特别赚钱，社会的资本都往这里拥，供给多了，这个领域这个产业的利润回报率就跟其他产业拉平了，一定有一个均衡机制。当租房价格很高的时候，人们持有房子出租，由于租赁市场的供给大了，租赁的价格会下降。当租赁价格很低，而房价上涨快，而且卖出房子更赚钱，很多人抛出房子，以此获得靠持有价格上涨获得收益，或者买新房子在下一个周期出售获取收益，还是靠租赁获取收益，这二者之间建立起一个自动的回报均衡机制。有没有道理呢？适应不适应中国？我们还可以分析，但是我们说这至少给我们一个提示，在这个市场中，我们不需要很复杂的体系来考虑老百姓哪一个阶层怎样分配住房，然后将这个住房的价格控制在什么样的水平上，实际上并不是直接的将这个价格，政府定在什么位置上，什么样的价格是高的，人们并不知道什么样的价格是高，什么样的价格是低的。

　　很多记者又要往网上贴帖子了，你确实不知道什么样的价格是高还是低，因为国民经济发展过程中，房价一定会随着国民经济的发展而不断的变化，因为供给和需求一定是随着人们对通胀、通缩的预期而发生变化。人们的财富水平不断的累积，在全社会中有多少人持有房产这个构成一定会变化，其实我们讨论的并不是全社会有多少人需要住房和有多少住房，这是一个层面，另一个层面是全社会财富的总构成中，一定有一部分构成是货币，另一部分构成是房子。我们所要决定的是究竟这一部分人持有货币，还是持有房产，那一部分人在多大程度上持有货币和持有房产，总之全社会的国民财富是一个总量，其中一部分是货币，一部分是房产。在宏观经济学理论中就是如此。

　　现在我们到了什么时候呢，在此前老百姓大多数人不持有房产开始向持有房产这个阶段转变，因为人们的资产累积到一个大量之后，就会有这样一个不可避免的选择。我上述所说还没有进入主题，我想说的主题是我们需要研究的是持有风险该由谁担的问题？人们可以持有货币，可以持有房产，持有资产，持有实物资产，持有就是人们讨论的房价涨跌实际上讨论的是一个风险的问题，我们如果仔细想一下的话，媒体告诉我们两个命题，一个大多数老百姓买得起和买不起房的问题，一个是持币观望的问题，实际上这两个说法有矛盾，矛盾在哪里呢？如果买不起就不观望了，背水而去，跟我有什么关系呢，那个时候人们对这种产品的价格还没有进入敏感期，他对价格的变动并不会引起需求的过多的变动。现在价格进入敏感期，也就是说我们在这个时期，房价对收入、对价格处在一个高弹性的阶段。我们现在的问题是在这个市场上，建房子、投资房子的开发商供给方，直接的和买房子的不同社会阶层在结构上、在价格上、在区域分布上直接的对垒，在这个供和求的竞争过程中没有任何缓冲，分散风险的余地，这就导致了人们关于穷人、富人之争，关于我们目前别墅房和经济适用房构成不合理引起的社会关注，这些事情都存在，但是我们更想说的是请注意，我们现在的问题并不仅仅是房价高和低，和老百姓的收入是否相配，以及中低收入者的住房需求得没有得到足够社会和政府的援助。这个问题是前期人们已经讨论比较多的，现在我想说的是我们很愿意借诸位媒体之口，告诉我们的老百姓，现在面临最大的问题是你买的房子不是一年就像吃海鲜一样一天就吃掉了，也不是像衣服一样，穿了一个春节第二年不流行我不穿就行了，也不像其他化妆品换了一个牌子，房子你可能要住二十年、三十年或者一辈子，而长期持有的风险，全社会所有方面都将自己本身应该承担的风险全部的加到购房者的身上，这才是我们面对的真实问题。

　　老百姓现在为什么观望，人们认为明天价格有可能比今天低，人们在努力规避价格涨跌的风险。就如同我刚才说的，价格即便明天跌了20%，真的买了，住房今后五年再跌20%，你今天买了，也可能后三年上涨30%，今后二三十年中肯定要经历房价涨跌的过程，关键的问题是老百姓应该不应该承担这样的风险，如果人们买股票，目的只有一个，一定要让货币换取更大的货币，换取的代价就是风险，但是人们买房子不是这样的目的，绝大多数是住，这个合理的目的下应该不应该将风险加在老百姓的身上，或者应该不应该给他们一个风险分担机制。

　　风险一个是价格波动，这一定是有风险的，实际上我们面对的远不止是价格波动上下涨落之间的风险，而且还包括多重的，我们过去十三年来利率几乎是只跌不涨的，现在是从96年以来历史最低点，且不说二十年、十年，五年之内利率的总趋势是趋涨而不是趋跌的，而银行跟所有按揭者签订的按揭都是浮动利率，听起来很公平合理，今后的利率谁涨谁跌谁都不知道，涨了做按揭的人也要多付月供，跌了做按揭的人也要少付按揭，但是未来是趋涨的，所以将所有的风险加给了购房者。还包括制度的变化，在住房制度变化过程中，供给和需求在变化，城镇居民竣工面积其中只有不到三分之一是房地产，有超过三分之二还是自建、改建，将来市场供和求的对比关系正在发生变化，人们吃饭这种需求，人是铁饭是钢，一顿不吃饿的慌，不可能将今天吃的饭推到明天、后天吃，买衣服可以，但是买衣服可以这三个月不买，但是我一年内还是花一样多的钱。我们算供给总需求要算十年，每一年的变化可能是非常大的，本来应该在五年中结婚的人，可以很大量的在一年集中买房，推迟或者提前购买是可能发生的，由此带来了房价以及供求关系变化的风险，利率、税率、汇率、通货膨胀率的变化，目前都处于高风险期。

　　现在报纸已经在不断的讨论了我们为了推进节能省地，为了抑制富人奢侈型的消费，为了节约资源，可能对房地产、不动产采取持有环节征税的事，我们不需要猜测今年还是明年，三个月还是明年推出这个政策，但是我可以断定的说这个制度一定有，就像我们今天不知道明天来台风还是后天来台风，但是海南岛一定会来台风，因为市场经济下有资产一定要征税，这是没有讨论的余地，必然是。

　　这个制度变化可能带来的风险，我们现在的购房者，绝大多数几乎是没有思想准备的。再比如说劳动力成本上升带来的物业费上升，再比如说宏观经济运行过程中，仅仅是国民经济每年都会增长的，仅仅是由于增长速度的变化，房价就可能产生波动，增长10%，房价上涨是一个速度，增长5%、7%，房价变化又是一个速度，人们认为7%在全世界是不快不慢的，但是在中国可能是偏冷的，可能就会产生一个风险，这些大家想到了吗？现在几乎政府、银行、保险公司、中介机构、开发商，宏观调控加的所有税都是间接税，所有的间接税最终都可以向消费者转嫁的，大家不约而同、心照不宣的将所有的风险加在购房者老百姓身上，而老百姓几乎是毫无防备赤裸裸的面对这些风险，今天、明天可能看不出来，后天来台风你才知道房屋没有加固，你连挡雨的雨伞都没有，你的房子还在低洼处，那个时候你才知道这个事情有多大的损失。

　　这个风险不能将持有房产的居民来承担的，社会应该提供足够充分的让住房的老百姓、持有的老百姓避险的方式和途径，比如说在市场经济比较发达的国家，大多数的开发商并不仅仅是投资建房的，有实力的开发商一定是建房子、卖房子和持有房产，因为持有房产变成了他们在均衡租赁市场和一级二级三级市场中寻求机会一个很重要的方式，这个方式过程中也给价格均衡提供了一个基础，也给老百姓分散风险提供了一个基础。我们要求、我们期望在今后的发展过程，开发商在这里讨论的不仅仅是怎样将房子卖出去的问题，而是更多的金融方式帮助他们持有、参与租赁市场。别以为这是谁的灵机一动，天方夜谭，这是市场经济发达国家开发商通常有的很正常的资产构成方式，并不是什么新鲜事。这是短期看。

　　中期来看，我们需要给老百姓开辟很多避险的方式，有一些风险不应该由老百姓承担的，应该由制度承担起来，应该由市场其他的主体承担起来。比如说我们现在做按揭贷款，保险公司强制要求老百姓购买的保险，其实并不是规避购房者的任何风险，并不减轻你的任何风险，减轻的是银行的风险。政府事实上也是在一定程度上将风险余地留给了老百姓，昨天看到一则消息，深圳政府提出要加征房地产交易附加费，也就是说当市场发生变化，土地发生增值，或者交易成本因为市场原因发生变化，政府很容易通过税或者费的办法，将风险加在持有者的头上，而购房者几乎是赤裸裸面对这些。当然我今天只是提出问题而已，真正的研究，我们需要一个很严密的体系，而不仅仅是开发商持有房产，长远来说，更多的房地产基金在买与卖，我刚才说供给方和需求方之间有一个操作机构和资金量，他们的投资行为分散承担，因为宏观经济运行过程中通胀或者通缩变化，供给和需求在短期内的周期性变化，以及利率的变化、汇率变化、税制的变化、通货膨胀率的变化引起的风险。长期来看，甚至我们有机会讨论给老百姓一个虚拟的规避风险的方式，比如说房地产平均价格指数，很多人为什么提前购房，我本来准备07、08年购房，为什么提前买，因为人们说房价天天涨，今年买了我到08年还能节约一些钱，如果有一个虚拟的投资方式，真的确认是涨的，而且真的会涨，为什么不可以推出房地产指数，让老百姓可以投资呢？实际上给老百姓一个套期保值规避风险的办法，当然说起来专业一些，下一期留给樊纲教授讲这个课题。谢谢大家。

　　新浪网：听了您的一番演讲，我深受启发，如果说一年之前我听您的演讲可能不会担心，因为没有买房，但是现在买房，我才意识到风险的存在。作为已经购房者，这些风险如何去解决？对哪些没有购房的人，这样的风险保障体系什么时候建立？

　　陈淮：这个市场对我们大家来说都是新鲜陌生的，这个制度没有建立起来，确实是一个缺陷，这需要新浪网跟学者多办论坛多想办法，推动制度的建立。

　　新浪网：谢谢陈博士对新浪网的厚爱。现场提问：首先非常感谢陈博士这么准时给我们演讲。我来自内地的房地产开发企业，博鳌论坛对我们来说是一年一度的盛会，大家在这里反映心声，我们带着问题来希望能够带着问题回去。你刚才说了二个关键词，风险和老百姓，房地产开发商说起来也是为老百姓盖房子的人，作为开发商，我想问您，我们在宏观调控的政策前提下，开发商怎样合理的规避风险？这是我的第一个问题。您作为政策方面的专家，国家进行宏观调控核心的目的是什么？在我们国家进行宏观调控以来，八三一、国八条等等，刚才主要谈到主要是上海金融发达城市房价回调，而内地的房价是比较平稳的，回落的现象也不是很明显。

　　陈淮：你既然讲到你是开发商，你研究宏观政策的目的是什么，就像海南居民研究台风来的目的是什么，有必要吗？台风一定会来，你的应对措施就是加固你的房子，将你周围的挡水的地方严实了，别淹了。就这样。搜房网：首先请允许我对你的精彩演讲表示感谢。我的问题非常感谢，建设部相关官员目前表示，目前房地产仍然存在着供给结构不合理的突出问题，建设部接下来将采取什么样的措施改变这种不合理的结构呢？

　　陈淮：这个问题要问建设部的部长。但是我们说客观上说住房的供给结构存在不合理是一个事实，就好像我们举一个供求的例子，现在大多数人只能吃得起家常饭，但是街面上有很多卖海鲜的店，所以政策不是三个月可以见效的，这有待于学者和政府来研究。政府要保证每年建的房子，不可能使每个需求都得到满足，这是有限资源决定的，政府所要解决的富人奢侈型消费的需求优先得到满足，还是中低收入者困难群体的住房需求在有限资源的供给情况下优先得到满足，这就是供给结构。谢谢。