>

正文

陈淮：中外国际性特大城市建设与住房制度比较

作者: 观点网时间: 2010-05-27 17:41:42 来源: [ ]

保利图谋鸿荣源前地王广州土地市场新政破局

　　由观点机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。土地是房地产的核心命题，未来的土地流通规则会给行业带来怎样的影响？我们的企业如何在土地运营上实现自身价值的提升？中国房地产产业结构会在土地上产生怎样的裂变？在2007博鳌房地产论坛中，或许能找到答案。

　　以下为2007博鳌房地产论坛8月17日下午陈淮的演讲实录。

　　陈淮：我不知道想没有想到今天论坛听到第三个语言，大家不想听，我就不说了。前面我说的是真正发生的时候，我们希望今天这个事情讨论一点中国房地产的未来，我们会议主题用了“寻找中国房地产未来”，我对“寻找”两个字有些不解，中国房地产的未来需要寻找吗？我们正在进行着一场全世界最大规模的住房建设工程，在未来的20年中国民经济中资产质量最好的一批，实物资产，将使老百姓从吃、穿有余，总体小康，到拥有私人财富不断累计的全面的小康，将由过去20余年，从1.9亿城镇人口增长到去年末5.7亿城镇人口基础上，到2020年大约城镇人口达到8.5亿甚至以上，这个过程已经决定了中国房地产的未来，还要去寻找吗？

　　正在从事的领域是一个人类历史从没有过的奇迹，没有一个国家，在20余年的过程中盖过这么多房子，也没有一个国家、政府、民族可以允诺在未来20年的时间里头，将使人民在生活改进方面从衣食不愁逐步过渡到住行改善，并且相当一部分群体拥有私人住房，要从准备打仗，从先制坡后制窝下形成的城市改造建设成现代化的工业化的国际化的美丽城市，这个过程已经决定了房地产业的未来，对这个的一个前景应该是没有异议，但是我们需要寻找什么，我们确实有可以寻找的支点，需要和建立很多在前期发展过程中存在的不足的地方，前不久国务院发的关于加快解决低收入群体解决困难问题的文件，在今后一段时间要努力做的事情，如果说把福利分房计划经济遗留下来的产物，改造成市场化的购房，住房的商品化、市场化、是我们住房的制度改革一个伟大阶段的话，特别是在完善住房保障体系中，重点的先做好低端老百姓住房困难脱困的问题，是第二个阶段住房制度改革。

　　市场经济下，一定有两个原则完全相背的住房资源体系，一个配制是市场化的资源方式，市场化的配制资源有两个基本的原则，一个叫等价交换，不白给，一手钱一手货，等量价值相交换，市场经济才可以建立起来，这段话是马克思说的，第二个原则是优胜劣汰，跑得快得的多，这是市场配制资源的基本原则，但是现在日益懂得了，要想市场优化和效率这两个好的东西发挥到极致，我们必须有一个和上述两个原则完全相背发挥体系的才行，不需要等价交换配制资源，有一部分不是应该通过社会贡献的，不是给社会做了某一份贡献有报酬，因为什么都没有做，因为是孤寡老人，家庭特殊困难的人群或者低收入群体，因为没有能力和社会进行等价交换，而我们给配制资源，因为在赛跑中跑到最后，我们给它配制资源，这个体系叫保障。

　　目前正在要加强政策中心，完善社会住房保障体系，在未来不太长的时间内，住房保障的体系的重心又是廉租房建设，在我站在讲台之前，一位漂亮的女记者问我，市场对廉租房的面积有意见，很抱歉说，廉租是政策房，是救济、救助资源配置方式，救济、救助不由市场参与者和竞争主体对他们决定用他们方式。

　　如同我们不需要通过买卖蔬菜的小贩和开海鲜大酒楼的老板来讨论民政局应该给低保人什么样的盒饭一样，这个体系首先保证基本住房需求和脱困两个关键词，我希望听众把这个关键词记住，不是保障你达到理想的住房目标，而是满足基本的住房需求，这个基本住房需求标准并不低，比如说要求人均不能低到大龄兄弟姐妹同居意识得程度，要有相应的配套、卫生条件，安全设施、厨房卫生间都得有，基本住房需求，还想要一书房，书房之外，最好来一间健身房，要求合理吗？很合理等有了钱自己买。

　　第二，脱困首先满足住房还存在严重困难那部分的群体，我想这是全社会都应该的理解的事，尽管今天吃饭吃的觉得还不舒服，不饱，不合口味，甚至觉得半饥半饱。但是，还有人没有达到，只能比你更困难的群体更多更有限得到资源，要寻找一个符合中国国情，满足低端老百姓的需要，能够被政策资源所承受，有立足缩小最低端老百姓和城市之间差距的住房保障体系，顺便说一句严格说，这个体系保障两个字，也还不是十分确切，不过是因为大家目前这么说，也容易被人们理解，我们叫他保障，实际上住房政策是一个公共政策，而且资源配置方式和其它的保障体系是不一样的，比如说低保、医保、事业保障、养老保障所有保障都有个共同的特点就是社会统筹，大家拿出一部分钱放在一起，谁最穷给他发低保生活费，谁失业了给谁发事业救济金，住房保障体系不是的，住房保障体系不是通过社会大家拿钱的方式，而是政府的公共职能，由政府拿出钱来做事情，当然，并不只是唯一的方式，廉租房仅仅是救助性政策住房了。

　　还有援助性政策住房的，比如说需要完善和改造的经济适用房体系、以及叫援助性质政策体系，还有互助性质政策体系，比如说公积金，大家把钱在一起，但是请注意，这钱不是谁在一块谁有困难就给谁，谁有困难借给谁，还要还的，这钱还是公积金的参与者、缴纳陈自己本人私人所有叫互助性质的，救助性、援助性和互助性的三个层次构成中国保障体系的特征。如果寻找的话这是第一个，开发商觉得这和我没有太大的关系，有关系，在国务院文件里已经很明确说出来，我们类似的保障性住房，要和商品房开发，在资源配置上协调，在空间分步上相互接近等很多方面，我们不一一解释文件。

　　第二，要寻找未来，中国不是住砖窑时代，也不是建工人新村的时代，从50、60年代确确实实也没有建劳动者建住房，那个时候修一条铁路专用线，一边是钢铁厂，一边是工人新村，修的都是一排排的住房，这种排房现在显而易见不能满足城市化的需要，也不能满足人们基本住房需求，也不符合人人享有适当住房中的“适当”两个字，简单说，我们需要的是不断的建造，能够采用最新的科学技术，最新的建筑材料，能够符合节能，省地，与环境友好要求的住房，可以说在未来10、20年内，比完善住房保障体系还要艰巨的任务是，我们要想让老百姓公平的，社会和谐的，以及让人们都有机会工业化好处的建设起一批住房来的话，势必要走节水、节材、节能等，在过去几年里豁然发现的时候，最开始房地产业发展的过程中，从第九个、第十个五年计划把房地产列为房地产之后，并没有想到如何扩大供给以及如何引导需求之后，会引出第三个问题资源的约束有多么的强大。

　　而最近几年注意到了中国房地产业大家注意到房价供给和需求平衡关系和户型大小的时候，也可能注意力还不够的是，我们的土地、能源、水资源，都不可能按照大家所理想的住房规模来建设。因此，形成健康文明消费模式。在比较省地、节省能源的方式下更舒适的居住，改善人的居住条件和环境之间的关系，形成更完善的社会化的配套设施，可能在今后在10、20年中需要从技术层面和企业组织层面、行业自律层面、科学研究方面、以及政府的市场政策方面，大力加强的是节水、节材、节能、节地与环境友好，如果说我们要是寻找这是我要寻找的第二个方面。

　　第三，需要建设起一批有国际竞争力，能够在资产质量优良的能够走到国外去，并且能够在本国市场上外来的竞争者相抗衡的一大批优秀、优质的房地产企业，不是像农村建筑队村里谁家娶媳妇，盖一回房子这样临时性的建设，我们这个国家，正面对一个从农业国像工业国转变的伟大的时代转折，更多人搬到城里住。是我们在今后20年必须完成的一项历史使命，在过去改革开放以来，一个有趣的发现100个人都去种地，种出的粮食是不够100个人吃，发现越来越少的人种地，种的粮食吃不了，知识青年到农村去，工人也要学农，以及以粮为纲，这么多政策实施下去，当时8亿中国人没有吃饱，我们凭粮票吃饭，通过配给的方式，保证人人都能够不被饿死，谈不上营养。

　　今天军事青年不到农村去，农村剩余劳动力到城市来，中国人吃饱饭没有，还有没吃饱的人群，但是中国连基本温饱没有实现的人群减少了90%，大家值得今年以来居民消费价格上涨是粮食价格推动，也给大家一个数据。我们中国人不缺粮食，去年中国打了4.97亿吨粮食，这是国家统计局的正式数据，4.97亿吨粮食是建国以来少有的特大丰收年成，而且每年只需要4.6亿-4.7亿粮食就够13人吃了。也就是说，去年的粮食总产量是过剩而不是不足，是过剩我不言过其实，今年的粮食我们连续4年增产，为什么粮价会涨？并不是因为种地的人少了，国际粮价涨，我们不往下延伸了。

　　国际粮价涨是因为石油价格涨，石油价格涨怎么影响到粮价，国际价格涨到65美元一桶的以上的时候，把玉米买了一半，全世界有一半买走练工业乙醇，导致的国际粮价上涨，中国不缺粮食，刚才说的这样一个伟大的建设过程，我们势必面对的是对世界市场的接轨，如同粮价和市场接轨一样，建筑业市场和房地产市场也要和世界接轨，接轨的过程中就要有企业之间的竞争和碰撞，我们希望房地产企业不只要研究，如何和消费者的竞争？如何满足的政府政策的要求？甚至不仅仅要研究建设更有竞争力房型，更好的开发节能、省地的技术，而且要学会在市场上和外来竞争者的竞争，使中国得到更多国民福利，也顺便说一句一个发展中的国家和一个发达国家有什么区别，发达国家GNP远远大于GDP，中国GDP和GNP远远接近的，GNP是国民生活总值，法国意大利人，原来工作六天，原来一天工作8小时，后来改7小时，现在一天工作六个半小时，每年还有两次中间还有喝咖啡的时间，为什么日子过得不错？因为他的GNP收益远远大于国内生产总值，GAP远远大于国内生产总之，我们的房地产企业什么时候能够不仅在国内市场上有了自己的杰作，而且能够在全世界的住房建设，公共建筑中叶成为最有竞争里投资者的时候，以及在房地产的相关市场土地金融、市场上面成为强有力的影响者的时候，我想我们的房地产未来变的更加辉煌。

　　最后我希望我们的房地产在未来当中解决一个的问题，也是我们真正要有未来势必要问题，就要农村剩余劳动力的转移过程中的住房问题，这个问题是迄今坦率的说，从政策包括土地政策、户口政策、以及我们城市化政策，住房建设等方面的政策，尚未形成比较成熟的思路一个薄弱的环节。如果说怎么完善住房保障体系，怎么推进节能省地型住宅？怎么监管市场？培育更有竞争力的企业，我们程度不等都已经有了一定经营的话，那么面对农村剩余劳动力能不能顺畅的完成。这一个住房建设的客观需求，可能到目前为止不论在理论还是在实践上面，在市场和政策上面，我们还都是弱项。

　　希望大家共同努力，明年了论坛的时候我们有一个明晰的答案，以上是我的演讲，谢谢大家！