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巴曙松：当前中国房地产市场的转型

作者: 观点网时间: 2010-05-27 17:05:14 来源: [ 观点网 ]

保利图谋鸿荣源前地王广州土地市场新政破局

　　由观点机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。2007年，中国房地产跨入资本时代，这是大家对中国地产的共同理解。在一个资本时代里，房地产企业怎样有效的控制资金并驾驭资金成为大家面临的共同问题，8月18日下午，2007博鳌房地产论坛继续围绕资本话题进行讨论。以下为巴曙松演讲实录。

　　巴曙松：非常高兴和感谢会议的邀请，使我有机会有这么一个时间，就房地产市场发展问题谈一点个人的看法，不代表任何机构的意见。

　　我主要讲四个问题，一个问题讲三四分钟。昨天香港股市上演了一个今天大逆转，像过山车一样，上午跌了600点，下午跌了将近1200点，到了尾盘下跌200点，那么加上昨天和前面两天的下跌，市值蒸发很大，本来在事前很多机构都认为无关紧要的一个次案风波，为什么会演变成规模不大不小的股灾？一个非常主要的原因就是看起来运作非常完美的次案金融化的过程，都有一个前提假定，都假定房价随着经济平稳上涨，我给收入较低的人群提供贷款，然后银行把贷款卖出去，投资银行把它证券化，卖给基金或者对冲基金或者养老金，整个过程之所以运转得到比较好，都是假定贷款之后房价的上升。但是，问题就出在几乎所有的市场机构都在假定房价上升的时候，房价出现了下跌，市场出现了一个意外。

　　我最近和频繁和金融机构调研，他们说市场可能还出现再次以外，导致市场大幅度的调整，几乎美国大部分的机构80%的金融机构都在假定波兰克会沿用格林斯潘的对策，出现问题的减息，从美国收益率曲线看出的这个预计，因为从波兰克货币政策的理念来看，很可能不会采用格林斯潘降低利率，用一个泡沫替代另外一个泡沫的做法，更多可能是关注整体的经济。美国二级度的经济在上升，物价在上升，已经接近加息容忍的上线，有可能出现另外一个意外，就是如果市场都在预计减息的时候，来挽救市场的时候，美国的总体经济增长比较快，出现了加息，大家想想市场就出现另外调整。

　　所以，我想讲的，海外同行的人士很紧张，说美国的老板跟他讲，不要问奖金的事情，能在年底保住你的位置就不错。除了介绍一点情况之外，值得关注在市场上做投资、做开发，值得关注的案例给我们的教训就是，我们在市场向好的时候，也应该反过头来做一些立项思考，实现会不会出现逆转，这样在事前有一些思考和对策的时候，我们才能减缓或者躲过或者是减少调整带来的冲击。所以，我们说房地产市场，这次会议主题说的很好，博鳌的7年房地产20年，基本上是一个上升的趋势，理论上上升20年。

　　在大的趋势来看，城市化过程不断全市居住，人口结构在赶工作的暂住人口的比较高，人民币生值，利率比较低，18亿亩农田的底线控制比较严，这些情况没有变之前，房地产看好是没有问题的，但是中间有没有一些觉得不是问题可能出现问题，也许提出一点思考，供大家参考。

　　第一，谈城市化的进程，因为我们最近也在思考和研究这个问题，大家很多房地产商把陆续的投资重点比如说逐步扩展到二线、三线，实际上从这个情况看，二、三线城市也在跟上市场表现，谈的更远一点看，这个城市化的进程能够表现什么格局？是不是深圳、上海、北京涨到位，接着是南京、武汉、长沙、西安一步一步推进，有没有另外一些表现方式，最近我看了一些相关的研究。在10年前，日本意识到东京地区人口过分密集，非常拥挤，城市化过分集中，极力的促使日本人口的分散，产业的迁移，不要都集中在东京的地方。但是，10年之后看起来，东京地区的人口密集度不仅没有下降还在上升，这是第一个案例。

　　第二，最近德国反思国际竞争力和周边的大国、强国相比，缺少一个国际性的大都市是导致影响德国竞争力很重要的因素。比如像法兰克福、汉堡都是很小。从未来的趋势来看，未必是城市像一个低效应一、二、三、四线这么推下去，很有可能是一些大型的中心城市的集群，而国与国的之间的竞争开始表现为城市集群的竞争，很有可能经济不会是像波浪一样，一浪从沿海相中部、西部，有可能大量资源集中在运输成本、水土环境更能承受的沿海地区。从我们的海南一直到香港、宁波、上海一直往北天津、大连城市扩展下去，可能会居住中国未来30%、40%、50%的人口等。所以，这是一种可能。

　　所以，我想讲的第一点，要关注城市化推进的区域方向，这点是未来对我们投资者有很大价值和意义决策，我这个判断未必是对的。但是，大家在往中、西部、二、三线投资的时候要想到这一点，这是一个趋势，而目前全球房地产市场调整也出现这么一个现象，比如说美国、伦敦房价下调得时候，有几个大的城市房价的上升纽约、伦敦、香港，做城市细分，高端价格房地产上升，比如说香港中低端的房地产上升还不如97年金融风暴的水平，第一点要做的逆向思考，怎么样把握城市化的进程？要来一点逆向思考，有可能进一步的集群。

　　第二，目前，观察和分析上市的房地产公司数据比较容易获得，观察这些上市房地产行为情况看，越来越明显的，大家把拿地作为盈利决定性因素，我们看到这个目前拿的比较多的，碧桂园大概在4000多万平方米。目前市场出现了一个情况，很多房地产商在去年到今年这一轮调控里面做的比较好的，运作的比较成功，销售的比较快，结果利润率可能还没有去年管理销售不是太好房地产公司，因为正好在这一轮房价里面这些管理销售不是太好的分享到了，这个趋势继续延续呢？或者说这个不断的拿地，现在资本市场也在这么估值，估单位储备市值来比较，始终假定我们的18亿亩农田是一个底线绝对不能动。我们大胆设想一下，如果我们的城市化的理念有所调整，胡锦涛总书记在6月25日中央党校的讲话有一个非常重要的判断，未来中国经济增长的动力新四化，叫城镇化、工业化、市场化和国际化，如果我们重新认识到了城市化给中国带来的动力，到目前为止中国的城市，所占的全国的土地大概3.4%、3.5%，贡献超过一半的GDP，如果这个认识换一个角度思考一下，再增加3.5%的土地，把现有的城市面积扩张一倍，来满足中国快速推进城市化的进程。去年底的城市生活人口占总人口的比例不到45%，我们的目标整个完成要到60%-65%的话，要上升20个百分点，人口在12亿的话，未来有多少？2.4亿的人口在未来10年或者更长的时间转移到城市居住，如果有更多的土地能用于城市化，我们的现在拿地的模式是不是也碰到一些挑战。

　　目前，高价拿地有很多潜台词，很多地方土地价格已经超过周边的房产价格，我在一家上市公司担任独立董事，在浙江湖州董事会授权经理层拍卖一片土地，董事会经过调查之后，已经给了相当大的权限给经理层举牌，结果举到后面打电话过来说不敢举了，地的价格已经和周边楼面的价格一样，假定房价才能升，涨幅也不可能高于这么高的土地价格上涨，利润率会下降，公司怎么规避利润下降？在这样更高的价格之后，消费者更挑剔，有哪些公司能够真正提供高品质的房地产的产品，这就比较的重要。在供不应求缺口比较大的时候，消费者不会那么挑剔，这是我想讲的第二点对于土地的看法。

　　第三，我们会议的主题寻找中国房地产共同的未来，题目选的很好，原来我们讨论共同的未来前六届会讨论蛋糕再做大，大家每个切的都会增多，我们现在看到的未来很可能是一部分人的未来，是一部分小公司被大公司收购的未来，是一个行业不断并购的未来，行业整合之后的未来，其实越来越明显，从拿地的情况看，对资本的要求门槛越来越高，是谁在拿地？是那些能够熟练运用不同融资渠道，股权、融资券、海外的基金、私募这些种种的渠道来进行融资。我们可以看到，房地产金融调控一个很重要的政策，就是降低整个房地产行业对银行贷款的依赖程度，调控效果很明显。2006年初国务院贷款房地产企业来源28.3%，07年6月份23%，一直在下降，谁能够用其它的渠道，谁就在其中获得竞争的优势，高价的拍地是这个行业整合的前奏，会让一些不具备这些资本实力和管理能力的玩家退出市场。最终，完成整个将是资本市场，金融资本和土地结合的过程。现在资本市场上，万科成为龙头，现在市盈率50、60倍，很多人会说会炒到80倍、100倍，万科的上市公司发展到今天，不太可能持续保持在高的100倍市盈率，他已经比较能够熟练运用这些金融工具，把它估值到80倍，能够选择不断经过定向增发、换股、收购土地和其它公司，把市盈率降下来，这个过程不是公司的应力能力的议价，收购和并购的扩张的议价，市场的两级分化，向我们前面讲的高端和地段的两级分化一样，会进一步的重演，资本市场的运用上顺便说一句，除了龙头公司有盈利支持之外，A股除了龙头公司有支持的之外，A股和H股的议价经过昨天的大跌之后接近85%的左右。所以，从投资的角度来看，香港以内地为主要业务的地产股有比较大的机会，因为这些估值也比国内的房地产低，有比较大的机会。

　　最后一点，8月1日廉租房管理办法的推出，我看到业界有很多的评论，观点网也有很多的评论说这是一个新政，终于意识到政府承担为中低收入阶层直接控制房子该盖多少面积，是一个进步。但是，是不是像业界很多人所预计的廉租房这个政策一推出来，商业住宅想怎么涨价，就怎么涨价？我认为不是的，几个方面的原因：

　　第一，廉租房推出需要假以时日，目前的推出，以香港为例，香港700万居民里面，住在公屋和居屋里面接近香港市民一半的家庭，我们才刚起步，整个融资的可持续性，有一个内在的不断摸索过程，而且即使发展到今天大家认为非常完善，非常值得借鉴的公屋制度也有很多缺陷需要弥补，是不是要不断的规模扩展下去，管理这么严格，一个廉洁高效的公务员制度，相对透明的个人收入信息制度，这样还有一些缺陷。比如说一个规定，个人满18岁的香港居民，每个月收入低于6000港币可申请公屋，专门看过公屋，一个18岁的大学生入大学的时候没有收入就可以申请，两年之后就可以申请到一个公屋，基本上可以住10年，哪怕大学之后进入到很优秀的公司，在香港知名大公司工作，拿的很高的工资，也可以一直住10年，有很多的漏洞。

　　再者，怎么样处理好廉租屋和商业地产的匹配关系，怎么样在区域上进行地域的选择，也是有很多的问题需要讨论，所以，不要对它冀望过高，特别是起步阶段。从次案风波看出来，在市场向好的时候应该像另外一个方向想一下，在房地产市场发展这么好的情况下，我们要想一下，城市化的进程，来决定我们的战略布局，土地政策和城市政策是不是有调整的空间，想一下行业的整合会以什么样的方式来进行，然后理性地评估廉租屋及其可能产生的影响。