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鹏润：黄光裕身后的地产变局

作者: 梁嘉欣时间: 2010-05-21 01:31:35 来源: [ 观点网 ]

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黄光裕胞妹黄秀虹接管后，鹏润一直致力摸索战略转型，企图完成一次自我救赎，成为“中国的集成地产商”。

　　观点网梁嘉欣 昔日首富落网，其身后的地产帝国与国美帝国一样，何去何从成为业界关注的焦点。

　　5月18日，黄光裕案终作出一审判决。因涉及非法经营罪，内幕交易、泄露内幕信息罪和单位行贿罪，黄光裕被判处有期徒刑14年，罚金6亿元，没收财2亿元。

　　而其旗下的国美电器有限公司、北京鹏润房地产开发有限公司则因单位行贿罪分别被处罚金人民币500万元和120万元。然而，该判决却让国美公司、鹏润房产公司两公司不大服气。

　　鹏润房产似乎对此判决甚是恼火，认为行贿是个人行为，更直言，黄光裕案对公司未来的发展没有任何影响。

　　困境

　　事实上，从黄光裕被捕的那刻起，鹏润地产的命运就已悄然发生变化。坊间关于鹏润变卖商业项目的消息从不间断，当中包括最大商业地产项目国美商都的转让。

　　当中不少变卖的传闻已成事实。据知情人士透露，目前鹏润地产旗下的几乎每个项目都在想办法处置。关于项目的放弃，鹏润的解释是“要增加资金的周转率”。鹏润地产总裁王军早前接受观点新媒体采访时曾表示：“这是根据需要在调整，根据公司的阶段性的需要，有的项目可能有更好的获利机会，就转让掉了。”

　　虽然国美商都项目转让到最后仍属一场误会，但有业内人士指出，作为鹏润最后一个在建项目，倘若转让或拍卖，鹏润地产将“一丝不挂”，曾今的“国内最大地主”亦面临“零储备”之困。

　　据2008年鹏润在拟借壳中关村上市的招股书上披露数据，公司土储面积达1.7万公亩。庞大的土地储备，让鹏润甚至超越碧桂园及恒大，成为国内一时无两的“最大地主”。

　　为了尽快构筑地产版图的美梦，在2005年后的三年时间里，黄光裕带领国美系大举进军房地产，在土地市场上四处攻城夺地，1.7万公亩的土地正是如此逐渐拿下。而这三年，亦被喻为国美系的“大跃进”时期。

　　然而，事实却并非想象中的美好，有业内人士直指，鹏润大部分的土储实属非现金流项目。资料显示，2008年鹏润控股旗下10家公司，当时正在运作的地产二级开发项目总规划占地面积约52.56万平方米，建筑面积约101.61万平方米，主要位于北京、重庆和无锡等地。其余大多为一级土地开发，主要位于北京市，总占地面积超过10052.38万平方米。

　　换言之，除了在运作的二级开发项目，近1亿平方米的土地储备实际上仍并未属于鹏润，要想转变为真正资产，还需要大量的投入。

　　黄光裕把土地的资产变换寄望于资本运作。2008年5月，黄光裕希望借壳中关村，让鹏润地产作价180亿元登陆A股。但最终，这个方案在中关村董事会遭到反对，黄光裕重组中关村的愿望被无限期搁浅，鹏润亦元气大伤。

　　有业内人士称，从市场和鹏润进入低谷后，大量一级开发土地就再难盘活，鹏润更是直接面临“零储备”的风险，而黄光裕实有的开发项目寥寥无几。

　　转型

　　虽然“黄光裕很早就有做地产的情结，但他没做成功一个项目。”因此，一直以来，鹏润在业内的地位还未到达举足轻重的地步。

　　即便地产之路步履维艰，但鹏润并未选择放弃。黄光裕胞妹黄秀虹接管后，鹏润一直致力摸索战略转型，企图完成一次自我救赎，成为“中国的集成地产商”。

　　据鹏润某高层透露，未来鹏润将增大二级开发，降低一级开发的项目比例，开始着眼“短平快”项目。而一线和二线城市，则是鹏润投资的重点。王军表示，未来鹏润着重转向长三角区域及西南区域的部分城市，目前公司正在进入上海、无锡、苏州等，在重庆等城市亦有重点投入。

　　王军早前指出，鹏润地产原来是以持有类物业为主的开发商，未来将增加销售类物业的比例，降低持有类物业的比例。为使资金得到了充足的流动性和周转率，鹏润对部分项目进行转让。同时，对销售类物业进行大规模的投资。

　　与此同时，2008年借壳中关村重组失败，但这并不阻碍鹏润的上市梦。王军表示，“鹏润地产上市是我们一直追求的目标，一旦公司的规模和我们的资金等各方面的因素具备条件的情况下还是会上市。”