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上实发展利润倒退四成财务压力难题待解

作者: 邓敏华时间: 2010-02-26 00:35:48 来源: [ 观点网 ]

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上实发展目前仍然持有大约700万的平方米的优质土地储备，然而，上实发展可能并没有足够的资金开发这些项目。

　　观点网邓敏华 2月25日，上海老牌国企上实发展公布了其09年的全年业绩，在09年房地产行业一片飘红的年报中，上实发展利润倒退4成，在至今已公布年度业绩的房企中成为“另类”。

　　截止到12月30日，上实发展实现营业收入22.7亿元，同比去年增长13%，实现净利润2.44亿元，同比下降了40%。上实发展表示，利润倒退的重要原因是由于2008年转让公司股权实现收益较多所致。

　　在08年，各大房地产业绩"挂绿"之时，上实发展实现奇迹般的增长，其中营业利润增长76%，净利润甚至增长超过了一倍。这些利润大多来源于08年转让的海南项目而获得了1.48亿元的投资收益。

　　长江证券针对上实发展的一份研究报告指出，上实发展利润大幅降低的主要原因可能还是去年的销售项目毛利减少所致。这家以上海为大本营的房地产企业，正在逐渐扩大其在环渤海的布局，在09年其收入的一半以上来源于成都、重庆、大理的项目，这些低毛利率的项目使得09年的毛利率下降到33%，同比去年较少了11%。

　　事实上，上实发展的“命门”可能还不在此，其财务压力才是上实发展的“心头之痛”。

　　来自银河证券的一份报告称，虽然上实发展今年来自销售商品和提供劳务收到的现金约40亿元，同比增长了80%以上，并有约18亿元的预收款，公司的经营性现金流也自2007年以来首次转为净流入。但是其目前的财务压力仍然很大，期末负债率高达79.2%，净负债率高达114%。

　　为了降低高企的负债，募集项目使用的资金，上实发展将希望寄托于股权融资。去年9月，上实拟定向股票数量拟不超过3亿股，募集资金42亿元。然而该项方案还没有获得证监会的批准。就目前再融资审核加紧的形势来看，该笔融资的前景并不乐观。

　　目前，上实发展目前仍然持有大约700万的平方米的优质土地储备，这些土地储备集中位于上海、青岛、泉州、湖州、成都等经济发展较具潜力的城市。然而，上实发展可能并没有足够的资金开发这些项目。

　　在2009年9月中旬，上实发展以3.51亿元的价格叫卖旗下持有的海际房地产的100%的股权，海际房地产持有鞍山新村地铁站上地块，此前，上实发展已经将该地块"捂"了四年之久。迟迟没有动工，该项目最终以4亿元的价格成交。而另一个原本应注入上实发展的上海汇贤雅居二期项目，因两年内没有动工，没有达到母公司的合同规定的条件，使得资产不能如期注入，该合同被终止。

　　上实发展丢失了不少机会。作为其大本营，其在上海的土地储备并没有增加，反而有减少的趋势。在2007年，上实发展向万科转让的翡冷翠园的项目，目前该项目去年的售价也已涨到了3万以上每平方米。

　　反观上实系的另外一支地产股上实控股，在剥离了医药的和乳业、成功转型为房地产之后，马上就以25亿元的价格收购了中新地产的股权，获得超过1000万平方米的土地储备。

　　甚至在购买中新地产资产之前，上实控股就以总代价13.96亿元，从母公司手中竞得了上海市青浦区朱家角镇9街坊43/3丘之一块土地以及上海市青浦区朱家角镇之一块土地，两幅地皮合共总地盘面积约为75.2万平方米。

　　同为上实系的地产平台，上实发展近几年的发展多少显得有些黯然失色。