楼市稳定需要平衡点

　　2008年下半年的退房事件延续到了09年，除了法律程序所需时间外，消费者对房产市场没有信心也是重要原因，退房事件究竟是愈演愈烈还是趋于平静，这还要看09年的楼市走向能不能稳定下来。在这个过程中，房价仍是所有人关注的问题。

　　住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰认为，商品房的价格要充分体现市场原理和供求关系。“商品住宅的定价和其他商品一样，首先遵循和根据成本，其次要参考供需关系，因此，商品住宅不可能有特殊的定价机制。如果按成本强行定价，那是两限房或政府的保障房，而不是商品房，所谓商品房就是两厢情愿的事情。”文林峰告诉记者。

　　在秦兵看来，如今的房价基础并不扎实，因为房价虚高的问题没有得到根本性解决，市场并没有回归到原始状态，所以09年的房价仍会走低，直到充分挤掉泡沫。这也是他认为09年退房声音仍会继续的原因。“经过09年的调整之后，就目前来看，3年之内房价没有太多上涨的空间了。”秦兵告诉记者。

　　楼市的回暖似乎仍没有改变一些人对于09年楼市的悲观。有业界人士认为，由于市场信心不足，政策的滞后性，房地产企业资金压力等问题并没有得到解决，09年的楼市会持续08年的低迷，市场的下行和价格的下降仍然在所难免，房地产业的真正“寒冬”也将在09年第二三季度来临。

　　上海威斯顿不动产管理学院院长、上海房产经济学会副会长印堃华在接受记者采访中提出了不同的观点，他认为楼市将在今年的4月或5月走向稳定，09年整体的房价会在5%到10%的范围内调整。“从整体市场上来看，刚性需求是存在的，只不过大多数人还在观望，希望抄底，可是，房价是没有底的，一切要根据市场来看，供求关系也要在市场中得到适度调整。现在来看，供求关系已经得到了一定的调整，所以我认为楼市在四五月份会逐渐趋于稳定。”

　　房地产业面临调整

　　在这场席卷全球的金融危机中，没有国家可以独善其身，中国也不例外。经济的不景气带来的直接影响是居民消费意愿指数下降。对未来经济发展状况的不确定，又造成了房产消费需求的下降和对市场的信心缺失。加之政府出台的控制房地产的政策调整的影响，一些中小型企业面临资金链断裂的风险，这进一步恶化了房地产业的市场现状。

　　在房地产企业经过了楼价急速攀升、土地供不应求的黄金(197,5.44,2.85%)时期之后，如今的退房现象只是房地产业“过冬”的一个插曲。伴随09年房地产业的将是大范围的持续调整，如何刺激成交量，缓解资金压力成为这个“冬天”房地产企业需要同时回答的问题，而这个作答的过程，也是发挥品牌实力，重新洗牌的竞争过程。

　　“在整个大环境中，房地产业不可能一枝独秀。因此，房地产市场的低迷还会持续相当长时期。”文林峰认为，房地产业是国民经济的晴雨表，与整个国际经济形势，国内社会经济发展密切相关。“但是由于房地产市场又具有很强的地域性，每个地方的供需关系不同，社会经济条件不同，因此，市场走势肯定差别很大，不能一概而论。”

　　对此，印堃华提出了同样的观点，“房产的价格变动存在一个结构性的问题，高端住房的价格还是比较稳定的，甚至也出现了热销的场面，因为中心城区的土地是稀缺性的，所以土地价格也很稳定，所以中心地区的房价是不会有太大变动的，波动比较大的主要是在外环地区的一些普通楼盘。”

　　根据相关数据统计，2008年北京别墅的总成交量为2300余套，同比2007年下降了52%，但成交均价同比2007年上涨了17.9%，销售千万元以上的别墅将近400套，相当于2007年销售额的70%。房产分析师岳子明认为，09年房地产业将会出现两极分化。

　　对于资金雄厚、经验丰富的大型房地产企业而言，“两极分化”也许是件好事。危机也是一种机遇，在寒冬中备足粮草，提高产品质量、准备判断市场、抢占先机，便能在调整期完成进一步扩张。而强力度、大范围、高密度的鼓励性政策措施也给这些企业提供了一个重新接受洗礼的契机。

　　在这个“冬天”，选择“抗价”的房地产企业同样存在，这些缺少经验的“后起之秀”，结果大多是抱着不久即将回暖的想法被彻底套牢。与这些企业相反，对市场反应最快的当属国内房地产业的“龙头大哥”——万科，在众多人都还没意识到“寒潮”即将降临的时候，万科就在2007年底掀起了第一波降价。

　　在接受记者采访时，万科公司表示，公司只有顺应市场趋势合理定价、积极促进销售，才能推动市场更快地完成调整、在调整中实现健康发展。而09年对于万科来说，有着非同一般的意义，万科公司新闻发言人告诉记者，公司将把提升产品质量竞争力作为发展重点，由“规模速度型”向“质量效益型”转变，进一步巩固和提高在客户定位、产品设计、市场营销、工程质量、成本管理等各项核心业务上的竞争力。在市场进入调整期后，尽力提高专业能力和组织效益，为长远发展奠定基础。

　　在印堃华看来，万科此举是一种“收缩”战略，目的是停止盲目的扩张，明确企业发展目标，从而实现由“做大”到“做强”的关键转型。

　　长期以来都在关注中国房地产市场的秦兵在谈到房地产业调整问题的时候，提出了一些房地产业存在的问题，“一些地方的房价定价，不是通过正常市场来决定，而是通过开发商垄断地位、虚假承诺来决定的。拿退房这件事来说，我认为一些地方房屋交易双方存在信息不对称、合同内容不平等的问题，开发商让购房人签署其早已经拟定好的格式合同，这对购房人本身不公平，加上一些开发商的项目甚至存在硬伤。所以，这种交易基础上的房屋价格下跌的市场风险完全由消费者承担是不公平的。而这样的企业，也需要一次像样的整顿。”

　　对于房地产业面临的这次大范围调整，秦兵认为，调整可以起到“试金石”的作用，促进企业优胜劣汰。“经历过经济危机和大面积调整之后，消费者也会更加理性，会更看重产品本身的质量，这对于房地产企业来说，也是一次考验。”

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