第二，广州市新增住宅供应减少，供求失衡局面趋向缓解。部分余货转为现房后，发展商未提价，销售动力强劲。据合富辉煌集团市场研究部统计2009年1-2月，广州全市商品住宅新增供应同比下降39%，市区的新增供应更是大幅减少60%。由于08年以来多数发展商开发节奏减缓，预计这种新增供应减少的趋势，在2009年上半年不会改变。消化存量住宅仍是市场成交主体，不过由于前期余货滞销时间较长，现在不少楼盘由原来销售期房，随着工程的推进，目前已转为准现楼，随着楼盘封顶，外立面充分显现，更有楼盘园林已有充分展示，现房销售可显著增强成交动力，从今年1、2月广州商品住宅签约监测来看，签约套数前20名的楼盘中以现房销售为主的楼盘比重接近五成。以往，楼盘进入准现楼的时候，开发商一般会提价销售，但在目前的市场环境下，对准现楼并无明显提价情况下，现房销售畅旺，即表明市场需求旺盛，也印证了市场上余货转为现房后更加强劲的成交动力。

　　然后，从一季度前两个月成交结构回溯分析，中心城区和外围区大部分楼盘价格见底，发展商促销策略获认同，新的房价格局已经开始确立。而且签约套数分布比较均匀，不同板块不同档次的楼盘都能取得较好市场表现。例如上月14日开盘的光大水岸榕城北区，成为09年首个日光盘；接下来3月7日开卖的中海金沙湾“西堤”、南沙境界，均有不俗的销售业绩。合富辉煌集团市场研究部分析认为，这是当前商品住宅市场以释放前期积压需求为主的特征表现，首次刚性置业需求、改善居住条件的换房需求和沉淀财富的投资需求比较急切。

　　据广州市国土房管局公布2月份成交备案数据显示，全市新建商品住宅成交量有47万平方米，但其中番禺16万平方米、花都7万多平方米，仅两个外围区即占到约一半的份额。在外围成交已经明显放量的情况下，2月成交量比近五年月均数据仍有较大差距，照此分析，市场远未全面回暖，彻底反弹仍有待时机。

　　另外，值得注意的是，近期成交热点楼盘或在性价比上突出、或具备可观升值前景，尤其是地段优越的中心区楼盘新货供应增量有限，物业稀缺性显现。近期，在良好的销售业绩和客源储备充裕的条件下，前期热销的少部分中心区楼盘可能对新推产品实行小幅升价。这也是市场供求双方决策理性的表现。

　　数据来源：广州国土及房屋资源管理局

　　整体而言，外围经济形势非常严峻，世界经济可能陷入更深的危机之中。国内经济形势虽优于其他主要国家，但仍不容乐观。虽由于广州房地产市场进入调整周期较早，且房地产自身在投资、回报与使用上的长周期特性可在一定程度规避大幅冲击，凭借逐渐恢复的市场信心和供求双方的理性预期，在发展商出货良机即为置业者入市良机，置业者逐渐恢复的信心正是发展商促销出货平台的共识下，广州楼市有望延续回暖态势。

　　另一方面，整体供求格局仍未改变，急于利用新增供应减少而大幅拉升价格，引发房价暴涨，则可能使房价走势出现W走势，形成新一轮博弈，打乱市场持续稳步回暖节奏。

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