2008年深圳关外楼市依然占据主导地位，住宅供应增加，但受整体市场调控影响，交易量缩减17%，房价回调至合理价位，岁末迎来成交小高峰。

　　土地：开发商资金短缺，流拍频现

　　由于整体楼市调整，开发商资金短缺，2008年深圳土地市场流拍频现，据DTZ戴德梁行统计，全年居住、商住用地出让20宗，其中11宗成功交易，关外占7宗，同比分别减少15%和36%(见表1)，9宗流拍地块全部集中在关外。即便如此，由于政策性住房用地入市量大，全年居住、商住用地成交的建筑面积也有273.87万平方米，同比增加141%，关外成交87.97万平方米，同比缩减17%。开发限制条件较多是今年出让的居住用地一大特点，宝安今年成功出让居住用地3宗，规划建筑面积47.97万平方米，比去年增加18%，但3宗地块均规划为限价房，分布在龙华、宝安中心区和福永。龙岗成功出让居住用地4宗，规划建筑面积40.00万平方米，比去年缩减39%，其中政府出让的宝荷路片区地块和丹梓东路地块均要求开发的住宅套型建筑面积90平方米以下占90%。开发限制条件增多，加上资金紧缺，促使开发商拿地越来越谨慎，导致流标频现。

　　供应：45000套新房入市，供过于求

　　2008年关外宝安、龙岗两区供应量继续加大，今年(截至12月21日止，下同)全市商品住宅批准预售面积652万平方米，比2007年全年增加10.66%，关外批准预售面积达463万平方米，占全市的71%，同比增加14.89%；全市商品住宅批准预售套数为66530套，比2007年全年增加10.19%，其中关外两区批准预售套数为45920，占全市的69%，同比增加12.57%(见表2)。可见，关内土地短缺已加快关外的开发进程，关外楼市竞争激烈成为不争的事实。

　　在关外两区中，宝安今年的供应量赶超龙岗，成为全市供应量最大的一区，有59批产品入市，批准预售商品住宅24458套，比2007年全年增加45.43%，批准预售面积256万平方米，比2007年全年增加44.63%，供应量集中在西乡、宝安中心区、龙华、松岗等片区，其中西乡片区供应最大，将近100万平方米入市。全区供应的户型向两极分化，中小户型和豪宅均供应充足，金港华府、碧海富通城、桃源盛景园、溪山美地园等都是推盘量较大的中小户型项目，而水榭山、星河丹堤、曦城的入市使豪宅市场也供应充足，适合改善性需求的中大户型入市量也明显较其他区多，代表楼盘如深业·新岸线三期、熙龙湾、金泓凯旋城、宏发美域等。值得一提的是，宝安全年供应量最大的楼盘当数中海西岸华府，共有21万平方米产品入市，一下子推进了松岗片区的开发力度，其次是宝安中心区的深业·新岸线三期，提供超过20万平方米的中大户型产品，星河丹堤也推出近17万平米的Townhouse及高层产品。

　　龙岗2008年的供应量比2007年略有下降，商品住宅批准预售面积207万平方米，21462套住宅获批准预售，两项均比2007年全年缩减10.48%。全区共有64批产品入市，供应热点集中在龙岗中心城，其次是坂田、布吉，产品以中小户型居多，全区平均套型面积为96平方米。区内今年供应量最大的是中海康城国际，共推出20万平方米产品，囊括中小户型和大户型，其次是中小户型项目茗翠园，有15万平方米入市，公园大地也有近13万平方米入市。由此可见，中海俨然成为今年推盘量最大卖家，单宝安、龙岗两区的西岸华府、康城国际及大山地花园推盘已达50万平方米。

　　成交：年末迎来成交小高峰

　　2008年楼市遇上调控及环球金融危机冲击，全年成交“价量齐跌”，全市商品住宅成交约384万平方米，同比下降23%，其中关外成交约280万平方米，占全市的73%，同比下降17%；全市新房成交套数约41600套，同比下降18%，关外成交约29100套，占全市的70%，同比减少12%，关外市场占据大半边天(见表3)。前期楼市买卖双方的博弈及后期宏观经济不确定对入市信心的影响，促使总体住宅成交量再度下跌，虽然11、12月市场迎来起色，但全年刚性需求仍被大大压抑。

　　宝安以150万平方米约14600套的成交量成为全市住宅成交最大的一区，但两项仍比去年分别减少15%和12%。从全年成交走势来看(见表4)，受供需双方观望氛围影响，除3、11、12月外，全区其余各月成交均低于1500套，11、12月由于中央救市政策出台提振市场信心，加上开发商出于资金压力主动降价，使此两个月成交量飙升，大大超越其余各区。降价成为年末楼盘热销的最大动力，中小户型供应量大、竞争激烈的西乡、龙华等片区更是大打价格战，如泰华阳光海、凤凰雅居、航空城、中粮万福阁、金地梅陇镇、新华城美花园、溪山美地园等楼盘，由于存在较大的片区销售压力，开发商普遍选择理性定价或大幅度的促销打折来加速产品消化。此外，在年底的销售压力下，部分豪宅项目也开始大幅降价促销，从而拉动了高端产品的成交，如星河丹堤。

　　龙岗住宅成交量紧跟宝安，全年成交约130万平方米14500套，同比分别减少20%和12%。从成交走势来看，5月春交会期间及12月是全区成交的小高峰，两月成交均超过2000套，12月大部分楼盘加入降价促销行列从而推动成交，成交估计超过2300套。但相对于宝安，龙岗年底的销售速度略为逊色，主要原因在于龙岗降价促销的楼盘数量及降价的幅度均比宝安少，如竞争最激烈的片区龙岗中心城，今年新增供应超过70万平方米，但年末的价格战相对没有宝安激烈，依山郡花园、盛龙花园等都是近期片区的销售热点。布吉片区推盘量虽不及龙岗中心城，但慢城、景和园、蝴蝶堡等中小户型项目的促销力度却有过之而无不及。

　　房价：波动下行，岁末大刮降价风

　　2008年深圳房价经历从高企、僵持到回归理性的过程，全年呈波动下行走势，1-12月商品住宅成交均价约12700元/平方米，将比去年下跌5%左右(见表5)。关外成交均价预计下跌至10300元/平方米，同比下跌10%，其中宝安房价约为11600元/平方米，同比下降5%，龙岗为9100元/平方米，同比下跌13%，成为全市房价跌幅最大的一区。

　　从宝安全年房价走势来看，因为1、2月春节档期成交量减少，加上曦城、星河丹堤、熙龙湾等豪宅及大户型楼盘成交，均价被拉高至17000-18000元/平方米区间，3月后普通住宅入市，均价回调在11000-13000元/平方米区间波动，10月后由于政策提振买卖双方信心，开发商积极降价入市，均价下行明显。由于产品类型所至，宝安房价呈两极走势，区内中小户型普通住宅价格跌幅较大，豪宅及部分中大户型项目由于产品较稀缺，产品价值本身决定降价空间不大，导致宝安全年住宅成交均价仍在10000元/平方米以上。

　　龙岗房价走势相对平稳，9月前均在8000-10000元/平方米间运行，9月后促销打折增加，房价回调至8000多元/平方米，12月将跌至7700元/平方米左右。由于豪宅项目入市相对较少，全区均价可以反映普通住宅的实际价格，从13%的跌幅可见中小户型楼盘降幅最大。

　　营销：走为上着，促销手段层出不穷

　　2008年关外楼市营销利益诉求是首位，春交会促销优惠未能拉动楼市成交回暖，7、8月个别楼盘开始推出特价房震撼广告，但尾随者仍不多，秋交会期间大部分楼盘也只是遮掩降价，价格下降幅度未能达到消费者心理预期，成交依旧低迷，随着金融危机爆发，中央一揽子救市政策出台，楼市价格战开始烽烟四起，营销手段层出不穷，年末终于上演“促销花样大比拼”。

　　年末楼市营销基本围绕促销做主题，有推特价房作引子的，如金地梅陇镇4期特价房低至6700元/平方米，创龙华房价新低，带动整个项目销售；有明降以低价吸引置业者的，如航空城18-68㎡户型打出“总价10万，首付2万，月供500起”的广告，万象天成开盘“5600元起”，开盘价均比片区楼盘低；有诱惑力较大的暗降促销，如中海大山地启动“日进万金”优惠活动，置业者距开盘前多少天申请购买，就可以有多少万元的优惠折扣，有项目推出“交纳3万定金抵5万房款”优惠等；有送实物的，如“买房送车位”；还有久违的垫首付手法，置业者只需交“一成首付”，甚至“零首付”均可购房，置业门槛大大降低；此外，大幅优惠团购、半价购房等均具有较大吸引力。各式各样的促销手法使岁末楼市与之前的僵持观望形成鲜明对比，这些营销手段无疑是最直接的，目的只有一个，就是卖房，各种优惠直接冲击置业者的心理底线，加快了置业者的入市速度。

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