计划投资100亿元的SOHO中国“一号工程”——前门改造项目进展缓慢，让潘石屹倍感头痛。

　　“这是前门变迁的最直观的表现。”8月中旬的一天，一位名叫王世仁的老人拿出前门大街3个时代的街景图说，王世仁是国家历史文化名城保护专家委员会委员，在这次前门大街改造中被崇文区政府聘为历史风貌保护顾问。

　　长长的北京前门大街，这片依照民国风格“修缮保护”的传统商业街区，当它封闭一年后重新展露在人们面前时，它的精致让人惊讶。这条明清时曾作为皇帝祭天之道的“天街”，即将依据老照片里的样子重回盛时之形。但最近，一直以前门项目开发商老板身份出现的潘石屹，却屡屡通过非正式的渠道宣布前门大街开街推迟至2009年。只不过他的这一说法，一直没有得到官方公开首肯。

　　值得玩味的是，到目前为止，潘石屹及其领导的上市公司——SOHO中国股份有限公司（0410.HK，以下简称SOHO中国），一直也没有在正式场合谈论过前门项目，而在那之前的一两年中，此项目一直被潘石屹及其SOHO中国当作里程碑式的项目，多种场合公开宣传，甚至被作为SOHO中国在香港成功上市的筹码。

　　而就在SOHO中国公布的截至今年6月30日为止的中期业绩报告中，也没有提及前门项目。这份报告显示，由于期内无新楼完工并结算，SOHO中国上半年亏损了1.46亿元。

　　其间究竟发生了什么？一直被潘石屹视为头号工程的前门项目到底会走向何方？对于这个疑问，民间出现多种猜测，但官方给出的说法，似乎一直缺乏说服力。之前，有关SOHO中国染指前门项目的坏消息，却接二连三地被曝光。与此同时，原先似乎已确定无疑的由SOHO中国操盘的前门项目，随着前门大街项目正式启动日期不断被推迟，而变得越来越扑朔迷离。

　　百亿豪赌

　　前门改造堪称北京市规模最大的旧城改造项目，原计划于2008年奥运会前完工。根据公开资料，前门项目共有44块土地，其中33幅土地、规划总建筑面积16.5万平方米，由北京崇文区所属的北京天街置业发展有限公司（下称天街公司）负责开发建设，另外11幅土地、规划总建筑面积19.5万平方米，由天街公司进行土地一级开发。

　　2007年7月18日，北京市崇文区政府在北京正阳门箭楼上举行新闻发布会，宣布启动前门大街招商计划，潘石屹以嘉宾身份与会，并与天街公司董事长田耘并肩而坐。这一举动被部分媒体解读为潘石屹正式参与前门项目的信号。

　　2007年3月17日，红石实业公司与崇文区国资委、北京崇远投资经营公司、天街公司签订合作协议，注资1.441亿元购入北京天街49%的股份（后转让给潘石屹私人持有的丹石投资），原第一大股东北京市崇文区国资委占股48.5%，退居第二；另一家隶属于崇文区国资委的北京崇远投资经营公司仍然占股2.5%，为第三大股东。

　　当时，前门天街项目的投资三方对各自业务和收益均进行了明确的划分，并约定在公司内进行独立核算。其中，崇文区国资委和崇远投资负责政府划拨的 11块文化修缮保护用地的文物保护及房屋修缮工作、项目内的古都风貌保护、市政道路设施和公共有轨电车的经营维护，丹石投资则以公司名义负责完成前门地区政府划拨地块以外地块的开发、设计、建设和销售、租赁、经营。

　　然而投资三方在合作谈判中确认：崇文区国资委和崇远投资不仅对项目的古都风貌保护、文物保护有“决定权”，而且对项目的商业定位也拥有“充分的话语权”。 此外，合作协议规定，丹石公司虽然只拥有天街公司49%的股份，但投入100%的资金并享有100%的收益，承担全部风险。

　　不过，除了公司董事长，天街公司的新一届董事会成员全部由SOHO中国委派，分别是潘石屹、张欣和SOHO中国执行总裁阎岩、常务副总裁苏鑫，曾负责海南博螯蓝色海岸项目的李虹则担任总经理。这显示，SOHO中国俨然接管了天街公司的公司决策和日常管理事宜。

　　2007年5月14日，上述合作各方及SOHO中国再次订立一份协议，丹石投资将其所有权利和负债转入SOHO中国。

　　此后，SOHO中国实际介入前门大街项目，参与工程建设和品牌招商计划。此项目不同于原先SOHO系列商业项目全部出售的策略，采取只租不售方式。潘石屹曾表示，前门项目付出的地价款达52.5亿元，加上其他成本和利息，总开发成本将近100亿元，每平方米造价将达5万多元，估计会超过之前 SOHO中国所有项目的总投资金额。

　　正因为如此，潘石屹在接受媒体采访时曾经坦承，前门地块的开发难度和投入资金之大，回收资金周期之长，将会给SOHO中国带来极大的挑战，但他认为，拿下前门项目符合SOHO中国的发展战略，还与公司走商业地产的路线相吻合。有分析师认为，潘石屹当时介入前门项目的真实图谋，一是为SOHO中国谋求上市造势，二是寻求SOHO中国从过去只造楼不持有的商业地产路线向持有商业地产物业转型开路。

　　然而去年在香港完成上市后的SOHO中国似乎试图走出这种模式，已成就其房地产业界“名门正派”的形象。

　　如果成功营运前门项目，那么这将是SOHO中国第一次持有大宗物业，而且是被他们规划为高端的商业地产物业。过去SOHO中国标榜为不穿西服不结领带的中小企业主营造空间，其前门之举则显然是要为SOHO中国穿上西服结上领带。

　　安邦集团的地产分析师苏晶评价说，如果潘石屹成功操盘前门项目，对提升公司形象、改变客户心中的形象会有好的帮助，对于公司投资者来说，也意味着一个公司开发模式转型的机会。“他的公司发展是分阶段的，第一个阶段就是粗犷的形式聚集资金，一旦有了资金、上市了，他就需要有一些项目来实现转型。”

　　受挫背后

　　然而，进入2008年，上市公司SOHO中国的表现及前门项目的进展，似乎都没有潘石屹预想的顺利。

　　2008年1月底，北京市土地整理储备中心网站上挂出的前门地块招标信息，悄然撤下。北京市土地整理储备中心明确表示，前门地块涉及文物保护等相关问题，市政规划有所调整，因此前门地块原先的入市计划取消了。

　　这涉及北京前门大街有待开发的3宗商业和商居混合用地，总建筑面积约15.3万平方米。

　　3月10日， SOHO中国在其业绩发布会上，有关前门项目三块土地撤销招标的问题，遭到了香港记者和股票分析员的轮番追问。SOHO中国参与前门项目受阻的消息，被迅速放大。

　　在当天的发布会上，丹石投资权益转入SOHO中国未获批准的消息，也引起了与会香港记者与股票分析员的注意，被轮番问及。这就意味着，SOHO 中国实际上尚未获得天街公司的权益，潘石屹另外拥有权益的前门33幅土地，也受其影响没能注入SOHO中国，这使SOHO中国上市募集资金的第一个投向完全没有着落。

　　年报公布当日，SOHO中国股价仍下挫逾4%，收盘价比之于发行价8.3港元跌幅超过40%。

　　此前，瑞银发表研究报告，虽然维持SOHO中国的买入评级，但把目标价由11港元下调22%至9港元，理由为SOHO管理层推迟注入天安门南（指前门）项目，以致利润贡献将推迟入账，因此把2009年的纯利预测，由人民币42亿元下调至36亿元。

　　受上述看空言论影响，潘石屹夫妇持股市值一路暴跌，从上市初期的317亿港元锐减至今的157.89亿港元，市值缩水近160亿港元。

　　随着前门大街原定于5月1日开街被不断推迟，SOHO中国在前门项目上的困顿，不断公开化。

　　前门改造项目的官方代表在北京接受《财富时报》记者采访时表示，“天街公司是政府授权企业、天街拥有人，在建设过程中，有国内外的企业都表现出极大的参与热情。SOHO中国是在市场体制范围内的一种合作行为，我们考虑到他们在市场、在商业地产、在引入国际品牌方面的操作经验和优势，包括我们的商业业态定位、运营企划，我们与他们有过一些接触。包括招商工作，过去也有一些合作。”

　　这种官方表述，与去年以及今年上半年的表述，显然大不一样。这位官方代表还表示，这里不是开发，因为开发是以商业利润为最大前提的，这里也不是拆迁是搬迁。主要是保护，将来的胡同一个都不能少，四合院也不能少、地名也不能变。

　　至于除前门大街之外的前门改造二期工程，这位官方代表谨慎地表述为：二期首先是政府主导，不排除根据实际需要引入合作方。

　　据一位接近SOHO中国的地产分析师透露，从有关政府部门传出的消息表明，潘石屹可能已经退出前门项目。《财富时报》特此致函SOHO中国咨询，未获得SOHO中国有关部门的正面回应，此一消息无法获得潘石屹方面的确认。

　　据信，潘石屹及其所属公司参与前门项目，遭到民间强烈的反对。有主张保护传统的人士指责工程负责方面将成片的建筑已夷为平地，以便给SOHO中国牵头的零售及住宅开发项目让路。这些人士还对业已建成竣工的前门大街表达了强烈不满。甚至有指责说，SOHO中国对2002年出台、理应具有约束力的《北京历史文化名城保护规划》置之不理。该规划要求以“院落”为单位逐步更新危房，维持原有街区的完整性和风貌。

　　代表前门小吃老字号利益的九门小吃有限公司总经理侯嘉批评，潘石屹的作为，纯粹是商人的行为，是没有社会责任和民族感的行为。因为前门改造而失去了经营场所的前门小吃老字号传人，如今多数已被侯嘉邀请到位于后海的九门小吃继续营业。侯嘉的理想是挽救濒临消失的北京老字号小吃，并帮助他们的传人完成现代化转型。

　　清华大学建筑学院党委书记边兰春接受《财富时报》记者采访时指出，一旦前门大街改造选择了当前这种推倒重建的模式，在今后产生这样那样的困难几乎是一种必然。城市的生长是有规律的，一旦违背你就要付出代价。“商业生态的重建会需要更长的时间，这肯定不符合开发商的利益 ”。

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