2008年上半年深圳一手住宅成交面积150余万平方米，同比减少约5成，总体萎缩比较严重。

　　2008年上半年深圳一手住宅成交面积150余万平方米，同比减少约5成，总体萎缩比较严重。影响上半年住宅成交的因素主要有以下几个方面：一是国内调控的影响，2007年第四季度开始的金融调控，尤其是严控住房消费贷款、提高第二套房的首付及贷款利率的措施出台，对深圳楼市造成了比较大的影响，投资性需求和换房需求受到明显抑制，楼市迅速降温，影响持续至今；其次世界金融动荡，对深圳外向型经济产生了比较大的冲击，最近一年来深圳有不少外贸、加工企业受人民币升值、原材料涨价、人工成本上升的影响，被迫关门或外迁，使一些住房需求转移出去，打击了楼市信心；其次股市急跌造成财富严重缩水，购买力下降，消费者对未来经济前景产生担忧，消费趋向谨慎。

　　在一系列内外因素的综合影响下，深圳楼市的低迷格局从去年第四季度持续到目前，已近一年。但即使在低迷市道中也不乏一些明星楼盘能获得置业者追捧，短时间内销售率就能超过5成，成为楼市中的佼佼者。这些楼盘主要有以下几个特点：

　　率先降价及时自救

　　在楼市博弈处于关键时期、楼市前景尚不明朗时率先调整价格的项目，获得了比较大的成功。今年春节过后万科、金地等一线发展商采取降价措施，一步到位调整位于龙华与坂田项目的销售价格，降幅在3成左右，有效刺激了购房需求，打破了楼市长达半年的僵持局面。从市场反映看，这两个项目调整价格后，售楼现场又出现排队买房的火爆场面，现场庞大的客户人群显示深圳住房需求相当可观，而且成交结果也显示客户的购买意愿较强。这是自2007年第四季度楼市进入调整以来，深圳开发商首次大规模下调房价，依靠自身力量展开市场自救，取得了比较好的效果，明显促成了成交。此后南山后海、宝安中心区、西乡、龙华、龙岗中心城、布吉等区域陆续有项目加入降价行列，下降幅度在2－3成不等，但效果就差了很多。

　　一步到位赢得主动

　　其次是价格一步降到位的项目成交十分活跃。以龙岗为例，龙岗区虽然不是最先作出调整的区域，但是在房价出现调整迹象后，跟进速度最快。从4月份开始，新推项目都采用了比较理性的定价策略，早期推售的项目则采用了直接降价的办法。

　　经过调整后，龙岗中心城的中高端项目价格水平从2007年高峰时的均价12000元/平方米回落至9000元/平方米左右，布吉坂田的中高端项目也从去年高峰时的均价14000元/平方米回落至10000元/平方米左右。基本上回落到2007年初的水平。开发商在价格上作出的较大让步有效激发了市场人气，带动了销售量的大幅提升。如成交比较活跃楼盘大都跟随市场大势迅速作出价格调整，赢得了销售的主动。而那些惜售以及降价措施不明显的项目依然没有摆脱低迷状况。

　　两类产品引人瞩目

　　此外从成交结构看，有两类产品卖得比较好，一是90平方米以下的中小户型，因总价、首付等方面的优势，对于首次置业者比较有吸引力，尤其是关内的中小户型，只要有特价单位推出，很快就会被市场消化。二是高端产品销售比较好，那些占据着稀缺资源、产品打造出众、价格定位适当的项目受到豪宅客户的青睐。像纯水岸、莱蒙水榭山、华侨城天麓、洋畴湾等开盘都热卖，在弱市中格外引人瞩目。

　　总结上半年销售比较好的楼盘，除了“降价”这个最基本的营销手段发挥了较大作用外，楼盘品质、性价比、区位等因素也不可忽略，是置业者购房时的重要考量因素。上半年楼市持续低迷，开发商受融资困扰，愿意主动降价以加快销售回笼资金，置业者的议价能力明显增强。未来新盘销售分化的局面仍会延续，置业者的意愿、喜好将会决定楼市未来的走向。

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