2020年1-8月中国房地产企业销售TOP100·观点月度指数

观点指数研究院

2020-08-31 17:56

  • TOP5房企依然为碧桂园、恒大、万科、保利、融创,排名相对稳定。其中碧桂园和恒大的全口径销售额已然突破4500亿元。

     

     

     

    碧恒销售突破4500亿,头部房企增速基本回正

    年初疫情打乱了房企整体推盘节奏,为了追赶销售进度,下半年房企积极放量推售。虽然“金九银十”尚未到来,但一幕幕的推盘抢收戏码已经在8月提前上演。

    观点指数发布的“2020年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示,前8月TOP100房企实现全口径总销售金额74434.8亿元,同比增长4.8%,累计销售同比增幅较1-7月扩大3.7个百分点。

    数据来源:观点指数整理

    8月,TOP100房企销售录得全口径总销售额为11407.9亿元,环比增长2.0%,同比增长31.1%,同比增速较7月扩大8.1个百分点。

    TOP5房企依然为碧桂园、恒大、万科、保利、融创,排名相对稳定。其中碧桂园和恒大的全口径销售额已然突破4500亿元,保利和融创年内的销售额也跨过了3000亿元。

    数据来源:观点指数整理

    从累计销售增速来看,头部房企基本回正。1-8月,TOP20房企中已有17家实现全口径销售额同比增速为正,其中金茂同比增幅最大,为34.7%。8月,TOP20房企中有18家录得单月全口径销售同比正增长,其中增长幅度较大的有旭辉、绿城、中梁等房企。

    权益销售方面,2020年1-8月TOP100房企实现总权益销售54380.8亿元,同比增长1.0%;平均权益比例为73.2%,比去年同期下降1.6个百分点。

    权益销售榜单显示,1-8月TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售门槛值分别为2850.2亿元、1122.0亿元、486.1亿元、321.0亿元、100.7亿元。除了TOP100门槛值稍有下降,其他门槛值均有所增长,房企整体销售修复情况良好。

    数据来源:观点指数整理

    观察不同梯次房企销售权益比例可以发现,TOP10、TOP30梯次的房企权益比例变化不大,反而中小房企权益比例出现较大下滑,例如TOP50-100房企的权益比例由去年同期的0.82下降至0.78。

    前几年中小房企倾向于独自开发项目并攫取利润,但随着规模扩张过程中的资金压力和土拍竞拍难度加大,不得不提高合作拿地和开发项目的力度,导致平均权益下降。

    销售面积方面,TOP100房企1-8月实现总销售面积54601.4万平方米,同比增长4.3%。8月单月,TOP100房企实现总销售面积8564.8万平方米,销售均价1.31万元/平方米,跟7月相比有所下降。

    商品房库存面积下降,累计销售额增速扩大

    国家统计局数据显示,2020年1-7月全国商品房销售金额为8.1万亿元,同比下降2.1%,降幅较1-6月收窄3.3个百分点;1-7月全国商品房销售面积为8.4亿平方米,同比下降5.8%,降幅较1-6月收窄2.6个百分点。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    7月单月,全国商品房销售金额为1.5万亿元,同比上升16.6%,较6月增幅扩大7.6个百分点;全国商品房销售面积为1.4亿平方米,同比上升9.5%,较6月增幅扩大7.3个百分点。

    从数据上看,前期疫情使房企的销售近乎停滞一个半月,但随着疫情好转,5月全国商品房销售额开始回正。下半年房企继续加快推盘力度,力争扭转前期累计销售的同比负增长,完成预定的全年销售目标。第三、四季度预计房企的销售继续向好,商品房销售金额同比增幅会进步一扩大。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    面对加快的推盘节奏和业绩压力,房企开发热情高涨。2020年1-7月全国房地产开发投资累计完成额为7.5万亿元,同比上升3.4%,增幅较1-6月扩大1.5个百分点。其中,住宅开发投资累计完成额为5.6万亿元,同比增速4.1%,增幅较1-6月扩大1.5个百分点。

    7月,全国房地产开发投资完成额为1.3万亿元,同比上升11.7%,单月投资同比增速进一步扩大。

    房企高涨的开发热情主要体现在新开工面积上。2020年1-7月全国房屋新开工面积为12.0亿平方米,虽然同比下降4.5%,但是降幅较1-6月收窄3.1个百分点。其中,住宅新开工面积为8.8亿平方米,同比下降5.1%,降幅较1-6月收窄3.1个百分点。

    7月,全国房屋新开工面积为2.3亿平方米,同比上升11.3%,增幅较1-6月扩大2.5个百分点。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    但另一方面,由于现阶段房地产市场销售加快,商品房库存面积出现回落。国家统计局数据显示,截至7月末,全国商品房的待售面积为50691.0万平方米,较年初商品房库存面积减少2313万平方米。

    土地成交均价提升,行业融资边际预期收紧

    8月下旬,房企们集中举行业绩会,汇报上半年经营情况,向市场投资者传达积极的信号。

    土地市场热度是多家房企频繁提及的关键词汇。

    国家统计局数据显示,2020年1-7月土地购置面积为9659万平方米,同比下降1.0%,但土地成交价款却同比上升12.2%至5382亿元,以此计算今年前7个月的土地成交均价上升约13.4%。

    土地市场价格以及热度上升的原因,一方面是市场优质地块供应数量增加,另一方面则是上半年融资环境相对宽松,许多房企在窗口期进行低利率发债,并将在手头宽裕的资金用于土地获取,造成了土拍市场竞争加剧与溢价上升。

    多家房企发布的2020年中期报告显示,上半年融资成本实现下降,例如融创新增融资成本较2019年末下降1.9个百分点,佳兆业境外新增融资成本较2019年下降2.9个百分点。

    对于下半年土地市场的走向,部分房企预测热度可能会下降,预测的依据是房企第四季度资金相对紧张和部分区域调控政策收紧。

    前段时间,针对部分一二线城市楼市热、地市热的状况,深圳、杭州、宁波等地方政府因城施策,进行需求端的限购调控。

    最近传言监管部门约谈12家房企,设置“剔除预收账款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”三道红线,并根据“三道红线”触线情况不同,对房企有息债务规模增速进行限制。

    根据近期发布的2020年中报,除了中海、华润、龙湖等房企债务数据比较稳健,未曾触及红线,多数重点房企均出现“踩红线”的情况。

    虽然具体的融资监管政策条例还未出台,但房企对于整个融资环境的预期可能难以如同上半年一样乐观。

    数据来源:全国银行间同业拆借中心,观点指数整理

    8月20日,中国人民银行发布最新贷款市场报价利率(LPR),1年LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,均与上一期保持不变。

    从今年4月开始,LPR已经连续5个月未变,结合7月30日政治局会议对货币政策“灵活适度、精准导向”的表述,说明了之前的总量偏宽松转向目前的侧重结构优化,对房地产的金融监管方向是要稳住存量,严控增量,防止信贷资金违规流入房地产。

    面对接下来几个月疫情可能反复和融资环境收紧带来的不确定性,部分房企未雨绸缪,在中期年度报告发布会提出“第3季度抢收期”的计划,通过将部分第四季度铺排的货值挪至8、9月份进行推售,提前锁定销售业绩。

    更多的房企也在中期业绩会提到,现阶段要坚持以现金流为主,将提效增速和降杠杆放在发展的首要位置,力图在当前的不确定的环境下,做好产品和服务,平稳地穿越经济周期。

    审校:欧阳颖



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