7月中国商办运营商TOP20报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-08-27 17:05

  • 疫情的影响正在退去,市场投资信心逐渐恢复。

    观点指数 虽然略有波动,但整体势头不改——7月全国写字楼市场还是保持了疫情后的上升趋势,基本恢复至去年同期水平。

    不过,写字楼市场的未来发展依然承压,预计将会有大量的新增供应进入市场,去化效果保持谨慎预期。

    月内,商办运营商们的项目发展步伐也有所放开。中海商业、越秀商投、华润置地、世茂等均有新动作频频传出。

    除现有项目新签约客户外,已完工项目也逐步进入市场,签约租赁的市场反应良好。

    当然,从不少商业运营商公布的上半年业绩中,不难看出,疫情对于商办物业收入和出租率造成的冲击还是不小。

    中海华润陆家嘴位列三甲,H1收入、出租率普降

    受疫情影响,上半年多数商办运营商并无新项目入市,因此总体的商办项目面积和数量并无明显增加。在此基础上,中海商业凭借一直以来的规模和运营优势,依然坐稳第一。

    据2020中报数据显示,中海目前写字楼面积为287万平方米,拥有45个项目,主要分布在北京、上海、成都、苏州等国内核心一二线城市。即使此前受疫情影响,每个月租金收入和出租率都维持在较优水平。

    出租率方面,据观点指数了解,相比2019年,2020上半年中海商业商办项目出租率有所下降,但维持在90%左右。

    华润置地本月继续位列第二,最新业绩数据显示,其7月投资物业实现租金收入约11.44亿元,按年增长15.3%,2020年累计实现租金收入约62.5亿元,按年下降7.9%。累计收入虽然与去年同期相比仍有所下降,但逐月保持稳定增长。

    此外,第三名陆家嘴的办公物业2020年上半年度租赁收入15.36亿元,比2019年上半年减少 0.62亿元,同比降幅4%,疫情对其造成的冲击,整体有限。

    截至二季度末,陆家嘴位于上海的成熟甲级写字楼平均出租率约为89%,平均租金8.87元/平方米/天。与2019年底相比,租金略有上升,但出租率下降了2%。

    港资方面,截至2020年6月30日止6个月,嘉里建设内地已落成投资物业组合收入为16.66亿港元,毛利为13.21亿港元,分别减少9%及8%。出租率方面,办公楼物业也由2019年底的90%下降至87%。

    整体来看,无论是内地亦或是港资商办运营商,在上半年疫情冲击之下,商办物业收入和出租率都有一定程度下降,但整体下降幅度不大,下半年有望恢复至正常水平,不过亦要视乎疫情是否反复。

    市场维持疫后上升态势,空置率短期难以改善

    7月,经历了上半年的疫情冲击和近几个月以来的复苏,全国写字楼市场整体恢复状况良好,与去年同期差距不断缩小。

    新增供应方面,据国家统计局数据显示,7月办公楼新开工面积累计值为3680.54万平方米,累计增长为-6.3%,相比上月的-12.6%有明显上升,与去年同期的差距也在不断缩小。

    竣工面积累计值为1206.54万平方米,累计增长为-14.3%,相比上月的累计增速-14.2%录得轻微下降,但整体上升趋势不改。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    开发投资方面,7月办公楼开发投资额累计值为3261.83亿元,累计增长为-2.1%,环比有所提升,也基本接近去年同期水平。

    销售方面,7月办公楼销售额累计值为2204.73亿元,累计增长为-22.2%,环比继续处于稳步上升状态,说明投资者对写字楼市场的信心正随着经济复苏不断加强。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    商办项目租赁上,1-6月受疫情影响,部分企业的租赁需求缩减甚至搬迁,在此前提下,不少业主为了维持整体出租率,采取租金优惠政策,对于写字楼市场有一定积极作用。

    可见,虽然仍受疫情影响,但随着租赁需求的持续恢复和此前业主的相关策略,写字楼市场的项目租赁情况有所改善,为下半年市场发展奠定了较好的基础。

    核心市场方面,一线城市中,据高力国际数据,北京2020年下半年会迎来接近70万平方米的新增供应量,明年还有近80万平方米的新增供应入市,高供应的格局会一直延续到2021年,市场的空置率高点也会在2021年出现。

    而世邦魏理仕则认为,上海在未来五年(2020-2025)也将有600万平方米左右的甲级写字楼新增供应入市,全市优质写字楼规模将突破2000万平方米。

    如此看来,一线城市新增供应位于高位的情况还将持续较长时间,市场整体的租赁需求虽随着产业发展不断增加,但去化贡献有限,预计未来空置率较高情况短期内难以改变。

    商办运营商月内动作频频,投资步伐加快

    疫情冲击和复苏过后的写字楼市场顺利进入下半年,7月商办运营商们开始逐步放开发展步伐。除现有项目进行新客户签约外,部分项目也有了新进展。

    7月20日,渣打银行总投资额4000万美元的“渣打银行大湾区中心”落址于越秀商投旗下物业——广州环贸中心。据了解,该中心将支持大湾区内个人及企业银行业务营运,计划从2020年第三季度起陆续投入运作。

    商办项目的运营优势是上述项目落户越秀商投旗下物业的重要原因,观点指数了解,越秀商投的租赁结构中,商业服务业、金融业、信息科技产业、房地产为占比较大的行业,行业集聚的效应可见一斑。

    此外,据越秀官微数据显示,现时其位于珠江新城及天河北合计写字楼面积约460万平方米,占全市约78%。其中,越秀地产在广州城市中轴布局的6个项目写字楼面积占天河CBD区域总量的1/7,具有较强的竞争优势。

    每月保持稳定发展速度的中海商业,本月依然有租赁签约消息传出。在月内新增租赁中,除选择续租的旧客户外,也不乏首次签约的新客户,以上租赁行为主要集中于北京、上海、成都、苏州等国内一二线城市的项目。

    数据来源:中海商务官微,观点指数整理

    世茂商业及主题娱乐本月也终于有了新动作,其位于长沙芙蓉CBD的长沙世茂环球金融中心于上月底交付,总建筑面积约22.7万平方米,高度约343米。截至6月底,该项目已签约面积为1.38万平方米,吸引部分世界五百强企业入驻,签约面积、去化速度较为理想。

    7月9日,华润置地也宣布新著置地中心将落子长沙黄兴北路中央文化商务区,由3栋200米超高层摩天地标建筑群和4栋主题文化商业街组成,为疫情后宣布落地的首个项目。

    此外,金融街资管、楷林等月内也有新动态传出。其中,金融街旗下金融街·融悦中心独栋写字楼实现签约,签约方为北京景阳天昊投资管理公司与北京融晟置业有限公司,为2020年京西商务地产市场首个成交的独栋写字楼。

    楷林也与华为牵手,宣布将在郑州高铁站东广场打造一个总建面近120万平方米的智慧园区——新发展楷林广场。

    本月商办运营商接连开始有相关动作,说明疫情的影响正在退去,市场投资信心逐渐恢复。

    撰文:冯彩云    

    审校:欧阳颖



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