6月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-07-17 17:37

  • 月内,各产业地产企业继续签约重大项目,以及推动线上线下结合相结合的招商工作。有更多的企业与金融机构达成战略合作,希望拓宽自身融资渠道。

    观点指数 6月份,产业和物流市场持续复苏,继续有重大园区项目开工,另外有更多企业与金融机构达成战略合作,希望拓宽自身融资渠道,同时为园区内企业提供金融服务。

    比如,万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深交所完成挂牌,该单产品采取“纯权益型”架构,被称为目前国内最接近公募REITs的产品;联投东湖高新则与平安基金签订战略合作协议,双方将致力于推动东湖高新集团产业园基础设施公募REITs。

    物流产业方面,业务趋向活跃,用工需求稳定,业务量仍在增长,但是增速已较上月有所放缓。但随着国内商品市场去库存的加快,仓库的需求短期内小幅下降,租金因此承压。

    中电光谷进入前三,全月开工与签约不断

    从榜单上看,华夏幸福继续位居“6月中国产业地产运营发展指数TOP20”榜首。6月完成了对参股公司诺港集团的增资,开拓科学社区,并希望借此获取优质的商业办公项目资源。另外,华夏幸福继续拓宽融资渠道,公告了新的永续债计划。

    招商蛇口则在6月与平安人寿、平安资管达成战略合作,涉及园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域进。另外,向深投控发行股份、可转债及支付现金购买南油集团24%的股权。

    月内,各产业地产企业继续签约重大项目,以及开展线上线下相结合的招商工作。

    其中,中电光谷与武汉新洲区签约,投资20亿建设中电光谷智造中心,另外还与长沙建发集团达成战略合作,内容涉城市更新、产业服务等;联东U谷·德阳高新国际企业则有一批企业集中签约。

    疫情纾困方面,中关村发展的集团成员单位中关村科技租赁,与北京银行中关村分行签署战略合作协议,帮扶中小科技企业复工复产及长远发展;中电光谷则与兴业银行签约合作,预料后者除了为中电光谷提供授信外,还将为中电光谷旗下园区的入园企业提供金融服务。

    除此之外,各产业地产企业还在持续拓宽融资渠道。 

    比如华夏幸福继续在融资上有所动作,继5月份后再度公告永续债计划,向平安养老保险股份有限公司发50亿永续债用于PPP项目,初始利率为8.5%。而外高桥、苏高新集团和市北高新也均有债券融资动作。

    对于华夏幸福来说,发行永续债以拓宽融资渠道并不是新鲜事,早在2016年华夏幸福就开始发行永续债。而8.5%的利率也不是近几年最高,2019年9月华夏幸福就曾签下20亿元,起始利率9.5%的永续债。

    参照往年经验,华夏幸福均会在永续债利率调整期到来前清偿,等于变相锁定融资成本。

    外高桥则接连注册了超短期融资券、短期融资券和中期融资券,作为其融资工具的储备,总值达到70亿元,不过暂时未披露最终发行时间。

    另外,市北高新在6月公告,拟以市北•壹中心房屋所有权及对应土地使用权作为资产支持、以目标物业产生的现金流作为支撑,发行21亿元CMBS资产支持专项计划,而这也是市北高新首单CMBS融资。

    值得注意的是,东湖高新与平安基金就推动东湖高新集团产业园基础设施公募REITs签署了战略合作。根据东湖高新2019年年报,目前正在开发、运营主题型园区有19个。

    实际上,自《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》公告以来,除了东湖高新,还有多家产业园区表达了对发行公募REITs的兴趣。 

    根据《通知》规定,部分经营不善的园区资产是明确排除在外的。但对于部分运营多年的优质园区,特别是部分国资园区平台,是否有足够动力将优质资产投入REITs进行资本化,仍是一个疑问。

    重大项目开工上,6月份,联东集团再有两个项目开工,分别是联东U谷•新密曲梁科技创新谷项目和联东U谷·芜湖鸠江区高端智能装备产业园项目。而苏州高新区第二季度则有140个项目集中签约和开工竣工。

    物流业务趋向活跃,仓库需求短期小幅下降

    6月份,南方水灾对物流的影响还处于可控范围内,中国物流业景气指数为54.9%,较上月回升0.1个百分点,继续保持平稳回升的态势。

    数据来源:中国物流信息中心,观点指数整理

    分指标看,根据中国物流与采购联合会发布的信息,包括业务总量指数、新订单指数、从业人员指数都有一定上升,显示随着市场需求的释放,物流业务趋向活跃,物流行业用工需求稳定。

    从仓储上看,6月中国仓储指数为50.7%,较上月回升0.3个百分点,维持在荣枯线上,继续保持3月复苏以来的良好态势。

    数据来源:中国物流信息中心,观点指数整理

    各分指标中,业务量指数为51.4%,较上月回落1.4个百分点,业务量仍在增长,但是增速较上月有所放缓;新订单指数为53.5%,较上月回升2.1个百分点,持续高于荣枯线,显示市场对未来保持乐观;业务利润指数为57.0%,较上月回升6.3个百分点,连续三个月上升,且增速较快,企业利润获得持续增长。

    数据来源:中国物流信息中心,观点指数整理

    另外,库存周转次数指数为52.2%,较上月回落4.2个百分点,但仍位于荣枯线上,反映商品周转效率还在继续提高。相比之下,由21类商品组成的2020年6月期末库存指数为47.8%,较上月上升0.7个百分点,但依然在50%以下,反映商品市场依然处在去库存的阶段。

    从全国仓库需求上看,根据物联云仓的数据,6月一线城市需求面积51.74万平方米,二线城市需求面积24.16万平方米,其他城市需求面积6.17万平方米。总体来看,除一线城市的仓库需求较上月有所上升外,其余城市均呈现小幅下跌。

    数据来源:物联云仓,观点指数整理

    从仓库价格上看,一线城市仓库价格30.23元/平方/月,环比下跌2.9%;二线城市仓库价格23.37元/平方/月,环比下跌4.6%;其他城市仓库价格16.24元/平方/月,环比下跌3.0%。可以观察到,随着国内商品市场去库存加快,仓库需求短期内小幅下降,租金因此承压。

    具体到各物流地产企业,宝湾物流的漳州宝湾国际智慧产业园开工,该物流园位于漳州台商投资区,项目用地面积12.41万平方米,规建6栋双层坡道仓及综合楼、附属房。

    6月30日,ESR 则宣布在江苏省核心地区成功收购3个项目的100%股权。

    6月3日,万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深圳证券交易所举行挂牌仪式,该期类REITs产品规模为5.732亿元,产品期限为3+3+2年。其中优先级证券的规模为2.95亿元,权益级证券的规模为2.782亿元。

    值得注意的是,该产品作为万纬物流在交易所市场发行的首个类REITs,采用了“纯权益型”结构,且底层物流园完全采用市场化方式进行运营和管理,产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。

    该产品设计上趋近于公募REITs,不仅为万纬物流自身,也为其他物流运营商未来发行公募REITs提供了一个很好的借鉴。

    撰文:黎浩然    

    审校:欧阳颖



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