直击业绩会 | 新城王振华:从320亿到千亿路途有多远?

观点地产网

2017-02-27 19:42

  • 谈及今年融资政策收紧对房企的影响,王振华认为,这对大型房企的影响并不大,反而会加快行业整合,同时也是机会。

    观点地产网 2月27日,新城发展在香港举行业绩发布会,宣布2016年销售规模达到650亿元,比前一年320亿翻了一番,而董事长王振华提出今年会尽最大的力量去完成千亿。

    对于这个不保守的目标,王振华表示对今年的销售非常有信心。据透露,新城发展目前拥有货值达1520亿元,按照58%的去化率计算,完成850亿目标没有问题。

    谈及今年融资政策收紧对房企的影响,王振华认为,这对大型房企的影响并不大,反而会加快行业整合,同时也是机会。对于2017年房地产市场的判断,还是会趋平稳的状况。

    规模之后的利润率

    从销售规模上看,2016年对新城发展来说,无疑是丰收的一年,数字都是成倍增长。

    然而,值得注意的是,在财务报表里2016年该集团实现营收282.3亿元,同比增长约18.4%,实现归属于股东的核心溢利11.56亿元,同比增长59.71%。

    据观点地产新媒体计算,净利润率约4%。在销售规模翻番的背景下,对于个位数的利润率,执行董事兼公司秘书陈伟健解释称,由于新城多做了一些商业综合体项目,投入较大从而拉低了净利润。不过他表示,“随着一二线城市布局加大,成本不断加大,未来净利润会不断提升。”

    关于A股与港股平台的分工也成为业绩会上的关注点,王振华表示,未来A股仍以传统房地产开发为主,而港股平台则会加入金融和创新业务,加上海外发展业务为重点。

    据观点地产新媒体观察,新城目前两个平台的估值相差甚远,以2月27日收盘价来看,相差近10倍。陈伟健也提到,新城H股估值严重偏低,PE低于四倍。相信新城的多元化发展,也是想为港股平台估值增添一些筹码。

    值得一提的是,当日新城港股平台股价下跌6%至1.97港元。

    高周转也要轻资产

    除了住宅外,新城商业地产的规模也在继续扩大,数据显示,吾悦广场现在接近40个,到2016年底已经开业在收租金的有11个,今年开业的将超过20个购物中心。

    租金收入方面,2016年已超过10亿元,预计今年收益将持续增长。

    “轻资产”也是新城过去一年重要的关键词。

    在王振华口中的轻资产模式有两种,一种是通过旗下吾悦广场成立资产支持专项计划,实现商业地产证券化模式。另一种是品牌输出,目前诸暨吾悦广场和青岛吾悦广场就是以这种模式经营管理。

    此外,新城发展积极布局影院产业,以增强旗下“吾悦”系商业综合体的竞争力。

    2016年5月,新城发展子公司上海星轶与IMAX China及其母公司IMAX Corporation达成战略合作协议,将共同建设十家IMAX影院,这些影院将分布在集团位于中国不同地区的吾悦广场内,目标是于2017年底前全部开业,成为集团新的收入来源。

    以下为新城发展控股有限公司2016年度业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:今年的销售目标是850亿,之前也提出新城会实现1000亿的目标,对于850亿你们觉得是不是保守?全年的出货情况是什么样的?

    去年拿了40多块土地,今年在行情有变的情况下,计划拿地的金额是多少?之前晓松总辞去了总裁职务,您对未来公司的接班人有什么样的考虑,会交给职业经理人去做吗?

    王振华:晓松总从去年10月份就离任了公司的执行总裁职务,他去进行深造了;第二个,更多的接触新业态的业务。再加上他还是公司的董事,也是新城发展的非执行董事,在去年交接的时候我还是兼任总裁职务,因为我觉得现在还比较年轻,还能够继续再干十年。

    今年的销售目标是850亿,货值有1520亿元,按照58%的去化率来算就是850亿,去年我们的去化率是60%,所以对今年850亿的销售非常有信心。至于能不能完成1000亿,我们会尽最大的力量去努力。

    陈伟健:集团对拿地预算有非常严格的要求,尽管去年我们参与了500多亿的土地投资,但是归属新城的土地权益大概是370亿左右。今年整个拿地金额和去年会差不多,或者略少一点,我们反而希望增加工程进度,因为现在土地储备是3500多万平方米,新城希望加快建设,同时可以增加现金回笼,也不排除和其他龙头房企合作。

    现场提问:去年在上海虹口拿的地王项目进展怎么样,因为现在上海有限价政策,对高端项目普遍都有一个预售要求,对公司这个项目的售价和推出时间上会不会有影响?刚刚你们提到了海外布局和多元化,能不能具体讲一讲策略?

    王振华:虹口项目总共是5万多平方米,去年以65000元每平方米获得的,在今年年底会推出,至于预售许可证,我觉得这个问题不是太大。现在上海政府也在逐步推预售许可证,现在在卖的项目也有12万元/平方米、13万元/平方米、15万元/平方米的,我们对未来宏观调控政策还是持审慎态度。

    关于海外投资,新城在A股和港股之间有一个分工,A股主要是在境内做房地产业务,H股主要是做海外业务和金融方面的投资,或者新业态方面的研究。

    到现在为止,总体来说海外的房地产业务也投资了一些,在美国做了几个项目,现在正在运营过程中。关于香港是不是投资房地产业务,我们也在观望,但是现在还没有其他的计划在香港买楼。

    现场提问:这些新业态都是以收购为主吗?

    王振华:新业态一方面是通过自己培育来做,还有一种是看情况,假如说有比较好的机会,会获取新业态。

    现场提问:新业态在公司未来的占比会是多少?

    王振华:现在暂时还没有占比计划。

    现场提问:去年公司引入了第一曼哈顿,从这个安排上来讲主要是出于什么考虑?吾悦广场在今年会超过20个,同时也在进行轻资产方面的尝试,今后对吾悦广场的规划自持比例有多少?

    王振华:吾悦广场到现在为止开业已经有11个,2016年开业了5个吾悦广场,今年开业也是11个,其中有9个是我们自己投资的物业。另外2个,一个是诸暨吾悦广场,还有一个是青岛吾悦广场,是轻资产模式,所有的投资都是对方投资,我们就是输出管理,负责招商。在分成的时候按照三七比例来分,新城拿净收入的30%,对方拿70%,这种管理模式我们称之为轻资产模式。

    还有种轻资产模式,青浦吾悦广场通过类REITs的形式、资产证券化的形式退出,希望现金流更加充裕,现金流滚动使用,主要是这两个方面来反映轻资产。

    陈伟健:第一曼哈顿是我们的战略股东,他们的总裁也过来拜访,希望短期内能够和他们的团队进行沟通。目前没有股权合作的具体时间表,但是第一曼哈顿很认同公司的发展,他们的总裁在上海拜访时,其团队也解析过为什么会关注我们。

    新城今天也交了一份很好的业绩表,业绩翻了一倍,现金增长了70%,购物中心现在有40个,现在是一家全国布局的公司。2015年新城全国排名在二十多位,现在进入前15名,在房地产方面表现也非常好,股价也翻了一倍,从信用评级的角度来说,新城是中国内房股唯一一家一年拿到两次评级上调的公司。

    第一曼哈顿为什么要投我们,业绩就可以很好地解释。我们也相信他们是长线投资者,也很高兴有那么好的投资者成为战略股东。到目前为止他们没有其他房地产公司的股票,觉得其投资新城有非常大的信心,我们也会跟他们保持很好的沟通。

    现场提问:管理费用为什么增加了这么多?今年公司的派息还是维持在这个水平,是不是预留了资金在其他的地方?拿地预算,能不能透露具体的金额?负债率有没有具体的目标?

    陈伟健:有关管理费用,我想解释下,因为A股和港股对管理费的分类不一样,港股有它的会计准则,有一些费用放在税费里面,而我们是放在管理费里面,所以会感觉到香港管理费比大陆那边增加了很多。但是从两年来进行比较,增长接近6亿,原因很简单,新城的购物中心,从十几个到现在的四十个,购物中心也需要培养团队,所以我们也在招聘人才。

    现在新城是全国布局,在27个城市有超过150个项目,七成都是自己操盘的,我们的团队已经扩大了很大,管理费同时也会增加。新城会尽努力把这个成本控制,这个增长是正常的。

    有关派息的方面,过去几年我们平均的派息率是百分之三十多,有一些年份比较多,我们希望保持在30%,因为公司今年希望加大力度,拿到更好的信用评级,所以在现金支出方面要进行控制。包括行政费用、分红、拿地策略,都希望有一个比较合理的控制。

    土地支出资金肯定有预算,我们没有增加很多预算,因为房地产市场也在调控,我们商业土地储备大部分在一二线城市,预售也不是很大的问题。

    目前的判断是,去年大概用了330亿的金额,今年大概也差不多。反而我们会增加工程费用,希望增加现金回笼,起码达到850亿的销售。

    关于融资通道和成本问题,公司在2月份发了一个新的美元债,5%的利率,我相信在同行里面到目前为止没有一个公司比我们低。公司的反映非常良好,超了13倍的认购,有30%是欧洲投资者,有几个国家主权基金都在投。

    早前一两周,提前赎回我们10.25%的高息债,用5%的高息债去置换10.25%的高息债,我们海外融资方面做得非常好。集团在去年已经拿到6家商业银行的贷款,但是我们一分钱都没有动用,因为我们很担心美元会继续增值,人民币会继续贬值。我们集团已经启动了俱乐部,或者是银团贷款的方案,希望通过海外渠道解决高息债问题,我们也相信整个俱乐部或者银团的贷款成本会比最近发的高息债便宜。

    国内融资渠道方面,我们和其他公司有个不一样的地方,我们有两个上市平台,可以做股权融资,不一定要去做公司债,也可以做开发贷,新城有600亿可动用的现金和银行授信额度。所以我们完全不用担心,尽管在调控,在融资上有要求,但是我们作为大型房地产企业,问题不是特别大,也欢迎进行市场的整合。

    有关土地储备方面,新城还是以一、二线城市布局主。有关香港房地产市场的情况,从2014年开始都在观察香港的房地产市场,但是我们非常稳健,不是希望通过炒地皮赚钱,或者希望房价有很高的增长,希望回报在合理的水平内。最近每一块地的情况我们都在看,但是前没有具体的时间表,如果真的有好的地块不排除会参与。

    现场提问:最近内地银行开始收紧房贷,这个对公司以及整个内地房地产市场影响有多大?您预计今年房地产市场调控会不会加大?

    王振华:内地的房地产银行贷款收紧对房地产的按揭贷款没有影响,有一些银行流动性方面有所收紧,但对公司来说还是比较宽裕的,因为新城的融资渠道不是很单一,可以通过直接融资、发债、ABS,所有的债务都可以做。银行融资比例占50%不到,我们还是有一定的规模优势。

    国内是去年10月份开始调控,但是10月份到12月份的销售额还是比较平稳的。因为中国实体经济还是比较差,中央制定2017年的政策还是稳中加稳的政策,在要稳定经济的政策前提下,对房地产的调控政策不会有太大的影响。

    再加上每年的固定资产投资都增加10%,去年固定资产投资是60万亿,今年23个省市加起来已经是45万亿,今年固定资产投资,包括房地产投资总额会超过66万亿。我认为中国政府本身也在加大固定资产的投资,从宏观层面来看对房地产还是利好,虽然对某些城市进行了调控,但是毕竟是对个别城市调控,没有全部覆盖进行调控。我认为2017年房地产市场还是会偏趋平稳的状况。

    现场提问:公司所在很多城市都被限购了,会不会考虑进入部分三四线城市进行投资?

    王振华:新城会在三线城市主要中心城区投资,像北京周边,上海周边,包括南京的周边。但是不会到河北很偏远的三四线城市去,会进入一二线城市周边城市,或者成都周边城市。我们不会去很中西部的三线城市去,一定是在大城市周边。

    现场提问:大城市供地已经非常少了,公司在拿地方面有没有什么策略?

    王振华:上海周边还是有的,上海城市里面的供地肯定会越来越少,像上海、广州、深圳机会肯定会越来越少。但是我们还是会做一些城市更新、改造项目。

    现场提问:新城一二线城市土地储备比例大概占多少?

    王振华:一二线城市占比大概60%左右。

    现场提问:吾悦广场今后越开越多,公司有没有一个具体的自持比例?

    王振华:吾悦广场现在90%是自持,轻资产项目目前就两个。

    现场提问:公司目前有没有拿到什么金融牌照,最想拿到什么牌照?

    王振华:现在还没有拿到。

    撰文:杨晓敏、罗舒晗

    审校:刘满桃

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