深度报告 | 商住房北京拐点?限购风声中万科项目调研纪要

观点数据研究中心

2016-06-23 15:43

  • 北京万科是涉及商住项目较多的一个开发商。有媒体称,北京万科或是对“北京全面限购商住房”政策最为紧张的一个。

    观点指数 一年的时间刚刚过了一半,关于北京商住限购的有关言论已经传过好几遍,一开始是针对通州,现在则是全北京。

    5月5日,在通州北京住建委连夜发文宣布通州商住产品实施限购时,许多人在惊诧之中还并未能想到,有一天,北京中心区域也有可能全面施行商住房限购。

    6月6日,传出门头沟暂停商住房网签,“北京将全面限购商住房”的消息也不胫而走。

    尽管北京市住建委及时进行了辟谣,但因通州商住限购政策的先例,并且效果立竿见影,所以北京商住房成交出现了十分罕见的“井喷”现象,这段期间,各商住房开发商们积极发力推盘,担心出现通州式“冰封”。

    在这当中,北京万科是涉及商住项目较多的一个开发商。有媒体称,北京万科或是对“北京全面限购商住房”政策最为紧张的一个。

    据观点地产新媒体查询,北京万科在售商住项目为城市之光、中央城、万科天地以及长阳天地,业内人士认为,这些项目的“命运”都掌握在“政策”手中。

    从北京住宅限购说起

    时间回溯到2010年4月30日,北京出台了“国十条”实施细则,该细则明确提出,从2010年5月1日起,北京家庭只能新购一套商品住房,购房人在购买房屋时,还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》,如果被发现提供虚假信息骗购住房的,将不予办理房产证。

    此外,商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款,不能提供5年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款也被暂停。

    这是全国首次涉及家庭购房套数的“限购令”,被称为“最严厉楼市调控措施”。

    6年后,别说商品住宅,就连商住房也有了被限购的可能。因为在2010年,北京商住房的优势还未凸显,未能得到绝大多数购房者的青睐。

    根据中原地产首席分析师张大伟提供的数据,尽管商品住宅在2010年实行了限购,但当年北京商品住宅+别墅成交套数仍在82336套的高位,公寓为24055套,仅占商品住宅+别墅成交套数的29.22%;从均价来看,当时,北京商品住宅+别墅成交均价为20345元/平方米,而相较之下,北京公寓成交均价还略高一些,为21858元/平方米。

    资料来源:中原地产、观点指数整理

    彼时,不管对于有资格购房的购房者来说,还是被限购拦在商品住宅门外的购房者来说,商住房都并非是一个很好的选择。

    首先,从产权上来说,商品住宅的产权为70年,而商住房的产权仅为40年或者50年;从生活成本上来说,商住房的水、电、气等费用都按照商用标准计算,高于商品住宅;配套上来说,商住房的配套也远不及商品住宅的配套服务设施;另外,因商住房可“居”可“商”,也有一定的安全问题,以及产生一些不便等。

    随着时间的流逝,北京住宅供应用地越来越少,价格一路上涨,并逐渐豪宅化。到2016年,北京商品住宅+别墅成交均价已从2010年的20345元/平方米上涨到34907元/平方米,商住房的均价虽也有上涨,但上涨幅度比起住宅来说要小,商住房的价格优势便凸显出来,“不限购、小户型、低总价”成为商住房的卖点。

    例如,位于大兴义和庄地铁站旁边的万科天地,数据显示均价为3.7万元/平方米,最小户型为42平方米,总价仅为155.4万元;附近的楼盘天同11号均价稍低,为3.1万元/平方米,最小户型为101平方米,总价就到了292.9万元。

    在这样的情况下,商住房逐渐被更多人接受,尤其吸引了较多的年轻人,他们以商住房为过渡房,半投资半居住。

    北京商住限购前后

    对于这些有着“过渡房”需求的人来说,现在是一个紧张的阶段,因为,近期“北京将全面限购商住房”的传闻四起。

    北京商住全面限购之后,市场会是怎样一番景象?通州或许可作为参考。

    2015年8月14日,北京市通州区商品住房正式开始限购。中原地产提供的数据显示,通州还未实施限购的2014年,商住公寓成交套数为2630套,均价为20327元/平方米;而在通州实施楼市限购的2015年,成交套数为3239套,增加了609套,价格方面则为24609元/平方米,涨了4282元/平方米。

    上涨趋势到了2016年更加明显,据我爱我家集团数据中心统计,2016年3月份,通州新建商品住宅(不含保障房)共成交1867套,其中商住房成交1272套,占据了新建商品住宅成交的68.1%,成交量环比上涨317.1%,同比涨幅高达1432.5%。

    之后,通州商住限购的传言开始出现。2016年4月20日消息传出,通州区关于商住限购的细则已经基本确定,最快在“五一”前后发布;4月21日又有消息传,通州将于22日正式实施商住限购,具体时间是下午5点。

    在风声传出的当周,即4月18日-4月24日,根据亚豪君岳会数据统计,北京商住产品实现成交5427套,占当周商品住宅成交比例的80%,其中,通州区商住产品共成交4698套,在全体商住成交中占比近九成。

    最终在5月5日晚间,北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》,宣布通州5月6日起实施商住限购。

    通州商住限购实施后,市场“急冻”。根据中原地产研究部的数据,限购的第一个月,通州成交量跌幅超过99%,累计公寓类签约只有13套,从市场占比看,限购前后一个月,通州市场从占比63%直线下降到0.3%。

    通州商住限购满一个月后,即6月6日,北京又开始传:“门头沟的商住房也要限购,已经开始停止网签。”

    彼时,北京市住建委负责人表示,尚未得到确切消息,商住限购的说法是谣传。

    6月14日,传言再起,有消息称北京市住建委内部通知,6月15日零点起北京市所有40年、50年产权商住项目正式限购。而在当晚10点多,北京市住建委辟谣称6月15日起商住项目全面限购不属实。

    传言泛滥,再加上已有通州的例子,许多人对北京商住全面限购抱着宁可信其有的态度,端午节期间,出现了罕见的商住成交量暴增。

    据亚豪君岳会统计数据显示,2016年端午小长假期间(6月9日-6月11日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2503套,成交面积35.65万平方米,创造了历年端午小长假的新高。其中商住类产品共实现成交2286套,占全部成交比重高达91%。

    这一场景与通州出现商住限购传闻那一周如出一辙,不过需要注意的是,通州实行限购,商住产品的量价齐飞是一个很重要的原因,那么北京全面限购商住产品的由头又是什么?

    值得一提的是,6月3日,国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,酝酿已久的“购租并举”正式出台。

    意见第五项“支持住房租赁建设”中第12条明确指出:“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

    第14条则点明:“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。”

    对此,张大伟的看法是:“按照当下的市场基本面,租售比悬殊,即使商住房想收回投资少说也要50年。这样的话,如果不限购,一二线城市根本不可能有企业会选择公寓转长期出租;如果限购,不论是开发商还是未来购买的企业,都会也只能考虑长期出租,会带来更多的租赁房源,这部分房源将是稳定租赁市场的利器。”

    商住限购中的万科:通州

    如果北京商住限购传闻并非无中生有,那么限购落地会发生什么?按照通州的例子,成交量下跌是必然的。

    张大伟认为,如果北京商住市场限购,成交量的跌幅会在80%-90%,成交价格在乐观估算的基础上,起码下滑30%以上。

    倘若限购,形势似乎不容乐观。值得一提的是,通州商住限购后,某北京开发商曾向观点地产新媒体表示,通州的两个商住项目已处于停滞状态,“没有办法,只能干着急”。

    在这种情况下,拥有着较多商住项目的北京万科又该如何“生存”?

    值得注意的是,每一次限购传言出现的时候,北京万科的商住项目几乎都有着对应的动作。4月21日,消息传北京通州将于22日实施商住限购,4月22日传言未成真,北京万科在通州台湖的首开万科城市之光进行了开盘。有人士称,城市之光原计划于4月23日开盘。

    有关统计数据显示,4月22日开盘当日,城市之光成交量达236套,成交金额为3.76亿元。有接近北京万科的相关人士则向观点地产新媒体表示,“没有卖出那么多”,但并未提供准确的数据。

    随后,城市之光还在五一小长假期间进行了加推,其中5月1日推出了24套房源,而5月2日则推出两层房源。5月5日晚,通州确定于5月6日起商住实施限购,城市之光迅速做出反应,加推了50套房源。

    观点地产新媒体向城市之光售楼处询问限购后的楼盘销售情况,该销售人员称,在通州商住限购后,万科城市之光的确有受到影响,但并非特别严重。

    数据来源:观点指数整理

    值得一提的是,销售人员向观点地产新媒体介绍,个人可通过注册公司的方式“曲线”购买商住房,“限购后基本都是通过这种方式,这方面可以帮您咨询一下老业主”。

    除了城市之光,富力运河十号的销售人员也称,现在可通过注册公司的方式购买商住房。

    对此,亚豪机构首席分析师郭毅在接受观点地产新媒体采访时指出,通州的确有楼盘以帮助注册公司,一揽子解决问题的方式进行销售,不过如果以公司名义购买商住房,就会面临持有成本高,未来税费也很高的问题。

    资深市场研究人士严跃进也表示,以公司名义购买商住房是政策方面有漏洞,但这不代表市场交易的主流。如果后续政策收紧,那么此类住房后续转让可能会受限制,而且收费方面的成本会更大。

    商住限购中的万科:北京

    通州商住限购后,北京也传商住全面限购,涉及的是北京万科中央城 、万科天地以及长阳天地这三个项目。

    6月14日有消息传,北京市住建委内部通知,6月15日零点起北京市所有40年、50年产权商住项目正式限购。当晚,北京万科对外打出“万科天地、长阳天地,72不打烊”的广告。

    6月14日晚十点多,北京市住建委对传言进行辟谣,之后有消息称,位于大兴义和庄地铁附近的首开万科中心推出优惠动作——买房人只要付5万元就可现场签约,签约之后一个月内补足房款的10%,到今年年底补足总房款的50%即可。

    数据来源:观点指数整理

    据媒体报道,万科中心销售人员称:“这是为了帮助购房人赶在限购出台前签约而出台的优惠政策,在此之前几天,签约当天需支付的金额还是20万元。”

    业内人士认为,商住限购传言的出现令北京商住项目成交有了短时暴涨,对于开发商来说也是收获颇多。不过,上述接近北京万科的相关人士还表示,北京万科的商住项目一直在保持平稳的销售状态,没有暴涨。

    根据相关市场机构的数据显示, 截止6月21日,长阳天地6月酒店式公寓方面的成交套数为150套,成交均价为24022元/平方米,成交金额为1.74亿元;酒店式公寓5月的成交套数为167套,面积为8199平方米,在北京5月份酒店式公寓成交面积楼盘排行中位列第4位。

    数据来源:市场数据、观点指数整理

    万科天地截止6月21日的6月商住项目成交套数为127套,成交均价在33036/平方米,成交金额则约为2.29亿元;不过,5月份,万科中心的成交套数仅为34套。

    数据来源:市场数据、观点指数整理

    值得一提的是,除了四个在售的商住项目外,北京万科今年还计划推出另一个商住项目大都会79号。作为北京万科的首个“曼哈顿计划”作品,曾在4月26日的北京万科春季新品发布会中亮相。

    根据资料,大都会79号位于北四环,原业态为写字楼,北京万科将按照城市豪宅公寓的标准进行改造。但以目前的情况来看,倘若北京真的全面限购商住,这个尚未面世的项目的命运似乎有些“一言难尽”。

     

    撰文:陈翠

    审校:欧阳颖

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