崇明撤县设区:利好或十年也难在楼市兑现

观点地产网

2016-07-28 14:28

  • 在当前的经济形势下,加上“十三五”规划的驱动,以及长三角世界级城市群宏伟目标,崇明的生态岛建设会快一点。不过仍然,崇明这个美好的未来或许十年才来。

    韦谢 7月22日上午,在“崇明撤县设区”工作大会上,上海市副市长时光辉宣读了《国务院关于同意上海市调整部分行政区划的批复》。县级体制的整体转换和各项工作的衔接即将全面开展。崇明始建州于元代(1277年),到明代洪武年间改州为县。民国时期,先后隶属于南通、松江;解放后纳入江南南通专区。1958年12月开始隶属于上海市。长兴、横兴二岛原属上海市宝山区,2005年5月划归崇明县管辖。

    社会经济概况

    崇明行政区划面积1185.49平方公里,截止2015年末共有常住人口69.6万人,其中外来人口2.4万人,人口密度587人/平方公里。

    从收入层面看,崇明远低于上海市的平均水平,其中城镇居民与上海市其他区的差距更大。

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    从产业结构看,崇明的经济中心正在向第三产业倾斜。与2014年相比,2015年崇明县第一产业增加值小幅下降2.3%,第二产业增加值增长1.9%,第三产业增加值增长14.3%。

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    区域公共资源

    使用公开资料,我们可以计算崇明县各项公共资源的占有情况,并且可以通过与其他区的横向对比,得到一些直观的认识。

    上海各区县人均公共资源指标2014

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    数据来源:上海统计年鉴2015;Q房研究

    上表中,红色单元格表示数值高,绿色表示数值低。一目了然的趋势是,上海核心区域的各项指标都比较高,边缘区县则人均公共资源普遍较低。与一般的认识不同,除了人口密度和人均存量房面积(指商品房)崇明都在各区县中处于垫底位置,其他公共资源方面的指标相比于其他边缘区县并不低。近几年来,嘉青松三区作为上海人口的疏导地,都有“新城”的规划,吸纳了大量人口,其中也包括相当部分的外来人口。然而崇明作为上海最后一个“县”,人口密度最低,其中外来人口仅占当地常住人口总量的3.4%,远远低于上海市的平均水平。

    房地产市场

    我们从上表看到,崇明县的人均存量房面积仅有不到14平方米,这并不意味着崇明居民的居住空间狭促。因为这里的存量房面积主要指商品住宅,除此之外,崇明还有相当体量的自建房。

    到去年年末,崇明的非农业人口仅有29.6万人,人口的城镇化率为42.5%,而上海全市的非农业人口比重已经超过90%,在城镇化方面,崇明尚有巨大发展空间。我们知道,“十三五规划”中,崇明的定位是建立世界级生态岛。强调“生态”并非拒绝城镇化,而是要用现代的科技和城市规划管理理念将崇明建设成为长三角城市群的“生态中心”。那么我们关心的是,这种定位和举措,对当地的房地产市场会有怎样的影响。

    1.土地是否紧缺。今年上半年,上海掀起了抢地热潮。泰禾也在5月19日拿下了崇明长兴岛的两块地,溢价率超过200%。从全市范围看,土地市场更是供不应求。

    崇明新建住宅成交量&购地销售比201501-201606

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    从2015年以来的新房成交情况看,崇明地区的成交面积基本稳定在5万平方米以下,三月底限购政策收紧后,成交面积也随之下滑,跌幅与上海整体市场相当。

    另一个明确的迹象是,2015Q4以来,崇明县的购地销售比(2006年以来出让土地的累计规划建筑面积/累计成交面积)持续下滑,说明崇明县的土地存量正在持续消化。当然,从绝对值来看,购地销售比仍然处于高位。尽管出了地王,崇明并不存在土地紧缺的问题。

    2.新房库存情况。去年9月份以后,崇明的新房存量在不断消化,到今年上半年,出清周期已经下滑至12个月以内,基本处于供需平衡的状态。相比于上海市整体的火热楼市,崇明的新房市场显得更加理性。

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    3.新房价格。新房的价格与当前可售楼盘的区位和品类有直接关系,因此短期的新房价格具有一定偶然性,波动性也很强。因此使用上半年各区总体的成交均价来横向比较上海的房价分布。

    上海新房成交均价201601-06.png

    数据来源:Q房研究

    显然,崇明是上海房价最低的区域,那么在撤县建区的重大调整背景下,未来的崇明房地产市场走势如何呢?

    前景

    生态环境方面。在“撤县设区”的工作会议上已经明确了,“十三五”期间,要不断增加崇明岛生态资产,减少崇明岛生态资产的负债。从目前来看,崇明是上海各区县中生态环境最好的区域。

    崇明县拥有上海市四大水源地之二,青草沙和东风西沙两大水源地;空气质量也连续数年未上海最佳。2015年崇明大气污染防治5项重点工作均居全市前列,区域降尘指标位列全市第一,空气质量优良率为74.8%。

    交通方面。崇明县目前有省道123公里,县道459公里,岛内交通畅行无阻。同时,建区以后,崇明与上海中心城区的联系必将更加紧密,参考沪嘉高速的先例,上海长江大桥隧桥有可能取消收费,这使崇明居民和市区的连通更加便捷。居民的1小时可达区域可以涵盖到浦东陆家嘴商圈,有利于高薪职业人口向崇明区域疏导,从而刺激崇明的楼市需求。

    同时,今年上半年在启东召开的《沪崇启铁路通道规划研究报告》研讨会中已经明确,规划中的沪崇启铁路北起江苏启东,经崇明接入上海交通枢纽网络。这条铁路规划的落实,无疑进一步确立了崇明在长三角城市群中仅次于虹桥交通枢纽的战略地位,对崇明未来的发展促动不可估量。

    结论

    无疑,撤县建区对于崇明来说是重大的发展利好。一方面与上海的联系更加紧密;另一方面,作为长三角唯一的世界级生态岛,崇明承载了上海树立未来城市生态标杆的重任。

    我们现在已经看到,土地已经成为上海最为抢手的资源之一,在未来,更加紧缺的是什么?是纯净的水,是干净的空气,是城市绿地,是虫鸣啾啾、飞鸟畅翔的生态氛围。尤其在上海这样承载数千万人生活的都市,这样的资源更是可遇不可求。结合崇明的生态定位,可以预期的是,未来崇明的住房产品的关键词是“低密度”和“豪宅”。

    这样的未来何时到来?我们来看看“兄弟区县”的历史:金山1997年撤县建区;松江1998年撤县建区;青浦1999年撤县建区;奉贤2001年撤县建区。如今已经历了15-20年,这些区域目前的发展之滞后也是有目共睹。

    在当前的经济形势下,加上“十三五”规划的驱动,以及长三角世界级城市群宏伟目标,崇明的生态岛建设会快一点。不过仍然,崇明这个美好的未来或许十年才来。

    韦谢 Q房网新房事业部研究总监

    撰文:韦谢

    审校:刘满桃

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