依托集团产业协同 招商欲做行业“狩猎者”
作者: 彭飞     时间: 2014-03-19 00:10:17    来源: [ 观点地产网 ]

“有时候现金为王的情况出现,可能是很多公司的灾难,但也是很多公司有所收获的好时机,希望这样的机会到来时,我们是狩猎者,而不是被猎者。”

  观点地产网 彭飞 借助招商局集团的优势,以港口地产推动邮轮码头的土地获取,或许将成为今后招商地产增加土地储备的主要方式。

  3月18日,招商地产在年报中明确表示,因大股东背景具备的“外部协同资源将给公司带来巨大的商业机会”。

  就新的商业机会,招商地产总经理贺建亚在今年的投资者会议上表示,由于招商局集团是国内最大的港口投资企业,并且和所有沿海港口,以及一部分沿江的港口关系都很紧密,或者是重大的投资商,随着这些港口像蛇口一样进入产业转型升级期,招商地产将迎来巨大的发展机遇,并将在行业领域形成招商自己的特色。

  贺建亚还强调,这将是招商地产特有的商业模式,并且这种能力很难被同行替代,虽然可开发的量不是无穷尽,但类似海上世界和太子湾项目在国内能做七到八个,也将保证招商可持续发展的基础。

  另外,招商地产副总经理张林也提到,公司在完成蛇口海上世界的开发后,还将配合集团进行太子湾片区的开发。

  据其介绍,蛇口太子湾是深圳除前海外的另一大发展项目,总计170万平方米的建筑面积涵盖了写字楼、商业、住宅、公寓、文化娱乐设施等,将是升级版的海上世界。

  协同布局

  除借助集团港口资源获取土地外,招商地产还将协同集团产业进行区域布局。

  据贺建亚介绍,截至2013年末,招商地产已进入全国28个城市,公司阶段性布局城市数量目标为30个,由于所谓的布局方面基本完成,因此未来不会大规模进入更多新城市。

  这种区域布局的设定,在一定程度上也来自于招商地产对当前市场的考虑。贺建亚就表示,当前政策面不悲观,但量价增速会放缓,同时城市分化会加剧,一线城市总体平稳,风险可控,但三四线城市,甚至部分二线城市市场供应过剩,存在风险。

  贺建亚强调,招商地产目前会选择在已有城市进行深耕,并且在已有的城市也要做出资源配置的取舍,不会为了占领某个地方而占领,也不会为了留在一个地方保存颜面而留在那个地方。

  与此同时,招商地产也在产品结构和不同类型城市的投资比重方面进行了调整。

  首先在产品结构方面,招商地产从去年开始就降低了大户型比重,目前其90平以下、90至144平米,以及144平米以上的的产品结构比列为4:4:2。按照贺建亚的说法,“442是更为均衡的结构。”

  而在投资比重方面,招商地产目前的一线、二线、三四线城市投资比重为35:50:15。

  此外,招商地产还在复合产业园区方面有所涉及,据贺建亚介绍,目前这方面已经做了8个,总建筑面积约324万平方米。

  具体项目则为,位于深圳的蛇口网谷、南海意库、光明科技园、TCL国际e城、位于广州的金山谷、清华技园、以及青岛蓝湾网谷等。

  贺建亚还特别提到,蛇口网谷就是招商地产与招商局蛇口工业区一起合作的,并且已经成为目前南中国最大的移动互联网园区。

  当然,就产业全区而言,贺建亚也坦承其复制性不会像商业地产那样容易,因此在这方面,招商地产将大力借助集团的产业优势。

  “今后公司会和大股东招商局蛇口工业区一起协同,和招商局资本产业基金,招商局金融业等,为园区提供全方位、一站式的全程服务体系。”

  商业学凯德

  除住宅业务外,招商地产近年来也加大了在商业地产方面的运营和投入,并且2013年实现投资物业租金收入约7.7亿元,目前已建成的商业物业约110万平方米,在建面积约120万平方米。

  对于在商业地产方面的投资策略,贺建亚认为,短期还是要实现有效的销售,实现现金流平衡和一定的利润阶段,中期在通过金融退出的方式来实现中期的循环利润阶段,这两种方式一定要循环,这也意味着资金沉淀会越来越多,但当然最终还是会逐渐过度到轻资产模式。

  贺建亚还以已经运营的海上世界为例,“这个项目就是通过租售的合理配比来完成,首先销售一些不必要长期持有的资源,获取现金流的平衡,在留下一批增值潜力比较大的物业,尤其是通过运营管理能提升价值的物业,然后在资产价值达到一定程度时在套现。”

  据其介绍,海上世界共计7万平方米的商业物业现在已经完成招租,如果当初以10万元/平米的价格出售,从而实现70亿元的现金回笼,并且实现高利润也是很容易的,但公司考虑到未来可持续增长的巨大潜力,因而没有舍得卖掉。

  当初具有同样策略的还有招商局广场,贺建亚提到,“公司在去年也一度忍不住要出售,当时已经在市场上报价6.5万至7.5万/平米,但最终斟酌再三,还是决定先出租。”

  不过,贺建亚也强调,公司在商业地产方面也不会一直盲目持有,因为没有任何东西是永远保值的,也没有什么东西是必须不能卖的,只不过要选择合适的时机、合适的方式出售。

  此外,在商业地产运营管理方面,贺建亚对凯德商用极为推崇。其表示,凯德商用二三十年来在商业地产业务和金融业务的产融互动方面,有很多不错的经验值得招商去实践,双方也进行了项目的交流和学习。

  融资能力与“狩猎者”

  在融资能力与融资方式多元化日益备受各大房企重视的当下,招商地产也于去年成功打造了境外融资平台招商置地。

  对此,贺建亚表示,招商置地是公司们搭建的一个海外高效融资平台,今后希望这个平台能实现快速的业务扩张,同时也承担着招商地产在海外寻求业务发展的可能。

  资料显示,截至2013年末,招商置地在佛山、广州、重庆及南京拥有15个项目,未售或未预售的物业项目的可售建筑面积约559万平方米。

  不过,对于招商置地目前的规模,贺建亚觉得还有待提高。其称,广州、佛山、南京和重庆是公司要深耕的城市,目前在佛山市场的占有率和贡献还可以的,重庆的规模也不小,但在广州和南京,无论是项目数量,还是利润贡献都不大,今后还要继续加强。

  贺建亚还表示,除上述四个城市外,今后有新兴市场如果合适招商置地,特别是能利用外资有效的底价获取土地的城市,会让招商置地优先发展,但不会太多,只会选择两三个比较不错的城市。

  而在海外业务方面,何建业强调,招商置地在今后一段时间内承担走出去的角色,但主要是和招商局集团在海外的业务发展取得一定的协同作用。

  此外,由于境外融资平台的成功搭建,在加原本不弱的融资能力,使得招商地产在融资方面的优势更为明显。

  据招商地产董秘刘宁介绍,2013年其全年综合资金成本为5.23%,同比下降了0.76个百分点,公司整体的融资优势还是比较突出。

  不过,在当前房地产市场整体资金链偏紧的情况下,贺建亚认为,这种现状即是对招商地产的考验,也是机会,因为市场上已经出现一些中小开发商出让股权,寻求合作等局面。

  “有时候现金为王的情况出现,可能是很多公司的灾难,但也是很多公司有所收获的好时机,希望这样的机会到来时,我们是狩猎者,而不是被猎者。”

  贺建亚还强调,资金方面原本就是招商地产的一大强项,在未来还要把它塑造成真正的竞争力。

  “我说的竞争力不是盲目的扩大负债率,或者把现金流用得更危险的境地,恰恰相反,通过和金融机构各方面业务的有效创新,公司将不再坚守一定要实现最低的财务成本,如果在坚守成本最低的同时,失去了很多机会也不行,在这方面公司会尽量有一些新的尝试,以合理的杠杆撬动利润。”贺建亚称。



(审校:劳蓉蓉)
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