观点地产网 >
现场实录 >
观点年度论坛 >
>
正文
欧阳捷:百年住宅·探路人
作者:     时间: 2014-03-12 11:41:01    来源: [ 观点地产网 ]

  3月12日,观点地产新媒体主办的2014观点年度论坛在广州正式开幕,论坛主题为“模式与革新”。

  新城控股集团高级副总裁欧阳捷在论坛上发表了题为《百年住宅·探路人》的演讲,以下为现场的演讲实录。

  欧阳捷:尊敬的各位来宾,我今天向大家分享一个题目“百年住宅”。前面的演讲嘉宾谈到了一个话题,就是未来二胎放开,三房可能会成为新的主流,当然这个时间可能会比较远,但是有些事情没有远虑必有近忧,所以人在思考这些问题的时候要有前瞻性。怎么前瞻呢?我在这里讲一个小的想法,从我们整个房地产的大趋势来看,未来的需求其实还是非常大的,陈淮老师刚才已经讲过这个观点了。在这种情况下,国家对于房地产的调控,在表面上看起来没有很多新的政策出来,但是实际上在我们整个的市场资金链的供给上,以及在我们政策的引导上,其实还是有很多的动作在影响着。所以在这种情况下我们也在思考,什么样的产品是我们未来的年轻人所需要的,特别是类似于我们可能手上有一定的资金,有一定的余力,但是我们买房可能面临未来的一些重大风险的前提下怎么来考虑。

  目前中国房地产,特别是住宅市场存在的主要问题,第一,生命周期短,我们现在普通的住宅设计寿命是50年,但是现在有很多房子的使用寿命远远到不了50年,而我们的产权是70年。第二,质量通病非常多。第三,换房成本高,我们今后的置换成本越来越高,包括房地产税的出台,会加大我们的置换成本。还有一个,我们换房的时候忽略了一个成本,就是装修成本,你第一次买房要装修,第二次买房还要装修,这个装修的成本影响还是非常大的。另外,从环保节能的角度来看,也造成了很大的浪费。以我们新城为例,新城建造的房子,我们90%的客户都是需要装修的,每户产生的装修垃圾1.5到2吨,80%为水泥。在这种浪费的情况下,我们怎么选择一种更新、更好的产品来推向市场?

  这个解决的方案就是我们提出的新的概念——百年住宅。当然这在国内还是一个新的概念,它包含了三个主要的层面:

  第一个叫百变魔方,就是我们的魔幻空间。我在这里可以给大家讲一个假象,比如说我们有一对年轻人,他如果在父母的支援下,他可以买一套100平米的房子,那么这套房子他怎么办呢?在他单身的时候,他可以使用其中的40平方米,而把剩下60平方米出租在他们两个人的时候,他可以选择使用60平方米的面积,这时候他可以把剩下40平方米拿去出租。等到他生了小孩,带来了父母,这时候他把100平米全部收回来自己用。再等到小孩大了,上学了,或者说出去了,父母回老家了,这时候他又回归到60平米。所以我们讲,这个整个过程是一个百变魔方的过程,在这个过程中,所有房间的布局全部可以自己来调整,不需要依靠装修公司。那么怎么做到呢?这里面的技术我们可以给大家分享。其实我们是通过这种魔方式的组合,来解决了这样的问题。首先我们有一个大板应用,可以取消剪力墙,这样在内部的空间可以自由的分割。内部的大空间可以灵活移动,而且由于板力的增加,楼上楼下的隔音也增强了。同时我们还使用分离式管井,有一部分管线在公共区,还有一部分在室外,这样使得我们的物业维护不需要进入家庭。内部可以才能轻质隔墙来隔开,满足不同家庭的生命周期的需求变化。第二个技术是PC技术,就是利用工业化生产的模式,在国家建设部目前的支持政策还不到位,它的技术使用上可以采用把面砖铺在模板里面,再把再把窗户框放在模板里面,然后浇铸水泥,使得窗户和外墙结为一体,解决了渗漏问题,解决人工在制造房屋过程中手工的误差。但是它的成本会相对高一些。这样的生产,可以在工厂生产,然后到现场拼装,像搭积木一样。第三个是IS技术,IS技术是什么概念呢?它是一个支撑体和填充体的有效分离技术。这种有效分离技术就是在内墙使用支撑体,在支撑体之间使用连接件,把我们的轻质隔墙受和连接件用螺丝联系在一起,这样在家里我就可以通过螺丝刀解决我的内墙调整。这种性质不仅使得你的二次装修问题得以解决在你的内墙调整、分割的时候就有可变性。我们在这里面还有一个简单的概念叫六面架空,使得你的管线在你的隔墙空间上方都可以走通。

  第二,我们现在提出绿色屋宅的理念,包括除风、除霾的新风系统、地暖系统、全屋直饮水系统、同层排水系统,它也可以解决对楼下家庭的干扰。另外使用呼吸砖的技术,可以吸收室内的甲醛,降低室内的异味。

  第三个是人性化的建筑。我们前面有嘉宾讲到要对客户体验更加看重,那么怎么解决客户的体验?我们在住户住进这个住宅之后,对人性化的研究是比较多的。第一个是采用整体住房的技术,整体厨房就是利用工厂化的生产,杜绝现场的人为操作,提升现场产品的档次和精度。这种设计兼顾了现场人性化的操作流程,包括所有的厨房间的各个物品、部件的搭配,都是完全坚固了人手的操作方便性。我们在精装修方面,设计师缺乏这方面的经验,他不是家庭主妇,他对在灶台上摆多少电源插座是没有概念的,等我们的小家电越来越多的时候,在厨房里就要使用拖线板,这是非常不合理的。在我们的整体厨房设计方面把这些问题统一不免了。另外还有防油污板,我们采用的是整面的防油污板。现在有很多企业的防油污板是不锈钢的,它在装修的时候对装修的结构和设计是有影响的,它不是一个整体的设计概念,是一个硬嵌上去的东西。我们现在采用的防油污板是塑料材料,但是它是耐高温的,它与墙砖的材质看上去是一致的,整体的设计是没有瑕疵的。另外还有超静音的大型水槽,还有整体卫浴,我们采用一体设计墙板和拖板,也是工业化进行生产,这种做法可以拒绝漏水、防止溢臭。我们现在在住宅中经常会做一些闭水实验,有了整体卫浴之后,闭水实验问题都可以解决了,基本上不用去做了。另外一体化的洗漱台,可以解决传统洗漱台发霉、变色的问题,我们经常看到台盘的下方使用的是胶水,台盘是下挂式的,它就需要用胶水打,国内的胶水一般半年到一年,国外一般两到三年就会变色、变黑,产生细菌。但是我们做的是一体式的,就不存在这个问题。另外还有三面镜箱,这种镜箱出来没有死角。另外我们在调整整个空间的时候,我们希望有更多的收纳空间。昨天我参观了广州的一个项目,这个项目声称是豪宅的项目,卖到五六万一个平方,一套房子290平方米,但是它的收纳空间非常小,特别是主人房房间很大,但是衣帽间很小。我们在建房的时候设计了很多的收纳空间,包括还有老人凳。包括在阳台上的设计,我们这个阳台既是一个生活阳台,又是一个洗漱阳台。在这种情况下,我们也要考虑到阳台的通风、排湿,包括晾衣架配合阳台的收纳空间都有所考虑。

  新城集团的百年住宅的探路,目前是跟中国建设部中国建筑标准设计院进行合作的,另外也与日本的知名公司在进行合作,担任我们的百年住宅战略顾问,我们在江苏也建立的实验基地,实验基地的产品已经出来了,另外我们今年的项目就要在新产品上落地,今后如果有机会,欢迎大家能够到现场去观看,指导我们的工作。



(审校:劳蓉蓉)
24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。