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蔡穗声:马年是否开发商的逃命年?
作者:     时间: 2014-03-12 10:23:39    来源: [ 观点地产网 ]

我们连续三年时间都在研究和引导广东房地产行业和企业转型升级,有些看法跟大家做一个交流、分享。

  3月12日,观点地产新媒体主办的2014观点年度论坛在广州正式开幕,论坛主题为“模式与革新”。

  广东省房地产行业协会会长蔡穗声在论坛上发表了题为《马年是否开发商的逃命年?——广东房地产转型升级的思考”。》的演讲,以下为现场的演讲实录。

  蔡穗声:各位来宾、各位媒体朋友们早上好!我的题目是“马年是否开发商的逃命年?——广东房地产转型升级的思考”。我们连续三年时间都在研究和引导广东房地产行业和企业转型升级,有些看法跟大家做一个交流、分享。

  今年流行的话语叫做“爸爸去哪儿了”“时间去哪儿了”,现在有人问“开发商去哪儿了”。为什么这么问呢?媒体说马年是地产商的逃命年,有几个出发点,一个是说春节过后,一个马佳佳用互联网思维来贩卖情趣用品,她提出90后压根就不买房,她有几条论据,一个是传统观念模式的瓦解,一个地域观念薄弱,一个快速获取财富增值的方式。另外一个,90后比较在意今天的生活质量,不可能用今天的金钱全部投资为获取以后的生活质量。这个话出来之后,也有媒体发出一些统计,说这个话不可靠,很多90后还是很在意买房,不买房就不结婚。我想,马佳佳的说法有点言过其实,但是她起码说明一个趋向,以后的年轻人的生活方式是不是像60后、50后那样传统的生活方式呢?我想肯定是不同的。马佳佳的话也表明了现代年轻人的一种想法,也有一定的市场。另外一个,我们也看到国家统计局发布的一些数据,以及媒体的一些报道,包括杭州、常州、苏州、广州的一些楼盘下降的报道,刚才朱会长做了很多的分析,我就不详细讲了。再有一个比较大杀伤力的,就是银行的放贷收紧。去年以来,银行对买房者的按揭放贷跟以往很不相同,完全不像以往的方法,以前都是在一季度放松房贷,但是今年一季度非常紧张,并且首套买房贷款的优惠利率不但没有了,反而是升了,通常都上升5%到10%的幅度。我想这是比较实质性的对市场的比较重大的影响。由此,有人提出,2014年是不是开发商的逃命年,逃去什么地方?一个是逃离三四线城市,一个是逃出郊外,一个是逃往海外。

  每年都会有新的危机,每个形势下都会有新的问题出现,我们一致认为,危机还在于我们本身这个行业传统的一些模式没有改变。我们不但要关注到楼市的波动,不但关注到业内的竞争,所谓业内集中度越来越大,中小房企生存的空间会逐渐的被侵占,甚至被颠覆,不但关注到政策的变化,我们也应该倾听外行对传统行业的侵蚀和颠覆。例如现在的互联网思维,我们处在大数据时代,对信息的需求是双向的,有一个反馈的经济,我们是互动的,对用户更加友好,用户体验为先,提供增值服务。互联网的思维追求的是新技术、创意、产品简单极致,做到让用户尖叫等等。这几年我们看到很多外行对传统行业的侵蚀、侵占以及颠覆。最近我们看到互联网的金融,余额宝等等对传统的银行业也造成一种威胁。实际上它吸取了很大量的小额资金,它很容易给一些银行不愿意放贷的小微企业进行放贷。

  反过来我们看看房企的思想观念,第一,营销就是一切,我们一直以来把营销作为整个房企思想观念的核心环节,卖完就是胜利,我们开发的所有环节围绕着营销来转,以营销为终点的一条龙的多元化发展,以产品为中轴,这种思想观念我们认为应该转变到一种服务的意识、增值的意识,也就是说把销售的意识转变为经营服务的意识。所谓不动产的理念,仅仅是产品的形态。从价值形态来说,其实房地产是流动的,它从价值的最大化目标做多元化的发展,也包括我们讲的住宅区和酒店的结合,地产跟金融的联姻,不但是营销。互联网的思维或者互联网的应用,不仅仅是对我们产品的营销,而是整个营销服务理念的结合,包括到高度智能化的家居生活方式。

  第二,我们讲经营模式,传统的就是建房、销售、买地又建房,基本是这个模式不断地循环。如果说以后年轻一代对买房的需求有所下降,也就是说他以后会逐步依赖于租赁服务,要求你给我提供更好的家居服务和增值服务,这样我们就变成了应该把增值看做是一切,不单是建房、卖房、买地这个循环,也可以在收购和业务资产重组、服务、增值、再出售中获得利润。美国的房地产很多就是这样的,它是投资型的,而不是建造型的,它把很多传统的、旧的商业大厦、厂房、公寓收购,收购之后进行重新的业务组合和资产重组,重新装修、包装,再出租出去,这个过程中,它有了增值服务,若干年后,有了好的收益,它可以卖掉,然后又去对一些旧的物业做重新的包装、增值、销售。这个过程它是比较多使用这种方式的。房地产的发展,不断地建房、卖房的这个过程总是要过去的。从西方来说,建房已经不是主要的任务,像美国房地产,整个住宅销售市场80%多是二手房买卖,一手房买卖占比不到20%,这也是我们若干年之后,城镇化基本告一段落之后,很可能达到的一个阶段。这也是我们企业从开发、销售型企业转变为经营服务型的企业。

  第三,传统的房地产服务结构是以发展住宅为主,去年广东的销售面积中,住宅占90%。从投资结构计算,住宅投资占70%,这基本反映了目前整个行业的情况。新的产品结构,我们认为不仅是发展住宅,还要有商业地产、旅游地产、科技地产、物流地产、养老地产等等,要延伸我们的产业链条,这方面我们有成功的案例,比如说我们有一些体验式的商业,例如佛山的岭南天地,就是一个很成功的商业街改造,番禺有节能科技产业园,广州有服装设计创意园,梅州有客天下的旅游地产,珠海有它的教育地产,还有一些商业改造、工厂区的改造,招商地产把80年代的日本三洋电子工厂改造为它的总部,这是一个绿色的、环保的、低碳的地产,另外还有几座工厂大厦改建为商业街,做一些创意小商品的销售。我们不但关注到一二线、三四线城市,还有关注到县域地产发展,我们这几年在县域地产发展方面做了很多研究工作,我上个礼拜还在广东一个山区县(新兴县)做了三天的调研,我们去了解三个房地产企业(两个老企业,一个新企业)的发展,它现在还在本土深耕,它现在住宅平均价格是3500块钱,但是它有一个住宅小区的规划、建设、园林水平一点不逊色于广州的楼盘,在一般的县里它就是高水平的发展。它的发展不单是在县城,还在镇一级发展,在两个镇开始做住宅小区。另外一个,它也往外面发展,发展之后又回到家乡,开始在旅游地产,给工业区配套方面做工作。还有一个温氏集团,它在全国23个省、市、自治区有160个一体化公司,养殖、收购、加工、销售一条龙服务,这个过程完全可以跟地产商做结合,把它的这个产业链条跟它整个基地、科研、物流、配送等等配合起来做发展,我想这里面还有很大的发展空间。

  以上所讲的,我们思想理念的转变、经营模式的转变和产品结构的转变,我把它称之为房地产行业的“三旧改造”,我们先做好我们行业的三旧改造,才有可能做好城市的三旧改造。

  最后,我们对今年的判断,我们当然不同意今年是逃命年的说法,我们认为今年是一个转型升级的元年,我们判断,新的一年房地产行业的融资环境比去年会有收紧,市场供求关系会较为宽松,对于大规模扩张、高价获取土地、高负债运作的企业有较大挑战,企业应该提高对金融风险的管控能力,结合政策环境和市场变化,以市场需求为导向,调整开发经营战略,关注产业园区建设、养老地产等新兴领域,寻求多元化发展。

  最后我的回答,开发商去哪里了?开发商不是去转型升级了,就是在去转型升级的路上。



(审校:劳蓉蓉)
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