瑞银下调远洋评级 高溢价拿地下的利润率博弈
作者: 见习编辑 王静     时间: 2014-02-13 02:29:46    来源: [ 观点地产网 ]

在北京特殊的市场环境和行业整体下行的大背景下,如何提高利润率确实成为摆在远洋面前的一个难题。

  编者按:过去的一年,新改革时代开局,在新城镇化号角声中,在调控与市场化交织的声浪中,中国房地产行业稳步前进。但这只是起点,中国房地产还需要更多的努力和更强的智慧,去适应全新形势,并取得更大的发展。

  新的一年,角逐市场的版图与新增长边界,谁将是卓越100的领军企业,中国房地产将更多的思考、总结与传承创新。

  2014年3月11-13日,观点地产新媒体继续盘点年度中国房地产行业与企业,展望2014年度机会与变化,推出“模式与革新”特别报道。

  观点地产网 见习编辑 王静 “天上浮云如白衣,斯须改变如苍狗”。眼下的资本市场很好的诠释了这句诗。

  去年房地产市场一片飘红,2014年甫一开年,唱衰内地楼市及房企的声音就不绝于耳。对于央企远洋地产来说,新年开年即在北京市场豪取三宗地,本是表达了公司对于北京市场的信心和决心,不想却因此被投行下调了企业评级。

  2月4日,瑞银发布研究报告,称远洋地产现价相当预测今年市盈率7.7倍,已充份反映未来较同业为低的合约销售增长、毛利率表现,并指出该集团较低毛利将困扰其股价。

  瑞银下调远洋地产的投资评级,由“中性”降至“沽售”,该行指,留意到远洋地产近数周斥62亿元人民币收购三个项目,兼且并非市中心地段,其中8%将兴建保障房,料会拖低该集团总体项目毛利率。

  从1月9日到16日,8天的时间,远洋地产在北京土地市场抢下三宗地块,土地出让金合计超过73亿元。所拿的三宗地块,分别位于房山、昌平和门头沟。

  对于评级下调一事,远洋地产表示目前处于缄默期,暂不予以回应。而北京业内则表示,在郊区拿地以及配建保障房,跟北京市场土地出让特点和政策息息相关,无法规避。

  “在大的政策环境,开发商选择在北京市场深耕就必须接受游戏规则。对于开发商来说只能选择在此基础上,通过考虑如何进行产品打造、如何分割保障和商品房,前期规划和定位来实现利润率的提升。”

  土地之困

  因为前几年并未在北京土地市场有太多斩获,而远洋方面又计划北京区域2014年实现目标销售100亿,补充土地即成为眼前较为迫切的事情。

  远洋内部相关人士曾对观点地产新媒体表示,目前地标企业拿地资金是占其年度销售额的30%-50%,远洋大概会保持这个水平,保守一点30%,激进一点50%。而在北京拿地,跟政府的供地节奏和资源有关,不完全取决于企业。

  北京业内也指出,目前北京市中心土地资源较少,拿地竞争激烈,成本颇高。在大的政策环境下,开发商选择在北京市场深耕就必须接受游戏规则。而远洋目前到手的三块地,无论是区域位置还是未来前景,都较为理想。

  对于1月9日远洋地产以11.44亿元、配建1.6万平限价商品住房,拿下的房山区拱辰街道及长阳镇(良乡高教园区4号地),伟业我爱我家市场研究院经理程浩业指出,“外界认为比较偏,其实在良乡开发区已经形成居住氛围,在过去三年时间,商品房开发发展非常快,万科、首创等很多企业都在那里有项目,比如中粮万科的长阳半岛,现在房价已经从三年前的一万多涨到两万多,未来可能还要高。”

  而且这个区域在三年前,也试点过自住型商品房类型的产品,项目是中铁建的国际城,当时比周边房价低2000元。因为没有营销成本等原因,最终利润也有保障。

  “不管是从区域认知度来看,还是从未来建自主性商品房来看,这块地是没有问题的,利润率还是相当高的。比正常利润略高或持平”,程浩业补充道。

  第二宗是1月13日拿下的昌平区七家镇未来科技城南区地块,其概念和房山良乡差不多。虽没有后者那么热,但位于北京的北边,相当于上风上水。而且北七家是传统的奥北别墅区,很多高端项目集中在此,目前也有开发区的概念。只是除人才公共租赁住房外,全部配建自住型商品房的条件,让其在三宗地中,可预期的利润率水平最低。

  至于门头沟新城石龙街区的地块,程浩业对观点地产新媒体表示,这个区域目前在售房价接近3万,3万多都有。区域位置与市中心的直线距离比良乡、北七家都近。未来前景更好。而且门头沟过去,受地形限制,没太有商品房用地。这块地的稀缺水平在三块地中最高。

  利润率博弈

  对于瑞银提出的“较低毛利将困扰其股价”,辉立证券分析师陈耕对观点地产新媒体表示,这可能更多取决于市场对内房股的整体看法趋于谨慎。

  亚豪机构市场总监郭毅也指出,未来开发商的利润空间都会逐步下降。这是企业都会面临的问题。高端市场利润率相对较高,但是市场需求有限。随着开发商的销售周期拉长,成本会增加,财务成本、人员成本会增加到开发成本中,利润率也会有个相对的下降。

  饶是如此,在北京特殊的市场环境和行业整体下行的大背景下,如何提高利润率确实成为摆在远洋面前的一个难题。

  “今年我们发现了一个价值洼地,即公建类用地。”远洋地产内部人士对观点地产新媒体如是表示。泰禾一号街区,即是公建类用地,目前来看,利润水平超出预期。因此远洋今年会重点关注这类用地,而在已经获取的三块地中,房山和昌平的地块即为该类型土地。

  程浩业指出,所谓的价值洼地是规划层面的问题。这类用地一般在所谓的开发区,而开发区主要是工业用地,配套的住宅。在开发区里面公建用地在后续改规划的时候比较灵活,有可能从F1直接变成住宅用地,只要改规划的理由充分,是可以操作的。“规划口是规划委管的,在国土局出让土地的时候可能不能立即改规划,在后期建设的过程中是有可能突破这个规划限制的。”

  “远洋过去几年在北京没怎么拿地。今年寻找这个突破口,不跟大企业争纯住宅用地,关注这些关注度不高的地块,也是一个发展的策略。”程浩业续称。

  而对于远洋一改以往注重利润率水平较高的高端产品,转而聚焦刚需,陈耕指出,加快周转对于远洋整体的盘活有积极效应。“目前还是以去化为主的整体效用模式,在利润率和周转率方面,偏重于周转率总归是市场比较容易接受的。”



(审校:武瑾莹)
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