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华侨城集团公司反对康佳集团作为唯一实施主体继续推进康佳集团总部厂区城市更新项目，认为康佳集团总部厂区城市更新单元涉及的宗地(T309-0056，土地面积37251.8平方米)的历史情况和遗留的产权问题存在异议。

　　事件

　　康佳集团8月17日公告：华侨城集团公司反对康佳集团作为唯一实施主体继续推进康佳集团总部厂区城市更新项目，认为康佳集团总部厂区城市更新单元涉及的宗地(T309-0056，土地面积37251.8平方米)的历史情况和遗留的产权问题存在异议，并提出暂停康佳集团总部厂区相关流程手续，待华侨城集团公司和康佳集团双方妥善商议解决方案后，再对该项目进行处理.

　　点评

　　1.该宗地规划建筑面积26万平米，用途：商务公寓、办公等。按照规划，此次涉及的地块占地面积37252万平米，建筑面积26万平米，容积率6.98，用途：商务公寓、商业性办公、商业服务业、产业研发、产业配套等综合型项目。(详见康佳集团2011年10月15日公告)。

　　2.华侨城集团主导该宗地开发的概率较大。华侨城清晰的证明了其对该宗地土地使用权的权利，华侨城集团与康佳集团合作开发的可能性较大。由于土地价值远超地上建筑物价值，华侨城集团主导开发的概率较大——而且，康佳集团在土地商业开发方面的经验远不及华侨城集团。

　　3.交由华侨城A开发的概率较大。由于华侨城集团承诺，不从事与华侨城A有同业竞争的业务，且华侨城集团真正拥有地产开发能力的主体已在华侨城A，因此，华侨城A实施该地块开发，顺理成章——我们认为，最可能的方式：华侨城集团以合理的价格，将土地开发权置入华侨城A。

　　4.实现多赢。华侨城A的开发能力有目共睹，地块交由华侨城A开发，可最大限度挖掘该地块的价值；对于开发经验欠缺的康佳集团来说，是在其权利范围内，实现了价值最大化。因此，该地块的开发，将给华侨城集团、康佳集团、华侨城A带来价值增厚，真是实现多赢。

　　5.市场此前曾因“该地块由康佳集团作为唯一开发实体”而质疑华侨城集团的同业竞争承诺。此次华侨城集团的表态，充分说明了：华侨城集团一直在努力践行其有关同业竞争的承诺。

　　6.重申“ALLIN”，及7.92元的目标价。我们在此重申“ALLIN”逻辑：(1)因为创造价值，护城河宽广；(2)受地产拖累，价值严重低估；(3)短期催化剂：优先受益地产政策转向、三季报继续靓丽、康佳总部地块开发进展。目标价7.92元，对应总市值576亿元=地产336亿(13PE8倍)+文化旅游业务240亿(参照美国，10倍EBITDA)。

　　风险提示：政策调整预期落空、经济硬着陆。

　　海通证券-华侨城A：“ALLIN”又添好牌，或主导康佳总部改造

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