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潘石屹虽然在视频中大力表扬旗下项目的出租情况让人满意，但同时SOHO中国项目表现不好的情况也时常见诸报端。

　　观点网武瑾莹 一向活跃的潘石屹再次选择不召开针对媒体的业绩发布会，而仅仅是发布了一段6分钟的视频，用这样的方式简单的总结了SOHO中国从去年年中开始宣布转型至今的表现。

　　潘石屹在视频中表示，SOHO的转型“成功了”。

　　老潘称转型成功

　　据中报显示，截至2013年6月30日，公司的营业额达到25亿元，同比增长103%，净利润达到21亿元，同比增长242%，核心净利润(不含投资物业评估增值)为5.37亿元，同比增长130%，核心纯利润率约为22%。董事会决议派发股息为每股人民币0.12元。

　　“营业收入大幅提升，主要原因是本期结算的建筑面积较去年同期增加所致。本期结算的建筑面积约为40835平米(不含车位面积)，较去年23179平米大幅上升76%，本期结算的可售面积(不含车位面积)平均售价每平米约60749元，主要来源于银河SOHO以及SOHO中山广场项目”，SOHO中国如此解释业绩大增的原因。

　　而SOHO的中报则自称：“自去年8月公司宣布由销售向持有转型以来，SOHO世纪广场、前门大街项目、银河SOHO均取得了突出的租赁业绩，充分证明公司的战略转型已经成功。”

　　据soho中国介绍，在业绩期内SOHO中国最重要的几个项目分别是上海的SOHO世纪广场、北京前门项目、银河SOHO。

　　其中，位于上海浦东世纪大道的SOHO世纪广场是公司转型后第一个自持项目，目前出租率已达到100%，实现了满租。，据悉，项目完工时已出租50%面积给上海期货交易所，光大期货、招商期货、银河期货等公司也纷纷入驻，金融行业租户占整个项目近80%。SOHO世纪广场的租赁业务经营利润率高达88%。

　　潘石屹还介绍，坐落于北京中心地段的前门大街项目经过重新定位后，租户质量显著提高，一批优秀的、以体验为主的国际品牌已经入驻并开业，如韩国CJ集团、三星、联想等。银河SOHO在过去三个月中，平均每月租出近两万平米。这个刚完工不久的项目目前已经租出9.3万平米，出租率接近60%。

　　此外，潘石屹续称，北京、上海住宅市场回报率1%-2%，办公楼市场投资回报率3%-4%；而SOHO中国基于开发成本的租金回报率为8%-10%，银行按揭利率已经达到7.2%。

　　对于未来的策略，潘石屹称，SOHO中国要持有足够现金的同时，要严控负债率。其次，将继续集中在北京、上海的繁华地段。

　　中报显示，SOHO中国持有现金152亿元，净负债率为14.3%。

　　市场声音言不佳

　　在潘石屹的表述中，SOHO中国的表现完美，好得让人赞叹。但情况可能并不是这么乐观。

　　虽然营业额和净利润同比增幅较大，但数字上看，不过才20多亿元。对比SOHO中国曾经有过的过百亿的业绩，这个数字只是之前的零头。

　　或许转型和调整可以作为一个理由来解释营业额大幅下降的原因。但市场人士认为仅仅一年时间就宣布SOHO从散售转型自持成功，说服力似乎并不太强。

　　对比与SOHO中国相校实力强许多的新鸿基，在多年前转型之时，也有差不多十年的准备期，而在进行转型之后，新鸿基也用了另一个十年才做到真正的租售并举。

　　新鸿基用了近20年才完成的调整，SOHO中国竟然一年就宣布完成，这样的对比太让人惊讶。

　　另一方面，潘石屹虽然在视频中大力表扬旗下项目的出租情况让人满意，但同时SOHO中国项目表现不好的情况也时常见诸报端。

　　今年6月，有报道称SOHO中国北京的几个项目尾盘都已经重新定价促销，比如三里屯SOHO和原名望京SOHO后更名为银峰SOHO的两个项目，而且促销力度也比较大。

　　报道称，据知情人士透露，SOHO中国2012年8月份宣布告别散售，全面转型持有。这一决策将导致SOHO中国由散售带来的快速回笼资金渠道紧闭，令其转型面临重大资金压力。而此次SOHO中国甩卖北京项目尾盘，可能也是出于快速回笼资金，支援上海项目开发，缓解转型资金困局的考虑。

　　近期又有报道显示，SOHO中国转型后首个含有自持部分项目的银河SOHO也遭遇到了自持物业扎堆甩卖的尴尬境遇，据一位SOHO中国销售人员透露，银河SOHO目前有约140套5A写字楼及商铺正在寻找买主。该销售人员特别强调，银河SOHO绝大部分房源早在去年即已销售一空，目前这批房源是SOHO中国自持的物业。

　　在SOHO中国发展的另一个城市上海，有业内人士向观点新媒体表示，目前SOHO在上海没什么声音，项目不管是出租还是出售都没有特别引起市场关注。

　　其表示，上海的商业地产环境并没有特别恶劣，但SOHO的产品涉及其实并不能获得上海客户的认可，加上销售团队的能力不强，使得SOHO在上海的整体表现不佳。

　　“在品牌和品质之间，SOHO显然至注意了品牌，而忽略了品质”，上述人士如此总结。

　　事实上，即使潘石屹成功为自己和SOHO中国树立了知名度，但其过往项目的散售模式和不佳的运营管理情况，使得其在政府心中并不受待见。

　　今年7月底，在上海静安区东八块地块最终出让之前，市场传SOHO中国有意竞争，但随即传出消息称政府方面并不希望SOHO获得，反而属意外资公司汉斯集团。

　　最终结果也是SOHO中国失手，汉斯集团低调将此地块摘下。

（审校：武瑾莹）