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观点时评:九月已过 楼市现状到底如何?
作者: 韩世同     时间: 2011-10-09 17:59:20    来源: [ 观点地产钢 ]

到底目前楼市现状如何?房地产限购限贷的政策是否见效?年底楼市的走势又会如何?

  观点地产网 日前,媒体报道广州楼市9月成交量大跌五成,“金九”变成了“铜九”,“银十”会是怎样的状况?广州楼市刚性需求依然旺盛,市民普遍反映楼价还是偏高,但从销售情况来看,一些合乎买家预期价格的新盘仍受到追捧。

  到底目前楼市现状如何?房地产限购限贷的政策是否见效?年底楼市的走势又会如何?这些问题都是民众十分关心的问题。确实,目前楼市的走势并没有出现明显一面倒的情况,因此要准确地判断其走向并不容易。

  一方面是因为影响房地产市场变化的因素很多,另一方面也因为限购政策没有“一刀切”,而仅是限于一二线城市和部分二三线城市。因此,全国楼市变化是多元化的,不可一概而论。

  从全国来看,房价的确还未出现全面回落的迹象。这是因为限购的一二线城市只有40多个,而全国未限购的大中小城市却达600多个。因此,即使一二线限购的城市已经形成和出现房价回落迹象,但从全国来看则并不一定存在同样的迹象,有些未限购的三四线城市可能房价仍然还在上涨。

  从广州来看,应该说目前房价已经是处在震荡下行的态势。因为广州今年初就开始实行严厉的限购限贷政策,投资性购房受到限制和打击,尤其是大规模、批量性的购房基本受控。

  但广州楼市同样也并没有形成一面倒的状况:既没有大幅下跌,也没有大幅上扬,而是形成拉锯般上下波动的情形,不过整体的态势是趋降的。原因是开发商采取了阶段性促销的策略。

  我们可以对上半年楼市的表现做一个简单的回顾:1月底出台新国八条;2月广州开始实行更为严厉的限购政策;3成交比较低迷;4月开发商开始进行第一轮促销,一度楼市出现日光盘;5月郊区盘加大降价促销力度,成交有所回升。

  但好景不长,6、7月开发商放缓住宅促销,将精力主要放在商业物业如车位、商铺和写字楼以及公寓等产品的促销上,住宅成交再度明显下降;8月国务院明确一二线城市限购政策不放松、并且将扩大至部分二三线城市,开发商又再度加强住宅促销的强度和力度,出现万科万团大战和碧桂园十里银滩七五折促销。

  9月开发商促销力度空前加大,但实质性降价促销的楼盘不多,而是采取暗降的形式,如送宝马、送车位、送迪拜游等优惠或者虚张声势的折扣噱头,有一定效果但并不太明显。业界认为金九不再,但我觉得其实九月成交已算不错,成交量估计与8月相比差不多,都算是今年比较好的成交记录。

  10月和接下来的两个月可以说是今年楼市最后的冲刺阶段,开发商将会全力以赴促销推盘。据称国庆期间有77个楼盘推盘、5万多套新货上市,这种情形几乎是近年来少见的。

  开发商如果不把握好这个时机“以价换量”,一旦楼市进入竞相降价的局面,可能会因为购房者“买涨不买跌”的原因而导致楼市出现“越跌越没人买”的现象,反倒不利于房企走货。

  整体来看,房地产调控的效果是在逐步显现的。因为,即使从全国来看房价上涨的态势也已经基本遏制,而经济却没有受到过大影响。如果房价可以继续保持这样逐步震荡下行的态势,可以说房地产调控的目的和效果就初步达到了,而且经济也不会因此而硬着陆。

  韩世同 观点地产新媒体专栏作者

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