博鳌一夜:求解供求 限购与土地的枷锁
作者:     时间: 2011-08-17 23:06:38    来源: [ 观点地产网 ]

2011博鳌房地产论坛最精彩的“博鳌一夜 精英对话”如期上演,在二三线限购5大标准出台的压力下,这一次对话似乎显得沉重,但却更值得深思。

  主持人:接下来是我们的地产精英、博鳌论剑,我们地产泰斗们要在这个擂台上进行一下思想的过招,这也许就是改变中国地产行业命运的一场对话。

  主持嘉宾:

  香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长 陈启宗

  中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲

  对话嘉宾:

  中国房地产业协会副会长 朱中一

  华远地产股份有限公司董事长 任志强

  路劲地产集团董事局主席 单伟豹

  阳光100集团董事长 易小迪

  金地集团总裁 黄俊灿

  莱蒙国际集团有限公司首席运营官 陈风扬

  中原集团主席 黎明楷

  德意志银行亚洲区投资银行部主席 蔡洪平

精英对话

精英对话现场

   纲:现在我是主持人,第一件事就是把开场的主持交给我的同伴,陈启宗先生。

  陈启宗:以往那么多年,中央政府好像在做一件事,就是要控制需求,但是一般来说,控制需求的需要是因为我们可能没有做好管理供应量的问题,没有办法了就要来控制需求,所以有限购令等等一系列行动出来。

  最近好像北京出台了一些新的措施,比如说盖3600万套保障房,今年1000万套等等,这些都是从供应那边下功夫,而不单是管理需求的问题。

  我想请问各位嘉宾,当然管理供应量并不表示就放弃管理需求,你们各位对这一个概念是怎么的看法?认为国家是往好的方向走吗?是对的方向走吗?要走多久?会不会走到一个地步,需求增加到一个地步,就不需要管理需求,有没有这个可能性?我开一个头,回给樊纲,加上你的话,然后就请各位嘉宾发言。

   纲:我同意陈启宗先生提出的这个问题,因此现在就请各位嘉宾回答问题。

  黎明楷:可能樊纲不知道我是谁,我是中原的黎明楷,其实很难说政府这个行为是对还是不对,反正现在政府应该算是双管齐下,就是需求肯定要控制的,就是压抑投资需求。

  另外,现在也看到对于开发商这方面应该算是一级追杀,让开发商把手头项目拿出来卖,而且最好大家一起涌出来卖,就是不能卖高价,低价快跑,这就是政府现在采取的态度。

  如果供应增加了,会不会就是可以减少了对于需求方面的压抑?我觉得这是有可能的,但我看现在政府主要是看价格问题,如果价格不下来,我感觉政府不会这么轻易的放松这方面的管制。

  朱中一:刚才主持人讲的这个问题,实际上按我的理解,政府是通盘考虑,即是总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,三个基本概念。

  总量平衡,既包括了供给,也包括普通商品房供给,同时包括抑制投资和投机需求,这是总量的问题,结构的问题就是市场的问题。总量基本平衡、结构基本合理来立足达到价格稳定稳定。

  黄俊灿:我的理解就是市场需求和供应应该分开,一类准福利需求,一类就是有需求你掏钱买,一类有需求他也买不起。

  供应也是这样,一类是市场化供应,一类就是准福利供应。

  我们现在政府出手这样一个调控,应该把这两个混在一起考虑。我认为现在打压主要目的就是希望商品房能够稳定一下,给一定时间能够去把准福利这块供应加上去,我觉得这块的供应是有一定压力的,而且需求巨大。

  我们也可以看到,最近高福利的国家因为高福利出现了国家的债务危机,关键是怎么把握好这个度,所以我觉得如果是未来能够再把保障性住房这块供应做上来的话,我相信政府对市场化需求的打压也应该相对会慎重一点,但还是需要有一段时间来看,最终要看保障房供应的效果,要看对商品房会有什么样的松动。

  任志强:陈总说3600万套保障房是增加供应,我个人觉得和市场没有关系。

  如果说要保障,保障是政府该担的责任,问题是政府不想担当责任,又把这3600万交给市场,希望市场、开发商提供保障房、廉租屋,我觉得是一个逻辑混乱的局面。

  打压的恰恰是市场上最不应该打压的,就是市场部分应该由市场来解决,保障的部分应该由政府负责。现在我们看到政府负责的部分政府没钱负责,就想推给市场让社会资金解决政府的问题,推卸责任。

  政府应该担的责任本来在98年住房制度改革的时候就应该有,但是那个时候忽略了,现在着急了,要还帐。

  我觉得核心的问题是中国要不要市场,要市场就得把市场部分按照市场的办法解决。第二是政府该不该保障,政府如果该保障,政府就得拿出应该拿出来的钱用于保障,而不是让市场分担政府应该尽的责任。

  现在我们恰恰是没把它分清楚,我们的保障、保障谁不清楚,按什么标准保障不清楚,保障是解决低收入家庭住房问题还是解决中等收入家庭住房问题?国际上保障是以租赁为主,不是产权转移变成发财,或者说让保障房具有投资性。

  我们现在是按照比例来说,廉租房1000套,公租房只占200万套,更多是用卖的办法,把产权转移了。

  一方面打压市场行为,一方面在制造和扩大通过廉租房、保障房形成的投资和投机行为,这恰恰是颠倒了,如果搁在一起永远算不清楚。

  我们住房私有化按照总理报告说已经达到87%多,要不要盖这么多保障房?为什么盖这么多?盖这么多给谁?一直都是值得疑惑的问题,或者更多是用保障房实行贪污腐败,变成少数人专用福利,这样市场永远不好,保障永远不到位,这可能是我们现在面临的最大问题。

  蔡洪平:2011年怪事多,全球的怪事非常多。5月14日,我们在一个酒店开会,IMF执行总裁卡恩出轨了,然后我们的动车也出轨了。

  我做这么多年投资银行,今年第一次发现内地房企没有上市的,但是有退市的。整个房地产市值在香港蒸发了将近2000多亿,全世界都看不懂今年的市场。

  我认为很大的问题不是要不要市场的问题,昨天晚上德国人法国人讨论危机的问题,奥巴马也说的是美国需求,恰恰中国打压的是房地产需求。

  反市场行为做得越多,后果越严重,对此我深深忧虑,新加坡也好、越南也好、马来西亚也好,我都去看过,我发现中国这样内需拼命压缩后,不要像汽车一样,不限购也没有人购了,这个时候中国往哪里走?我很担心。

  保障房应该建的,政府以前没有做好所以要补课,但商品房要限购、要打压,这完全是回到50年代,严重的大倒退。

  今天做的一切我们后人都将记得,这是什么历史?我们将创造一个非常不健康的历史,但非常了不起的是,中国房地产一直这么坚强。

  单伟豹:中央政府一直是矛盾的,一边说我们坚持市场经济,一边做出来的完全是干预市场经济。

  目的是什么?我今天不清楚,到底是压房价还是提房价,我也不清楚。现在压了一二线,三四线房价上去了,再压三四线,但既然是市场经济,任何不必要的干涉都是不对的。

  中央政府很清楚到底我们是走市场经济还是走计划经济。

  另外一个我还是不明白,为什么要打压房价?中国有87%的人有房子,房价升,他们会开心。就算只有一套房,也会觉得资产是升值的。

  到底有谁在说房价涨得太厉害了?如果统计数字正确的话,中国人87%是赞成房价上涨的,13%是反对的。为什么要附和这13%的人去打压房价?做过真实统计没有?

  学者有不同意见,媒体也有不同意见。当然媒体比较跟从反对的声音,我们有没有细细地去做一些真正的调研,到底普通人民对房价涨是反对还是喜欢?

  为什么打压房价,穷人买不起房子肯定是政府的责任,把富人的钱通过税收拿进来全部补贴到经济适用住房,那不是把贫富的差距拉近了?喜欢买3、5亿的房子的人可以去买,和政府有什么关系呢?反正不是政府给的钱。

  1000万房子,本来买不起的人就算减一半也还是买不起。全世界开发商里面,中国开发商最悲哀的就是被妖魔化,其实整个行业赚的钱并不多,整个行业是内部回报率大概12%、13%,非常正常。

  所以我觉得这种限制(限购)是一种无知,而且是一种哗众取宠的措施,而且在中长期来说绝对不会有效果。

  陈启宗:下次我想请朱会长跟樊教授评论一下刚才单总说的一句话,86%的人已经有房子了,为什么还想房价下去?先让易总、黄总先说。

  易小迪:从企业来说,不要低估保障房对我们市场的影响,因为保障房量大,如果真做完,大概半壁江山。第二,价格便宜,因为地不要钱的。这是政府手段,所以很多企业会受到非常大的冲击,如果政府有这个决心的话。

  陈风扬:刚才几位大佬都讲了,我总感觉大家认为房子投资需求是一个洪水猛兽、投资需求像一个老鼠过街一样,我就问投资有什么错?

  当住宅不许卖的时候,一线城市限购,就跑到二线、三线;当住宅限购的时候,写字楼、商铺价格上来了,其实企业成本不断在增加。限购最多只能有2、3年,但是在限购过程中,中央是不是找一个更好的办法?任何需求消费都是正常的,找不到一个好的办法,遏制这个需求,就是助长另外一种需求。

  朱中一:对这个问题我的心态也是矛盾的。对于行政性的东西,作为我内心来说,我主张用信贷税收经济政策来调整,尽量少用行政手段,但是在我们国家由于一些税收制度出台可能时间要长一点,行政制度可能时间快一点。

  为什么限购呢?我考虑有四个理由:住宅从本质上是住,买的太多空置在那里就是浪费;第二,我们国家人均土地资源还是少的。大家都想都买,土地资源从何而来?第三,房地产是一个不动产,是一个区域性的市场,比如说买奶粉,博鳌没有奶粉了,我可以马上从广州调来或者从内蒙调来,但是如果这个地方没有房子,那对不起,这里没有就没有,它是没有办法调剂,不像大宗商品可以流通;第四,房地产开发周期两三年,所以房地产市场绝对跟其他大宗商品市场是不一样的。

  限购是说房价上涨过快、房价过高、供应偏紧的地方限购,而且还有一句话,一定时期限购,不是说永久性限购。

  如果把这个严密分析,限购有一定道理。如果把短期调控政策跟中长期结合起来,那就更好了。通过税收信贷调剂,淡化行政色彩可能更容易接受,但是作为权宜之计,客观上解决问题,见效要快一点。

   纲:我是第二主持人,第一主持人已经问了一轮问题,我跟进一下。

  刚才各位已经把这个话题打开了,咱们再收缩一点,继续刚才陈启宗问的问题。我们都知道价格是由供求关系决定,控制了需求,但是供给没有跟上,价格还是不会稳。

  现在就是一个问题,先不讲别的,包括保障房的问题先不说,就说商品房市场,在中国的条件下,包括朱中一会长讲的土地有限的情况下,大家认为在商品房市场上怎么才能增加供给?现在有哪些制度或者哪些政策抑制了商品房的供给?包括政府的行政手段,包括了金融的市场缺陷,包括了各方面原因,有哪些限制,有哪些阻碍?

  咱们跳出来想,从一个市场发展角度,怎么才能增加供给,使我们商品房市场能够进一步发展,而价格趋于稳定。我们不说需求方的问题,需求方的问题说句实在话有一个巨大的问题,中国这些年发了这么多货币,大家手里有这么多钱,然后中国又有这么多人,土地又那么有限,需求就显得特别大。

  这几年我一直在博鳌论坛讲这个问题,中国很大问题是怎么制定政策,增加供给。我就非常想听听大家想法,怎么中国才能增加商品房市场供给?从企业的角度谈谈大家都有什么观点?

  陈风扬:刚才提到的这个问题,我在想从大城市土地供应量来说,目前是不够的,而且大城市周边卫星城发展力度不够。

  最大的问题是整个产业规划,包括交通设施改造这个交通过程没有很好跟上,所以尽管我们在大城市周边是有一些产业规划,也有一些卫星城,但是这些卫星城毕竟跟大城市中间的房价和地价差别是很大的。

  交通和配套设施也没有很好改善,所以人群的外迁,我想有很大障碍,我们如果把这个做好,其实城市发展范围、城市拓展空间还是很大的。

  易小迪:我觉得这个问题问的好,我曾经问过国土资源部的同学,土地老不够用,你多批一点指标,为什么老压着?他说土地批发数字远远大于现在市场上买到的数字,每年发展商买的地大概只有国土资源地卖的地一半,余下一半哪去了?

  发展商囤积4.5亿亩没有开发,这是正常的,买地不容易,要周转。还有人买地认为价值不高,要等一等,香港人都这么干的,这是商业行为。

  还有大部分地,十几亿亩哪去了?在地方政府手里,地价低了他们不卖。地卖多了,价格就下来了,他们不干。

  他们垄断土地财政、垄断土地价格,所以造成土地供不应求,其实土地远远是够的。

  每年土地指标要快于发展需要,所以国土资源部供地并不少,而且如果土地指标下去之后允许私下流通买卖,这样更加可以调整稀缺了。其实土地都在地方政府压着,等着涨了再卖,地价上涨的第一高兴人肯定是地方政府,不是开发商,开发商得到的是有限的,地方政府希望地价上去,房价带动地价上去,是第一受益人。

  单伟豹:我同意这个说法,城市周边卫星城建设几个大城市都没有做得很好,只有上海还可以。

  第二,在市区里面我们对容积率有限制,其实你到香港、东京、纽约,哪里有容积率限制?在地铁上盖,地铁上面的人一下去就可以坐车,非常环保。

  假如今天中国人口到了30亿,还坚持现在的容积率吗?当然有条件了,最好居住的舒服一点,没条件先把住的问题解决了,所以把容积率提高一倍,其实城市土地供应量就增加一倍。现在很多地方拆迁都把容积率提高一倍,已经可以做到,但是以前为什么不做?目前还是有空间去做的。

  蔡洪平:我想起中国的房地产市场一旦市场化后就会出现跟香港一样的情况,真正控制土地的是地方政府,土地放的多,就像当年香港的8万5政策。现在地方政府都知道土地不能放的太快,政策控制房地产,在城市经济管理来说也是对的,但是对老百姓不是好事。

  任志强:中央政府,包括樊纲和朱会长都说,中国土地资源紧张,我没看出来,我认为中国土地资源根本就不紧张。

  因为中央政府从来都不在乎土地资源问题,可以看看现在的政策,农民工进城要给保障性住房,这是不是中央提出来的?如果这样提出,就允许农民占两份住房,为什么允许农民占两份,却不允许城里人买两套房?这是浪费土地资源。

  原因是什么?第一,农村土地不能流转,农民没有办法把农村宅基地卖掉在城里买房。户籍制度和承包地制度让农民只能在农村留一套房,必须把农村土地卖掉,然后变成在城里实现买房子需求,那不就是很清楚吗?

  不是土地资源紧张,而是土地制度造成土地资源紧张。要不然用不着给农民解决城里住房。不管怎么样,在统计学上农民是有房户,不能叫做无房户,因为农民在农村有房。

  小布什在城里没有房,别看他当总统,除了白宫以外,他就回老布什那里去住,所以统计学上老布什、小布什都不叫无房户,因为农村有房子。不能说因为小布什在城里当总统,就要给他准备一套房子。哪有这个事?

  易小迪说的我也不同意,他说给城市的土地资源是够了,但是问题是中国城市是分家的,北京拿到指标不能用在上海,上海的指标不能用在河南,河南指标不能用在陕西,这样产生一个什么问题?当大量人口到北京,人口流出的城市土地指标富余,所以就把土地捏在政府手里;人都跑了,我就要少供应土地,要不然跌得一塌糊涂。

  而在北京拿的指标是固定指标,可是突然来了800万人,没有土地指标,地价就得高,价不高怎么办呢?北京2020年规划,中央政府只给了1800万人口指标,就是按照2020年1800万人口指标分配土地。可是我们2008年就已经1900万人,现在2670万人口,这就变成土地在全国指标是对的,但是具体地区,这个城市少,那个城市多。

  人口流出的城市指标都捏在政府手里,人口进入的城市,土地怎么用都不够,所以就违规。北京市国土局发布开发商有1万公顷,按容积率2算,最多盖多少?盖不了多少。我们一年十几亿平米,才多少?所以不要以为开发商闲着那些地有什么用。

  不从土地制度根本上解决问题,没戏;不从供求关系上解决问题也没戏。要解决土地制度,就要打开户口,公安部已经要求好几次,最先进行的是石家庄市,但现在没了下文。

  深圳现在流动人口和非人口流动比例已经是1:5,流动人口变成5了,但土地指标按照户籍人口给,这个就没法弄,这就是计划经济和市场经济之差,只要还有计划经济残余,不按市场经济走,你说土地资源紧张吗?

  一张口就要建3600万套保障房,不是紧张吗?紧张就少盖一点。商品房我们都盖不出这么多,保障房居然可以盖出,说明土地不紧张。

  保障性用房占的地多了,商品房用地不是更少?不可能让商品房供应增加,所以只能打压商品房购买者需求,要加大保障性住房需求,该买房子的人不能买,他就得要贪污腐败,这样就把商品房市场搅乱了。

  实际上我们可以看看历年六种用地里头,商品房用地才用了多少?非常非常少,少得可怜。但是GDP为主的情况下,土地一定会大量用于工业来提高城市GDP,没有一个城市愿意把商品房用地比工业用地用得多。

  北京市最近刚宣布增加20平方公里南部地区工业用地,为什么一年可以拿出20平方公里做工业?你要是把20平方公里都盖了商品房,商品房能紧张吗?怎么能工业比商品房多出好几倍?所以商品房紧张是政府搞的,土地一点都不紧张,土地根本不是资源矛盾的问题。谢谢!

  黄俊灿:我理解是需求是流动的,供应不流动,所以造成了不匹配。像任志强讲的农村人在城里想要房子,我觉得主要是这个房子不仅仅是房子本身要素以内的事,是房子周边配套,教育设施等等这些。

  如果把基础设施,城乡之间差距能够消除一些,也能够是缓和一些人口流动,也能够把欠发达地区土地供应出来。

  第二,限购政策如果可以的话,应该调一调,能不能调成限售,有钱就买,但是限制卖,或者重税,就不会投机。

  我估计今天参会很多人都被限购了,如果改成限售,你们都可以买房子,这样土地价格又可以上来一点,又可以供应新的,这也是一种方法。

  另外一个,在我们住宅开发这块,金融政策上也应该给予一些支持,比方说地产基金如果能够再鼓励一下,我们就可以把大家本来去消耗成品房需求的钱,就转成了产生新的商品房去制造供应,所以方法是很多的,关键是我们决策机制能不能让这些方法以比较合适的方法做一些纠正。

  朱中一:关于增加供给的问题,说实在的,从协会这个角度,我们给上面提见解的时候一定把供给作为一个非常重要的建议。其中怎么样增加土地的供给,也是一个重头戏。

  我们一直要把城市建设用地增加和农村建设用地减少挂钩,因为既然是城镇化,农民进城了,农村人少了,农村建的量少了,如果把农村建设用地减少,城市建设用地增加,特别把农民居住用地减少和城市居住用地增加一挂钩,这个地就活了,这是毫无疑问的,这是一个增加供给的办法。

  还有一个增加供给的办法,就是怎么样把新房市场、二手房市场、租赁市场作为一个通盘市场统一考虑,这个可能要通过一些税收制度来调剂,减少流转环节税收,增加持有环节税收,让房子活起来,增加供给的渠道还是很多的。

  关于土地的问题,说实在的,作为政府一个比较难的课题在考虑。你说国家土地资源不少,这句话可能也不对,因为我们国家跟其他国家有很大不一样,我们人均土地确实不多。

  第二,早期的市场经济国家,讲通俗一点,他们在完成工业化过程中,你说掠夺人家资源也好,其他资源也好,是通过这个渠道来完成。

  我们国家在研究城镇化问题,碰到一个最大问题,就是我们国家肯定要立足于自力更生,我们国家粮食肯定要立足于自力更生,这和城镇化问题其实关系很大的。我们国家城镇化大概到了70%应该差不多了,不能像发达国家到75%到80%,因为我们国家粮食基本靠自己解决,不能靠其他国家。如果中国粮食一出问题,就造成整个世界粮食动荡,那很危险,所以这个问题很复杂。

  黎明楷:我只很片面地回应问题,就是怎么增加供应。增加房屋供应也是两方面的,一方面是土地,一方面是开发商。

  因为土地是政府供应的,开发商在这个层面是需求方。政府增加土地也有很多方法,但是增加土地供应,也得开发商要买才能变成房产供应到市场。

  如果不让开发商赚钱,基本上开发商不买地,如果要增加供应也不现实,所以现在某程度不利于这个供应增加。

  陈启宗:我总结一下,任志强是很讲道理、很理性的,但是唯独有两个问题。

  第一,有时候他是鬼道理,我们大家都是普通人,所以鬼道理听上来是对的,但是到底真的行得通、对不对,我不敢说。

  第二,任志强真是非常理性,很喜欢听他说话,可惜的就是大部分的人有不理性的一面,而且往往人的感性、不理性往往会超越他的理性。在一个社会里,不可能每个人都像任总那么聪明、那么理性,感性的人比较冲动,感性的人比较会出声,甚至于闹事。

  刚才单伟豹说的86%人已经有房子,为什么要压下来呢?正是因为人不是理性的,社会也往往不理性。

  今天早上有一句话非常重要,就是民粹主义。这里有一个长线理性的政策问题,另外就是一个短线的,还有应付社会人群感性的一些政策的。

  朱会长说两边有点为难,有理性、有感性,所以这个实在是一个非常复杂的问题,但是我认为现在真的要控制民粹主义,给老百姓太多的期望,将来满足不了的时候,是很麻烦的一件事。

  不是所有人都像任志强那么的理性,不会成为社会太大的难处,但是感性的人就有这个可能性。

  还有,我们打击的到底是什么?房地产有三个方面,自住、投资、投机,我们是要对付哪一个?凡是有住房双轨制的地方,特别是中国,那些住在保障房里的人,都会有一个很强的意愿要去买商品房,因为商品房增值能力大很多。所以长远来说,总有一天,盖了保障房后,他们还是会往商品房挪移。

  在香港房子是可以惜售、可以不卖的,那是合法的,在内地就不合法。我认为出卖土地的时候,不止是在什么时期之内一定要盖,不盖就拿回来。同样也可以有一个法规,一定要在某一个时期卖,就算市场不好也要卖。

  我知道那不是市场行为,单是靠市场行为,我个人认为有时候需要附加一点行政手段,总的来说还是同意任志强说的,就是让市场尽它能尽的功能,但是偶尔因为人的非理性,需要一点行政手段,恐怕也是难免的。

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