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地产精英 博鳌论剑之一:失了火的行业
作者:     时间: 2011-08-17 13:01:48    来源: [ 观点地产网 ]

“我们的平台正在燃烧。”这不仅是行业的预言,学者们也警示中国经济正进入更不可测的未来。

  2011年8月17日,“下一个十年改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛正式开幕,本届论坛已经邀请到了朱中一、樊纲、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强等专家学者以及八百位企业精英参会。

  以下是2011博鳌房地产论坛的首场地产精英博鳌论剑现场实录

  嘉宾主持:

  著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生

  对话嘉宾:

  中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生

  著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生

  海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿先生

  瑞安建业有限公司行政总裁黄勤道先生

  深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松先生

  远洋地产控股有限公司副总裁周彤女士

  富力地产股份有限公司执行董事吕劲先生

对话现场

  巴曙松:谢谢主持人。听了一上午,我感觉到会议的议题和气氛和以前的每一次紧缩时期非常的类似,一种对政策的愤怒,对政策不理解市场的批评和对未来的迷茫感。我们房地产调控搞了十年,我们陈主任所在的部门部长曾经在财经上写过一篇文章,他中间有一句话:“经过我们十年摸索,终于掌握了一套行之有效的调控方法。”结果这句话就结束了,其实我最关心句号后面的内容。从上午听下来,似乎一直在打圈圈,后来我在想作为一个主持人总得找点积极的一面,应该表扬观点的博鳌论坛,至少它在不断进步。比如今天时间掌握的不错,无论多大的大牌,陈启宗先生、任志强先生一样的打断、一样的提醒。所以我们不管房地产调控有没有进步,我们办房地产论坛的水平在不断进步。

巴曙松

  现在按照原来要求是50分钟,我看有8位嘉宾,每个人差不多不到6分钟。给我们时间安排叫做对下一阶段房地产已经发展到了关键的时刻,如果没有突破,将受到更大的压力,未来更不确定。我想先给每位嘉宾两分钟,就是对这个主题点评一下,我们房地产为什么调控?是因为公众压力还是土地财政,还是因为金融担心房地产跟银行捆的太紧?好像每个都,每个都不是。所以下一个十年怎么打破这个怪圈,首先请我一直非常尊重的陈淮主任,我估计建设部部长的那篇文章就是他把关起草的。总结过去犯了很多错误,说片面注重哪一个方面、不注重哪一个方面,我们有请陈淮主任。

  陈淮:房地产研究好了,没有想到金融专家没有研究好,2011年币值稳定成为了第一调控任务。所以不管房地产今年要不要,升息、收紧货币成为影响房地产最重要的政策。

陈淮

  巴曙松:我们房地产业界为什么有那么多愤怒的房地产老板,就是跟我们的政策决策部门善于把问题往外推是有直接关系。金融部门不是这样,你比如说我最近在台湾一个会上批评了台湾,我说两岸三地这次应对金融危机在资本市场的表现,我就看到我们内地资本市场监管者在市场培育下、教育下,不断进步。香港再怎么市场跌,特首休假去了,香港是国际金融中心,只要你不违规,你玩你的,我玩我的。

  大陆已经跌的这么厉害,就出来讲一讲基本面不错,因为我们每次教育、批评,每次你救市你救的谁?你救市,我还在卖空,你不是让我不赚钱。而台湾现在都说救市好,你救的是谁?你看大量卖出的都是外资。非市场化,泛政治化,我狠狠把他们批判了一下。结果这个媒体在台湾不敢写文章,跑到香港媒体写文章,所以我要感谢香港的存在。我想说的是我们业界和决策者要建立一个良性互动,我们后面专家一定要狠狠抨击一下,要不然他还是会打排球的。

  卢铿:今天得感谢我们会议主持人和会议发起人,在非常严峻的时刻办了一个七彩斑斓的会议,如果说我们行业感觉的话,就用一个字:空前的“乱”。地方政府因为债台高筑,土地卖不出去,感觉到乱。开发商因为不让卖房子,存货太多,资金流出问题,也感觉乱。老百姓也不知道现在该买房子还是不买房子,感觉到乱。保障房,我觉得两个问题挺麻烦,一个是品质问题。还有一个问题是各大城市都解决不了的问题,保障房不知道往哪放,中国城市没有轨交网,要解决这个问题非常困难。从各个方面来看,用一个字归结的话,现在就是一个“乱”字。

卢铿

  巴曙松:孟总从长安街那个海出来我们商业这个海,非常熟悉,你来谈谈。

  孟晓苏:刚才说调控,这些年我们在房地产调控方面有比原来更明白的地方,比如完善住房供应体系。有比过去糊涂的地方,比如说延续限购令。这两个现象同时存在,人比过去聪明了还是更糊涂了,我都弄不清楚了。再一个谈到行业,人们应当注意到是我们这个行业正在发生新的变化,一批新的房地产企业正在进入,这就是根据不同阶段的不同的房屋建设任务所产生的企业,现在各地成立了一批保障房开发公司、土地投资公司、城市投资公司,这不就是当年的北京城建,他们也是20%获得80%贷款,他们为什么可以用协议方式取得租赁房土地?也是因为保障房。他们是以低利润为目的,主要目的是社会责任。如果把这些算进来,我就不能说我们这个行业目前还是在一个迅速壮大的行业。

孟晓苏

  巴曙松:调控政策变糊涂了还是变聪明了,我想变聪明了是跟我们业界反复训导有关系。变糊涂了,到底是真糊涂还是装糊涂,大家还可以讨。接下来陈总,我跟陈总在新浪微博都是活跃的发贴人,互为粉丝,他的阅读量非常大。我跟他还有一个非常大的共同爱好,就是两个人每天早上起来第一件事读香港信报,他每天把信报要点摘一下。他是在一线买卖双方的一个桥梁,应该两边的心态都能体会到。比如说从我们地产前面三位嘉宾有一位会说政策引导房地产回到一个适当的区间。两位说房地产下降。他在微博上房地产调控压力加大,主动迎接价格调整是赢得主动。我回应了,结果马上就有回应,地产商老在说房价不会跌,调控者希望房价回落,他是做中介的,他希望买卖活跃,管你涨还是跌,我们听他的看法。

  陈劲松:给大家汇报一下前线的情况,今年初我们有一个预测,最乐观的,中等看,持平看,最悲观的。当时我在中城联盟说了后,万科郁亮同志就说我们市场预测得太好了,万科没有这么预测。

陈劲松

  到了今天这个此时此刻,全国房地产售卖统计数据,非常好。按照我们正常统计,按照中央的统计来看,但是出现了很多怪现象,我管他叫中场休息阶段,交定不等于签约,签约不等于备案,备案不等于按揭,按揭不等于放款,市场限购、限贷、限价,在种种压力下,事实上目前中国房地产最大压力还不在开发商,事实上在我们的中介商。

  卖了很多楼,钱没有收到,我估计诸位都有感觉。在这种情况下,为什么有这么大量,万科增长80%,为什么?我觉得这是一个很好的市场,在市场完全叫停的时候还能出量,这是重要的价格弹性窗口期,就是只要价格合适,量是可以走出去的。这个窗口期,我有责任跟各位说,巴博说我们的责任是促进成交量增长,事实上刚才陈启宗先生说的特别有道理,现金流可能是我们今年下半年乃至明年上半年是极其重要的,我们没有量怎么办?市场依然存在,而且是价格弹性窗口。谢谢!

  巴曙松:我再追问一下陈总,有公司报告说明年一季度是当期的竣工量和当期销售量缺口最大时期,而且这个缺口又是供大于存,大于08年底,你有没有补充?

  陈劲松:目前看,从现在开始,今天建设部又出台了关于三线城市限购的五个原则,事实上本人认为根本不用出,市场进入了存货积压周期了,也就是说上半年如果三线城市还在上涨的话,下半年本身市场的积压就会带来价格调整,中央一定要给市场留一点时间,否则的话,阻碍三线城市的城市化进程,这是非常不好的。

  巴曙松:现在已经过了15分钟了,前面分别从政府一流政策研究人员、从地产商和地产专业服务机构,后面我们有请瑞安公司,他从建筑这个环节来看看目前大家讨论的这个问题,为什么说是关键时期?下一步应该怎么做?

  黄勤道:我的国语一定没有陈先生说的好,是一个港人。我们是瑞安集团一家比较小的上市公司,我希望跟大家分享一下过去几年在房地产在经济架构的改变。其实过去5-10年,港商每年接待很多省市招商的活动说来找房地产的投资。过去一两年出现很大的变化,其实这方面招商的活动,从房地产角度是逐渐减少。我最近也见了省的领导,他说假如以房地产商姿态见我,我基本上不想见你。在香港这样类型的房地产招商活动逐渐减少,现在增加的活动是什么样呢?是省市很多领导、很多招商团去到美国找科技创新的活动、找科技创新的公司,美国尤其是西岸他们去招商的活动时间多。我希望表达的是房地产行业在整个中国经济架构里面会逐渐调整。

黄勤道

  巴曙松:我也听到很多业界负责人这样的判断,说以前什么能能赚钱的房地产大发展时代已经接近尾声。我几个做房地产做得不错的说我手还拿着一些,等限购令取消,把购买力释放,我就准备战略性撤退了,你提的这个观点我也听到了,我有一些朋友也是这样操作的。接下来请我们远洋地产。

  周彤:今天来参加这个会我感到有一个变化,去年我来的时候我觉得我们同行、开发商这些朋友在一起的时候大家讨论宏观形势怎么样,宏观调控政策还会有什么新的政策出来。但是今年再来的时候,我发现开发商朋友谁都不谈这个问题了,大家都在问相互企业现在目前情况怎么样、销售怎么样、你们打算怎么办。

周彤

  我想这个变化其实就说明了问题,我也不用多说。现在我们开发商越来越务实、越来越理性,大家也不再去问为什么去调控,去年大家还在争论说温总理说是遏制房价上涨还是说让房价下降,其实大家已经不再关注这个问题了,大家不再关注为什么,大家关注的现在我们应该怎么办。我们各个房地产企业大家都没有闲着。谢谢!

  巴曙松:究竟是一种妥协还是一种对政策沟通的放弃呢,还是变得务实呢,我觉得应该打一个问号。如果做得对,执行就行了。如果做得不对,你还默许、鼓励,那你后来会获得更不愿意让你看到的结果。因为每个人在市场上,不能回避。

  周彤:谁也不能独善其身。

  巴曙松:所以你也提出另外一个好的角度,到底是不是变得务实了,打一个问号。最后一位,是我们富力地产的吕总。我08年曾经问过他为什么香港房地产股票跌的这么厉害,为什么香港筹资成本这么高。现在又得问类似问题,因为现在香港市场估值跟08年底估值PE差不多了,也就是8、9倍。怎么看这个问题?

  吕劲:今天大家各种话题都提到了。刚才老巴说上市公司市值跟它的真正价值。我们台下有一个公司最近私有化了,是香港的H股公司复地私有化了,干嘛私有化?因为把他私有化的这些资金觉得他们真实价值比他们股价要高得多,所以才私有化。

吕劲

  其实中国能够上市的公司,能够真正通过证监会、香港联交所审查通过的公司,都是一些非常优秀的公司。我们中国发展商都很厉害,对付各种各样政策的变化都能够很及时找到办法,不管是资金方面,限购方面等等。所以我个人觉得有这个全世界最快的城市化支撑,还有全世界最稳定的政体支撑,虽然土地政策、房产政策不断变,但是我们共产党执政不会变,不会明年变成民进党、不会明年变成共和党,只要没有这个大的政党执政方面的顾虑,也没有一些宗教极端分子搞一些事,令到大的方面有不稳定。

  我们发展商也好、经济学家也好,或者我们这个行业的服务商,包括观点地产,我们本身做个行业应该是一个非常好的行业,虽然不断面临压力,但是整体经商环境还是非常好,需要我们自己不断练内功。

  像恒隆陈老板他们过去主打在香港,现在香港好几家大的公司都把内地机会把握住了。作为我们内地发展商,大家也可以看到,全世界很多国家发展商都面临重大危机,但是我们排名前十名的发展商每年增长率都是很高。虽然面对各种各样不可预知的政策调整,但是不管怎么说,我们跟老百姓,跟政府,不管是中央政府还是地方政府,还是形成了一个多赢的局面。所以我说担心是担心,前景还是非常好。

  巴曙松:谢谢吕总一个规范的上市公司新闻发言人的措施,找不出什么毛病,我觉得个别部的发言人应该向你学习,不应该讲这些“不管你信不信,反正我信了”这些话。

  第一轮花了25分钟,我看观点已经很鲜明了。有踢皮球的,谁问他问题的,就把责任推给他的。也有对政府持建设性的,因为喜欢它,提批评意见。也有既表扬,又批评的。也有觉得市场在积极、提示、观察,作为一个中立专家角度提示的,还有从建设商的角度观察到政府现在的兴趣重点不再是建大楼了,因为楼已经建好,现在是请些高科技公司回来。还有的说我卖我的楼,你出你的政策。在座都是聪明人,不用点评了。

  第二轮我们讨论一个什么问题,二季度的时候,跟一个财经方面的主要领导座谈,我就说每次紧缩,天天盯着物价,操作的太频繁了。物价是一个滞后指标,弄不好就超调。我最近在人民日报呼吁要有前瞻性,防止超调。结果被领导批了一通,“曙松同志,我告诉你,不要老是批宏观调控,干扰宏观调控的实施,你看改革开放以来哪一次宏观调控不是成功的?”

  一语惊醒梦中人,哪一次不是把物价从高按住,每一次宏观调控都是成功的,我当时觉得这30年金融研究白做了。我说那我们要研究什么呢?他说你们要研究一下每次调控的代价多大,谁付这个代价?我就借用这个题目,因为这段时间被他说的很震惊,我想问一下如果现在的房地产调控按照目前的思路推下去,目前没有看到变化的迹象。

  你看到7月份政治局会议、总理会议很重要一条是要保持房地产调控力度不动摇,继续推下去。打个比方,坚持到明年年终,我们房地产行业谁会付出代价,谁付出的代价大?第二轮就提这个问题,首先排除金融业代价大,把这个问题排除后,请陈主任说第二代价大的是哪些?

  陈淮:咱们节约时间,我发现我们金融专家数学非常好,上来就算出来8个人每个人6分钟,但是我统计了一下过去时间里,他一个人讲的时间占了53%,这就是中国当前宏观调控的具体影响和特点。

  实际上在当前的中国2011年最稳定的最危险的是房价还是人民币价格,是人民币价格最不稳定、最不确定。什么叫通货膨胀?就是货币贬值。对房地产影响最大的政策是什么呢?升息。我们在国际竞争中最没有把握的就是人民币升值与否。现在金融专家把币值、货币的价格最不稳定的祸害嫁祸在房地产上,你说这样的主持人还能当下去吗?谢谢!

  巴曙松:现在大家不会得饿了吧?我非常感谢我们观点地产下午把我安排在陈主任后面演讲,反正我也是不会客气的。公然挑战主持人的地位,这也是反映了当前我们的房地产决策、政策研究人员的自负、自大这种影响,都是被你们惯的。你说我们证券金融调控,比如证券市场在证监会网页上要尊重市场,能让市场做的尽量交给市场,这就说明我们市场力量不够强大。请卢总。

  卢铿:我们的股市在2010年是全球表现最差的,巴博提醒我不是最差,倒数第三。今年到现在为止又下跌了10%,他刚才问谁承担了这个代价?

  大家说谁承担了代价。金融业收紧,是收紧了刚结婚的年轻人买房子的信贷,收紧了买第三、五套房的信贷,如果金融政策完善,我们根本不用限购。谢谢!

  巴曙松:听出来了,跟我一样,炒股亏钱了。炒股亏钱了你可以骂证监会,中国有两个部门非常不错,让全国人民出气,一个是足协,一个是证监会。我们足球、证券进步了,因为老百姓不断在骂。房地产像老任这样的人太少,顺的人太多,所以进步就小一点。卢总,刚才他们说你找到了一个万言书,按照目前这个情况推下去,谁会付出这个代价?

  卢铿:我的万言书几分钟根本讲不完,我下午发言会把万言书的标题,大概有150多个标题用半分钟时间解释一下,那是我是作为辽宁省政协常委给政协的提案当中提到的问题。

  我觉得中国面临的房地产局面和相关的经济产业的局面绝对不是一两个政策可以解决的问题,他肯定是许多政策集合才能解决问题。主持人要我讲这个问题,我留到下午讲。我从樊纲老师关注点民粹主义讲一讲,我觉得这个挺可怕的。现在西方被民粹主义困扰,其实中国民粹主义已经很严重了。比如周边居民要签字,80%居民要同意你建才能建,这样产生的结果就是直接把这块地的成本又拉高了。因为你必须平息大家的公愿,而且这些公愿当中有很多不合理。所以中国一定要关注民粹主义的滋生。

  巴曙松:我们期待卢总下午再系统阐述。请孟总。

  孟晓苏:巴所长问到宏观调控,什么是今年宏观调控主要目标呢?是控制物价的过快上涨,是CPI,CPI主要是什么呢?主要是猪肉。6.5%CPI里面猪肉就占了1.46%。所以谈到调控,咱们就不能不谈到猪肉。

  前一段看到猪肉价格上涨,我挺制着急,作为一个搞过房地产,同时又吃猪肉的人我写了一篇文章,贴在微博,我提出一个仿造楼市调控办法,限猪五条,第一,限购,户籍人口2斤,非户籍1斤。第二,约谈。约谈全国猪笼,实行一猪一价。第三,取消中间环节,今后生猪现卖。第四,动员全国人民骗购猪肉。第五,纳税证明到限猪办领取配额。结果这篇微博提出来后,马上有人骂——猪头猪脑猪政策。

  结果国务院很快出现了国五条,我又写了一条检讨,国务院国五条都是补贴消费、刺激生猪生产,还包括给老母猪上保险这样的鼓励政策,我却仿造调控楼市政策提出限购、约谈等等,真是猪头猪脑猪政策,哪个正确、哪个错误,我已恍然大悟。

  巴曙松:如果我在微博上我会回应你,严重侮辱八戒。

  孟晓苏:我没有说别人,我是说自己做错了。

  巴曙松:你怎么能把什么责任都推给它。有人说如果这么重视猪肉价格,动员大家养猪,调控目标马上达到了。经济形势好的时候,打房地产,形势不好的时候请大家吃饭。下面我们请陈总谈谈,谁代价大?你的数据最全面。

  陈劲松:不知道谁代价大,但是我知道得益最多。就是咱们论坛主办人陈诗涛,肯定她得益最多。代价怎么看?我分四个象限,中央、地方、消费者、开发商。目前是什么一种情况呢?目前是谁都不满意。没有一家满意的。我们想追求一个谁都满意,都不满意。就陈诗涛微笑,今天来了800个开发商,那是满意。中央、地方、消费者、开发商都不满意,我由此想到什么是和谐社会,四个象限全都满意,这个不可能,根本达不到。四个象限一个象限满意,这要出事。两个方向满意,目前没有。四个象限都不满意,就是中国的和谐社会。如果这样代价,我在前线,因为我支持陈淮主任观点,因为我们现在对首套住房、对首次改善住房利率优惠取消大幅提高,加上贷款门槛越来越高,加上首次成数的提高,我们认为可能老百姓损失最大。因为我们又是这么样的低息社会,所以说四个象限代价最高的可能还是老百姓。

  巴曙松:有两位嘉宾批评银行贷款利率高,我只好站在银行角度解释一下,因为总体贷款规模非常有限,银行同样像我们开发商一样,一方面资金成本大幅上升,你不要只看到吸收存款的存款利率,你到银行一线员工看,桌子底下明的暗的利率也大幅上升。实际上利差没有明显扩大,再加上贷款规模总控制,他肯定是保证风险小的大央企,或者付高价的民企,按揭不太重视。所以只能在现有范围内发放。7月份4900多亿大幅低于市场预期,也跟这个有关系。我想他一个紧缩政策下来,本来紧缩房地产,结果消费者受到很大冲击,这个政策效果也要评估。刚才黄总提了一个很重要的角度,接下来你再看一看,目前情况下谁负最多多代价?

  黄勤道:从开发商角度看,当然是现金流、融资成本高,未来半年是艰苦的。我们也做过一些特殊项目,最近我们预期未来几个月是机会越来越多,代价是一个层面。从机会的层面,过去几年房地产基金没有什么机会,未来几个月他们都在密切注意未来6-9个月中国房地产产生的变化、带来的机会。

  巴曙松:今天台上非常稳,一直对政策没有什么批评心的踏踏实实销售的两位房地产老总,远洋的和富力的,把最后5分钟留给你们两位,每个人两分半,就是按照目前调控政策坚定不移执行下去,按照你们角度观察,你们认为在众多相关主体里面谁负的代价最多,最后代价总体多大?

  周彤:我比较赞同陈总刚才的观点,如果从宏观角度来讲,在这个市场上任何一方实际上都要付出代价。并不是说有一方就可以不负代价。至于负多少代价,要到明年年终才能看到。第二,我们不能光付出代价,我们还要在代价当中看学到了什么。可能在业内从业人员或者在业内生存的企业必须要面对的,在这样的付出代价之后我们得到了什么、学到了什么,我想可能在这样的时候作为企业来讲更多的是想在这种情况下我们企业怎么样能够,我觉得现在很多企业大家也在做一些变化、做一些变革,有些是主动的,有些是被动的,可能那些主动的企业经过几年的变革,主动的变革可能就变成标杆,可能有一些被动的企业去被动的变革就能适应了形势的发展,还有一些企业不能变革,可能就会被这个市场所淘汰。我们现在也在尝试着怎么去适应这样一种形势去变革、去创新,包括我们的商业模式、产品,包括新技术的使用,实际上我们都做做一些尝试和探索,这是作为一个企业来讲要在这样的一个动荡年代里需要做的。

  巴曙松:最后一位发言人交给我们非常温文尔雅的富力地产的吕总。

  吕劲:作为一个发展商应该把心态放平衡了,过去年景好的时候,一年递增100%、一年递增30%都说少,放缓一点,不着急嘛,中国整个社会已经是全世界进步最快的社会,城市化最快,只要企业能做到安全,我们搭着这班车你想下来都下不来,只要别出事,大家要放宽心态,我们把自己调整好,跟着进步。

  巴曙松:改变自己能改变的,接受自己不能改变的,很务实。时间非常准,说50分钟就50分钟,尽管有些人对我发言多了不满,但是主持人确实有一些特权。像有些人坐在某些位置就能说。我昨天等飞机的时候给陈诗涛女士发了一个短信,因为她的标题是十年,我说现在这个社会人都是高节奏、短平快的,都是投机浮躁心比较强,做一个事有十年了不起。所以为什么专家都来参加,就是对这个肯定。我昨天有一个缎子,有一个地方你愿意生活十年,在现在这个社会就是你的故乡。每年到博鳌来,博鳌在我们讨论上,它就是我们的故乡。第二,有些人你愿意跟他高高兴兴相处十年,在现在这个浮躁的时代,就是你的亲人。十年,现在离婚率很高的,十年根本到不了。第三,如果有一个事业、有一个行业你愿意在行业里做十年,他就是你的事业,是你的爱好、兴趣主要的依托之所在。我想在座的各位,未来十年可能还在这个行业,过去十年、未来十年就是大家的事业,大家的喜怒哀乐在里面,我想今天这个讨论也是对我们在过去十年的一个总结,大家的事业取得了辉煌,也是对大家未来十年的展望,谢谢各位嘉宾积极展望。

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