最后的稻草 商业地产泡沫暗涌
作者: 曹萍     时间: 2011-07-15 03:26:40    来源: [ 观点地产网 ]

在本身没有任何金融产品来支撑,同时面临国家对房地产行业银根的不断紧缩的政策背景下,商用地产非常危险,一旦有了泡沫,这个泡沫是无法消灭。

  观点地产网 曹萍 7月14日,易城中国副总裁柳费国在广州出席媒体发布会上指出,房地产市场发展到去年第一季度末发出一个重要的信号:在住宅受打压的同时,商用地产的地价交易量和交易价格第一次同比、环比大幅上涨,是历史上前所未有的。

  黄金时期

  大量的投资资金涌入商业地产已是一个不争的事实,商业地产的发展潜力正在不断地被挖掘。

  商业地产的发展已进入黄金时期。有研究分析指出,2010年至2020年是商业地产的黄金十年。

  柳费国指出,过去二十年因为房改,住宅进入一个春天,但没有一个房地产公司真正通过商用地产的开发和经营带来持久的效益。

  但从2010年开始,北京、上海、广州、深圳、天津五大城市商用地产售价的增长、租金的增长及空置率的降低同步发生,这证明市场格局在发生变化,而不是某一个区域、某一个楼盘发生变化。这是历史上,也是二十年来我们没有看到的现象。

  目前情况来看,商业地产项目开始遍地开花。相关数据显示,仅就城市综合体而言,截止到2010年年末,一二三线城市的数量达到125个,总规模达4900万平方米,未来将会达到129个、6200万平方米。也就意味着,到2013年,会有1.1亿多平方米的城市综合体面市。

  在分布上,城市综合体未来的主流不再是一线城市,50%将分布在二线城市,然后是一线城市,其他的都在三线乃至四线城市,也就是说,商用地产将全面铺开。

  柳费国预计,未来二十年,随着城市化进程由土地的城市化发展到人和产业的城市化阶段,商用地产的发展将迎来一个新的机遇。

  然而,在商业地产迅猛发展的靓丽外壳之下,潜藏着各种泡沫暗涌。

  暗藏泡沫

  无可否认的是,这一轮房地产市场的调控确实给商业地产带来更多的机遇。

  无论是主动还是被动,不少房企乃至资金确实开始纷纷参与商业地产的建设当中,而持有的比例并不少,基本涉及金额在300亿到600亿之间。

  这同时亦衍生出一个问题:未来这些持有型物业的资金如何解决?

  柳费国指出,商业地产并不是一个简单的开发,它需要运营的能力,需要争夺商家资源。其中最重要的一点是,商用地产对资金的特殊需求。

  “今天日本有那么多成功的城市综合体,是因为当年日本的利息只有1.7,在这个利息下企业可以长期持有物业,而且贷款年限非常长。但是今天中国的利息要高出很多,在这种情况下,那几家喊着要几百亿做持有商用地产的,我很担忧。”柳费国忧心忡忡。

  柳费国称,投资商用地产已经成为行业的共识,但在本身没有任何金融产品来支撑,同时面临国家对房地产行业银根的不断紧缩的政策背景下,商用地产非常危险,一旦有了泡沫,这个泡沫是无法消灭的。

  “就像现在的海口,如果1993年的烂尾楼今天还存在,一定是一个商用土地。因为它是一个商用的,盖出来没用就是没用。”

  产业地产

  尽管如此,还是有变通的路数:往产业化地产发展。

  以万达为例,随着银根的收紧,万达也开始逐渐摆脱对REITs的依赖,更多地寻求民间信托融资。

  按照它最新的计划,今年内要新建18个万达广场,到2012年全国万达广场将超过70个,五星级酒店将开业40个以上,今年万达的营业额更有望突破1000亿元。

  支撑万达如此疯狂扩张的资金,主要来自信托产品。仅在上半年,万达就发行10只信托产品。另据公开资料显示,截至目前,万达今年已有10只信托产品成立或正在推介、募集。

  然而,关于房地产信托被收紧疑惑叫停的传言不断流出。有消息就指出,房地产信托已经在7月1日全面叫停,万达的融资渠道正在收窄。

  但这不代表万达从此“断粮”。随着万达广场在全国的快速复制落成,万科也在不断地完善自身的产业链,通过其它的产业来扶植商用项目的发展,如分拆影院上市等,实现由商用地产向产业地产的转变。

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