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观点一周评述:王石再发泡沫论 2011楼市难测
作者: 本刊编辑部     时间: 2010-12-19 23:55:16    来源: [ 观点地产网 ]

王石一如去年般发出泡沫警示:“如果抑制不住,我非常担心,一旦泡沫破裂,日本的昨天就是中国的今天。”

  本刊编辑部 在这个时候回望2010年的房地产市场,或许可以窥见未来一年甚至是更久远的蛛丝马迹,也已经有很多人在这么样做。

  但这样一个市场是如此之大、所涉也是如此之广,以至于并不能简单地凭借一些现象就进行判断,否则即使是声名赫赫于外,也会招致质疑。

  万科董事长王石应该是对此深有体会。自从闹出“拐点论”,特别是“捐款门”事件之后,这几年来王石并未如其承诺般管住自己嘴巴。

  去年底,在调控初现端倪的市场上,地王依然层出不穷、房价持续高涨,王石在那个时候抛出了“泡沫论”,直称中国房产市场产生资产泡沫是必然的,而这个泡沫总是会破的。当然,万科已经提前做好准备。

  王石当时表示,目前二三线城市还没有泡沫,但如果一旦泡沫蔓延开来,中国便会出现像日本的泡沫经济时代。

  如今时间过去刚刚好一年,王石又一次没有“管住”自己的嘴巴。在12月16日,即将于明年1月出海游学的王石再次对媒体表示,房价上涨幅度能控制在合理范围内,就是成功的。言外之意即是,明年房价若能保持一个合理涨幅已属不易,调控已经取得不错的效果。

  王石还认为,一线城市的房价已令普通民众难以承受,需要继续对投资投机购房进行抑制。最后,王石一如去年般发出泡沫警示:“如果抑制不住,我非常担心,一旦泡沫破裂,日本的昨天就是中国的今天。”

  相对于要出海游学三年的事情,王石此番言论受到的关注并不如去年首次提出来时那么广泛。很多人都相信,当前中国房地产市场的某些区域泡沫化确实已经比较严重,而市场也在用自己的方式告诉人们,泡沫到底是什么。

  在一线城市中,广州被认为是房价最为理性和泡沫最小的。社科院12月上旬公布的《住房绿皮书》中,对35个大中城市的住宅价格泡沫进行统计,统计显示一线城市中泡沫最严重的是北京,泡沫成分占实际价格比例将近50%,广州则属于“存在一定的泡沫”,泡沫成分占实际价格比例不到30%。

  但就在过去的一周,广州先是拍出白云新城3宗楼面地价接近两万及超过两万的住宅用地;而后在广州国土局公布的房地产市场分析报告显示,珠江新城猎德街房价冲破5万元/平米,天河、越秀、荔湾、海珠四区的房价也都已经超过两万。有评论人士对此认为,广州的房价只是没有那么不合理而已,也就是“九十步笑百步”。

  另一方面,被认为是一线城市中泡沫最严重的北京,在上周已正式铺开预售资金监管的措施,首先签约纳入监管的万科长阳半岛及绿地花都苑。这两个楼盘的表现则是——万科长阳半岛800套房被7000人抢购,当日售罄;绿地花都苑推出700多套房源,当日认购量70%。

  两个楼盘的表现当然不能证明北京房价的泡沫有多严重,但所谓见微知著,一线城市为高房价的重灾区却是不争的事实。

  实际上,在王石去年的观点中,二三线城市是没有泡沫的,房价存在巨大的上升空间,但今年王石并未有再提起这回事。

  那么一个曾经被多次提出的问题再次浮现:房地产市场的泡沫是否已经蔓延开来,从一线城市传导至二三线城市?

  这个问题我们未有明显的证据可以给出答案,但在上述社科院的《住房绿皮书》中,有7个城市(福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄)泡沫成分占实际价格比例在50%以上,超过了所有的一线城市。这7个城市一般被认为是二线城市。

  也难怪王石连续两年担忧“日本的昨天就是中国的今天”,但更根本的问题是中国房地产市场的问题已经不在市场本身,而是整个经济体都存在隐患。

  半年之前就有经济学家指出,中国房地产市场的问题比金融危机之前美国、英国住房市场的问题根本得多、也大得多,这不只是一个泡沫的问题。

  在通胀和热钱等的阴影下,央行行长仍在摆弄着他的“池子”,不过这个“池子”最终揭开谜底时却让人们都大惑不解。

  虽然12月20日起将第六次上调存款准备金率50个基点,但是“加息”这个现成而且最基本、最有效的工具却迟迟不能出世。当加息已经成为央行手中烫手山芋一般的工具的时候,我们指望以外汇储备作为“池子”对冲热钱、解决流动性的问题,是否显得太过于乐观?

  再回到房地产市场上来说,如果整个宏观经济及货币流动性现状不能有根本性的改善,也许不难预见2011年及以后的楼市依然会如今年一样,欲调不能、混乱而且茫然。

 

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