十月销售再创新高 恒大500亿在望
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-11-09 02:43:04    来源: [ 观点地产网 ]

10月销售持续上涨主要得益于公司调整产品结构,采取随行就市的销售策略,对价格进行了适当微调。

  观点地产网 梁嘉欣 恰逢上市一周年,加上撇清12亿的赔偿债务,在11月8日召开的10月业绩发布会上,恒大地产董事长兼主席许家印显得心情相当不错。

  即使遇上今年的二次宏观调控,市场再次转向低迷,恒大10月销售依然保持增长的态势,继9月之后,再度录得单月50亿元以上的销售额。

  销售简报显示,10月恒大实现销售额55.6亿元,环比增长8.9%,同比增长达984.5%,这是恒大今年以来单月最高成交纪录。

  此外,恒大10月实现的销售面积为89.2万平方米,环比增长12.1%,同比增长950.5%。合约销售均价每平方米6231元,同比增长3.2%。

  期间,恒大新开盘四个项目,分别为淮安恒大名都、长春恒大绿洲、辽阳恒大绿洲、宜昌恒大绿洲,全月合计销售额合计12亿元。

  恒大表示,10月销售持续上涨主要得益于公司调整产品结构,采取随行就市的销售策略,对价格进行了适当微调。

  500亿在望

  值得注意的是,截止10月末,恒大就提前完成400亿的全年销售目标。

  数据显示,恒大今年累计已实现销售额411.6亿元,完成全年400亿元合约销售目标的102.9%,相比2009年同期的236亿元,增长74.4%。这让恒大成为首家提前并超额完成上调后全年销售目标的房企。

  在2009年全年业绩发布会上,恒大宣布今年销售目标为360亿元。今年7月,恒大宣布上调全年销售目标至400亿元,比2009年录得的合约销售总额增长约30%,高于预定的20%。

  按照目前的销售速度,恒大有望在今年实现500亿元的全年销售额。

  许家印亦表示,三月份开始,恒大每月的销售基本上是环比增长。现在离年末还有两个月的时间,年底还将有10多个新项目推出,按照目前的销售水平,预计今年能实现500亿元的收入。

  许家印透露:“根据今年的情况,明年我们的计划和目标都肯定会有所提升,大概在今年的销售额基础上提升20~30%,我相信恒大一定会超额完成任务。”

  三线布局

  许家印在当天的业绩发布会上曾如此感慨:“上市之后一年中,也是中国房地产宏观调控政策出台最多最严厉的一年。在这一年中,我们的体会是恒大的很多地方都赢在战略。”

  许家印口中的“赢在战略”,主要是指三线城市的提前布局。

  实际上,恒大销售快速增长,很大程度上来自于二三线城市项目的贡献。而从今年3月开始,恒大就开始加大三线城市的投入。

  恒大10月新开盘的四个项目当中,其中三个是位于非省会城市的三线城市项目。10月全月合约销售额占比较高的地区也属于武汉、沈阳、长春、长沙、成都等二三线城市。

  与此同时,恒大10月新进入的长春、淮安、宜昌、辽阳4个城市均是二三线城市。

  恒大透露,截止10月底,恒大在售项目达52个,分布在25个主要城市。

  “确切来说,前几年恒大主要进入二线城市。”许家印指出,随着大批房企涌进二线城市,恒大转向三线城市发展,并不意味着二线城市呈现饱和,“因为需求量还是很大的。”

  许氏称,选择进入三线城市主要从商机的角度考虑,希望能站在一个制高点上抓住更多更好的地。“我们全面进入三线城市以后才知道,290个三线城市,好多都没有房地产企业进入。”

  “我们进入三线城市后选地的原则跟二线城市不同。二线城市的位置是离市中心10-15公里,三线城市则要求离市中心在3-4公里。项目规模方面,二线城市一个项目要求100万平方米左右,三线城市则控制在50-80万平方米。相对而言,三线城市是价格洼地和土地成本的洼地。” 许家印坦言。

  许家印表示,为有效控制成本,降低调控形成的市场风险,未来将谨慎介入一线城市的项目,继续扩张二、三城市布局。

  随行就市

  今年以来,恒大在营销策略上的举动显得尤为突出。4月新政调控出台后,恒大以“八五折优惠”成为降价的先驱。而在9月二次调控袭来之时,恒大再次启动“全国促销”。

  11月5日,恒大推出“全国联销10亿大优惠活动”,参与联销活动的恒大地产旗下楼盘共计60个,分布在广州、重庆、成都、武汉等全国22座城市。

  许家印把这一系列的促销举动归结为“恒大对市场反应比较敏感”。

  至于促销优惠将持续到何时,许家印没有正面回应,仅表示“不管市场发生什么情况,公司都会随行就市。”

  许家印表示,恒大旗下的项目产品品质好,价位合理,“这是老百姓最受欢迎的根本”。此外,恒大在二三线城市所拿的土地多数位于城乡布局,且是升值潜力较大的区域,土地成本较低。

  许氏称,房地产市场无论如何变化,刚性需求始终存在,加上高品质、低成本以及强大的成本控制能力,“在市场的竞争中,我们还是很有把握。”

  而恒大副主席兼行政总裁夏海钧亦表示,除了优惠促销,今年恒大先后于1月及4月两次在资本市场融资13.5亿美元,“这些超前的战略使公司应对了今年以来两次的房地产调控。”

  许家印另称,目前公司现金流充足,公司发展较为稳健,短期内不会有融资的计划。

  性价比的矛盾

  长期以来,恒大一直号称“土储王”。根据中期业绩报告,上半年恒大新增土地储备2221万平方米,总土地储备达7238万平方米。

  然而该名“土储王”却陷入规模与项目数量的矛盾。

  许家印表示,按照目前恒大的品质,产品价格应比现有售价高,但由于规模数量、项目数量的要求,总目标设定后,项目数量过少就会影响到销售的价格。

  许家印指出,所以公司积极增加土地储备以解决该矛盾,计划在年底前完全可以解决这个问题。许氏透露,接下来恒大仍会继续增加土储。

  “我们主要从数量上考虑这个计划,比如说我们有要达到130到150个项目这样一个目标。如果说去年27个项目卖303亿,平均一个项目就卖11个亿,但今年只卖了9个亿。如果我的一个项目卖到7个亿的时候,我相信我们的产品会有一个更加合理的性价比。”许家印称。

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