奥园的“包袱” 三宗烂尾楼首开清仓
作者: 见习编辑曹萍     时间: 2010-11-01 03:21:50    来源: [ 观点地产网 ]

首开集团在实现由北京城开集团和北京天鸿集团合并后,就开始了对集团资源的整合和处理因历史原因而产生的一些“烂尾”项目。

  观点地产网 见习编辑曹萍 被奥园称为“销量很好”的长安8号项目势头有点低落了,这个因地段绝佳,当初由首开转手,而最终奥园接手的被业内人士视为“香饽饽”的项目这次出现了退房。

  据媒体报道,据北京房地产交易网的信息显示,从10月13日到24日,奥园长安8号共出现了10条退房信息,退房率为3.77%。这10套被退的都是长安8号南区的公寓,总建筑面积为3501.06平方米。

  显然“第三套房停贷”、“一个家庭限新购一套住房”的新政的确打到了一些投资客的头上。而长安8号的高端豪宅定位也似乎也恰逢不利的政策调控。

  三宗烂尾楼

  据资料查证,奥园长安8号项目最初名为“耀辉国际城”,2004年天鸿宝业通过收购62%股权成为大股东,与北京王府世纪发展有限公司共同开发。

  后来随着天鸿宝业与城开集团合并为首开集团,整个项目也因之归属首开集团。后来因为无意于做豪宅,首开又于2008年将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。而最终世纪协润将项目转手奥园。

  但不可否认,首开之所以转让长安8号项目,其实与该项目历史产权复杂,长期烂尾也不无关系,奥园接手后,为盘活该项目也付出颇巨。

  细细考察,其实这并不是首开唯一的一次转让和交易手中的“烂尾”项目。

  2008年9月25日,首开集团全资子公司北京城市开发集团有限责任公司(简称“城开集团”)以9亿元人民币将长期未开发和动工的复兴门项目转让给金融街控股股份有限公司。

  复兴门项目位于北京西城区复兴门内西长安街南侧,项目用地面积为19,799.3平方米,规划建筑面积约160,000平方米,其中地上建筑面积约100,000平方米。

  2010年10月25日,首开集团又在北京产权交易所挂牌以1.94亿元出让北京京城置业房地产开发经营有限公司(简称“京城置业”)100%股权及13459.34万元债权。

  据悉,金汇中心项目占了京城置业主要资产总额的98.78%。该项目位于北京市丰台区方庄芳群园。于1993年开始建设,1999年开始正式销售,目前已建成封顶,但已烂尾17年,截至目前仍处于停建状态。其开发成本为17158.34万元。另外,这座作为商服用地的项目产权只有40年,也就是说该项目现在只有23年的产权。

  根据相关数据显示,受“金汇中心”的拖累,京城置业连年亏损,截至2010年8月31日,京城置业的账面净资产仅剩3703.9万元,而总负债高达13685.78万元。

  对于该项目,京城置业副总经理郑宁解释说,“金汇中心”是北京第一个可以外销的商品房项目。但由于规划意见书与已建成楼座不符,无法办理竣工验收而烂尾。

  首开清仓转身

  其实首开集团在实现由北京城开集团和北京天鸿集团合并后,就开始了对集团资源的整合和处理因历史原因而产生的一些“烂尾”项目。

  对于首开这次出让北京金汇中心一事,就有业内人士称“所有转让的项目一定有他难言的问题,这样还不如卖掉干净。”他具体分析,“这种转让的项目一定是存在问题的,也许牵扯资产管理的问题,也许牵扯土地方的问题,也许是和项目合作方的问题”。

  首开的出让行为“只是想把有历史问题的资产做个一次性了断,不再在历史问题上纠缠,再重新集中精力做更好的项目”。

  而谈到此项目转让的前景时,有业内人士表示,“只要能正常交易那前景就是乐观的,前提是不发生新的纠纷。”

  而另一接受访问的分析师则表示,这也是首开整合资源、加速资金周转的策略。首开的重组效果近两年来非常明显,因此它需要更多的资金参与更多的项目。

  对于首开的一系列出让“烂尾楼”项目的举措,有业内人士如是分析,“把有问题的、不良资产、负资产处理掉,回笼资金,去服从公司的战略,有利于去全国各地再扩展,新的项目把产权搞得很清晰,有利于企业的战略发展,有利于企业的成长。”

  其实,首开转让复兴门项目与金融街时,首开内部人士亦有类似表示:“我们并不擅长商务地产,但复兴门项目是首开股份成立前由北京城开拿下的,由于涉及资金较大,我们一直没有动工。现在普遍资金紧张,我们只能选择自己风险较大的项目割掉。”

  目前在合并重组后,首开集团旗下还有很多子公司,为了便于管理和公司的进一步成长,“其后期继续出让其他类似项目的可能性非常大”,分析人士如是说。

  据首开第三季度业绩报显示,其第三季度实现净利润1.86亿元,同比增幅高达126.33%。

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