观点网 >

头条 >

华南 >

土地 >

正文

前三季净利涨逾三倍 世茂股份加速筹资开发

河北强化石家庄、唐山中心城市地位 构建环首都城市群

浙江广厦三季度业绩亏损3313万

前鸿荣源地王入市 广州今日迎拍地大战

佛山奥特莱斯项目推迟至明年9月开业

常振明：中信地产与中信泰富整合将成必然

“海南农垦改制之后，已经单向宣布2010年年初一段时间内旗下各农场所签的土地协议无效，这部分协议大部分都是农垦旗下农场与开发商签订的土地开发协议”。

　　观点网 武瑾莹 年初以来，因海南暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目使然，整个海南寸土寸金。但彼时通过与海南农垦旗下农场签订协议获得土地的开发商现在或许不敢这么想了。

　　或将失效的土地协议

　　10月18日上午，标志着海南农垦彻底政企分开，向建立现代企业制度迈出标志性一步的海南省农垦集团有限公司正式挂牌成立。随后的20日，海南省召开全省农垦改革土地资源划分土地变更登记工作动员会,对海南省农垦总局、海南省农垦集团进行土地资源重新划分。

　　作为土地资源划分的一部分，海南省农垦总局和农垦集团已批准的合作开发项目、各产业集团公司及各农场投资公司已签订投资开发协议或达成意向的、共33.0839万亩的土地，将被划入农垦集团下属的24家农场投资公司。

　　然而，根据知情人士向观点新媒体透露，在这被划入24家农场投资公司的约33万亩土地中，并不包括今年在国际旅游岛大热之后与很多内地房企所签订的协议土地。“海南农垦改制之后，已经单向宣布2010年年初一段时间内旗下各农场所签的土地协议无效，这部分协议大部分都是农垦旗下农场与开发商签订的土地开发协议”。

　　该知情人士称，包括万科、合生创展、深宝安等全国性的房地产企业在今年年初海南暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目期间，都与海南农垦旗下各农场有过接触，希望可以通过农场的途径获得海南的土地项目。

　　特殊的土地协议模式

　　一位曾在农垦工作过的海南地产人士向观点新媒体介绍，按照此前比较正规的途径，投资者要想获取一块农垦土地，首先要与土地所属的农场洽谈，如果同时有两家以上合作开发意向企业，农场将按照总局产业政策要求，参照招拍挂的方式来比较合作开发方案，并将择优选出的方案报总公司投资管理部，由投资管理部组织有关部门评审后报总局会议核准。

　　“但其实，海南农垦的每个农场过去都有自己的开发公司用以吸引投资。以前农场还会卖土地给开发商，后来不卖了，以1000元/亩的价格寻租。大多数农场按照‘农场出地，开发商出资金’的方式进行运作，项目开发完成之后，农场与合作开发商以实物方式分成，基本比例为三七开。”

　　这种土地协议模式的核心在于，海南农垦的土地出让、开发，只需上报海南农垦总局批准，而无需再上报给省国土及住建等相关部门。

　　海南省住房与城乡建设厅改革与发展处处长史贵友也曾指出海南农垦这种特殊的土地出让方式，“因为农垦的土地是各时期的国有划拨土地，各农场就是土地的产权代表人，农垦总局按照省政府赋予的职责扮演资产管理者的角色，对农场上报的土地开发项目履行内部核准职能。”

　　虽然经农垦总局核准的项目并不多，但是农垦旗下各农场私下流转土地或大面积违规出租土地的现象并不少见。尤其是国际旅游岛上升为国家战略后，海南农垦的土地也随之升值，今年1月中旬至3月的海南省“封地”期间，私自流转土地的现象达到顶峰。

　　随着海南农垦的改制和海南农垦的单方面“撕毁协议”，此前房企与一些农场谈下来的一切土地都或将成为泡影，因为按照海南农垦的最新土地资源划分办法，该些土地协议均不被海南农垦所承认。

　　方式变革带来利益渴求

　　海南农垦之所以不承认2010年年初一段时间内旗下各农场所签署的土地协议，深层次的原因在于海南即将面临的土地出让方式的变革。

　　在今年国务院下发的关于国际旅游岛的文件之中，所提及的土地并不包含农垦手中的土地，因此，在整个海南岛的发展规划中，若没有农垦方面的协调，很多土地将无法出让，尤其是一些大块土地，往往牵涉到农垦本身的产权。

　　“最有可能改变土地用途与性质，用作地产、酒店等开发的，就是此次划入农垦集团公司下属的投资公司的土地，面积大约有几十万亩。此部分土地主要分布在东部、南部农场，如高速公路附近、海口、三亚、琼海周边，及有温泉等旅游开发价值的地区。在海南买地，如果没有农垦的支持，基本是买不到大型地块的”，上述海南地产界人士表示。

　　这被认为是促使海南农垦改制的直接原因，“通过改制，海南接手了原属于中央的海南农垦管理权，这样就实现了全省一盘棋的操作”。

　　接下来的问题是，如果农垦的管理权重新回归到海南，那么其旗下土地的土地出让模式显然也将面临变革。

　　按照海南业内目前的猜想，这种变革的方向是走招拍挂市场，“农垦的土地大多为国有划拨用地，要进行房地产开发，一定要通过海南国土局扭转土地属性，然后再有海南国土局统一出让。”

　　但根据2008年7月9日，国务院批复的《关于推进海南农垦管理体制改革的意见》中海南省政府与农垦总局的议定，农垦将用5年的时间完成改制及过渡，作为条件，在过渡期内，海南农垦旗下的农场进行土地出让，地方政府将把40%的土地出让金全额返还给农场。

　　这一条议定并未过期，这似乎可以解释，今年年初以来部分海南农场为了获取这40%的卖地收入，而加快卖地步伐的又一个原因。

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。