雅居乐南拓:462轮竞拍后南京策略盘点
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-11-01 01:45:36    来源: [ 观点地产网 ]

当年雅居乐急于进入南京市场,不惜高价拿地无可厚非。然而在调控力度日益凌厉的市况下,仍如此大手笔拿地显然是不理性的表现。

  观点地产网 梁嘉欣 10月29日,雅居乐经过462轮激战,以57.35亿元连夺南京江北浦口区七里河西侧两住宅地块,并两度刷新地王记录,成为当天的大赢家。

  462轮竞拍

  即使是调控骤至之下,南京的土地市场也不乏精彩。当天的土地拍卖会上,尤其是雅居乐与世纪金源的“拉锯表演”,为竞拍增色不少。

  当天南京国土局共推出4宗地块,包括三幅江北浦口区七里河西侧住宅地块,及一幅位于建邺区河西大街的商住用地,首先进入拍卖程序的是G40江浦长江隧道口迎宾大道地块。

  据悉,当天参加拍卖共有18家房企,其中11家房企就参与了G40地块的竞拍,其激烈程度可想而知。然而谁也没有想到的是,该地块的竞拍竟长达110分钟。

  竞拍从14点40分开始,起拍价为3.3亿元,主持人宣布加价开始后,多家开发商便开始轮番报价,不消半小时,地价就飙至10亿元,此时竞价已经持续了100多轮,然而这还开始而已。

  在第213轮万科放弃竞争后,混战的场面终于结束,接着上演的是世纪金源和雅居乐的对战。

  拉锯战还在持续,现场“小状况”亦开始频现:进行直播的媒体开始担心摄像机电池不够,焦急地给总部打电话;开发商用光了擦竞价牌的橡皮擦;主持人接连四次叫错竞价牌上的数字……

  最终,这场拉锯战在16点30分结束。经过350轮竞价,该地块由雅居乐以21.05亿摘得,溢价率高达538%,楼面价7411元/㎡,成为江北新地王。

  而350轮的加价轮数,更是刷新该市土地出让纪录。南京雅居乐相关负责人向观点地产新媒体透露,这主要是加价幅度太低所致,当时竞价阶梯仅为500万元。

  这只是上半场。随后,G41板块亦开始进入拍卖程序,起拍价5.4亿元,这又是雅居乐与世纪金源的一场厮杀。吸取了G40的“教训”,开发商在出让中明显加大了加价幅度。

  当地块价格升至10亿元时,某开发商8亿元的加价不仅震惊全场,还创造了南京土地出让的又一历史记录。随后8000万元、1亿元的加价明显增多。

  经过113轮车轮战后,雅居乐再次以36.3亿元战胜世纪金源竞得该地块,溢价572%,刷新刚刚诞生的新地王纪录。楼面地价高达7813元/平米,已经赶上了上周末刚开盘的浦口江佑铂庭的房价。

  雅居乐表示,拟将该地块发展成为江景豪宅区,主要针对南京市本地市场。有内部人士透露,未来该地块的房价将卖到25000元/平方米左右。

  知情人士指出,雅居乐所竞得的浦口地块位于南京唯一的长江隧道旁边,附近是南京生态保护区老山,“项目未来发展出来后不是望江就是望山”,距离市区仅10分钟的车程,地理位置非常优越。

  该名人士指出,浦口地块的楼面地价还不到8000元/平方米,加上成本大概是1.5万元/平方米左右,预计未来老山片区将会发展成为高端豪宅区,因此雅居乐2.5万元/平方米的销售价格还是有可能的。

  至此,雅居乐今年已在南京拿下三个“地王”。今年2月9日,雅居乐以10.05亿夺得南京江宁九龙湖板块,单位地价8814元/㎡,楼面地价4407元/㎡,成为江宁新地王。

  南京策略

  犹如2006年首次闯南京时一样,雅居乐再次在调控的“节骨眼”上高价创造“地王”。

  有业内人士指出,当年雅居乐急于进入南京市场,不惜高价拿地无可厚非。然而在调控力度日益凌厉的市况下,仍如此大手笔拿地显然是不理性的表现。

  随着中央调控的收紧以及限购令的出台,南京楼市在国庆之后开始有所滑落,近日,银监会再出重拳,将首套房贷款7折最低利率优惠上调至8.5折。

  对于雅居乐拟进军的豪宅市场,在限购令出台之后,也频频出现“零成交”。进入10月,南京豪宅单日销售超过10套的现象基本绝迹。

  有业内人士指出,限购令的出台让部分单价高,面积大的偏豪宅项目面临巨大的销售压力。在此处境下,雅居乐浦口地块未来的发展前景十分堪忧。

  雅居乐南京相关人士指出,政策是从整个市场的长期健康发展来考虑的,不针对某家开发公司,南京的“宁五条”只是暂时的。南京楼市仍具备非常大的发展前景。

  有知情人士亦指出,由于该项目仍需一两年去打造,未来的销售情况仍有待观察。

  事实上,2006年雅居乐拿下秦淮区地王时也曾饱受市场质疑。

  2006年4月,雅居乐以14.95亿元拿下南京秦淮区北方光电地块,这是一个“地王”,雅居乐决定在这里建豪宅。

  当时有业内人士指出,该地块成本楼面价在8000元/平方米以上,但当时该区域周边楼价仅5000~6000元/平方米,并以中端客户为主,并不适合做高端楼盘。

  2008年,雅居乐在南京的首个豪宅项目——南京雅居乐花园项目在这块地王上诞生,开盘的毛坯房均价就达11000~14000元/平方米,如此“高叫价”,让雅居乐在当地显得鹤立鸡群。

  然而,随后的热销显得当初业界的担忧多虑。南京雅居乐花园项目自开售以来连续两年半夺得南京市楼盘销售金额冠军,目前洋房销售均价约每平方米20000元。

  据了解,南京雅居乐花园项目共推2600套房源,至今已达到清盘阶段,仅存4、50套在售,去化率达95%。

  雅居乐显然对后市并不担忧,“中海凤凰熙岸10月30日开盘去化量也达八成。”

  有业内人士指出,南京作为雅居乐在江苏的重点战略城市,如此重金购地是出于对该区域未来发展的考虑,希望能储备多些土地。

  “这是一种需要,如果有这样的一种需求,即使成本再高也不会有太多的计较。”业内人士表示。雅居乐也表示,此次购地可进一步补充集团位于该地区的土地储备,确保持续性发展。

  据了解,计及今次投得的地块在内,雅居乐在南京的项目已达到4个,总建筑面积达约139.53万平方米。目前江宁地块已经进入报规划阶段,预计今年年底动工。

  事实上,目前雅居乐在南京的在售项目仅南京雅居乐花园一个,且进入收官阶段,其余三个项目仍在前期规划阶段,雅居乐相关人士透露,集团在南京的销售不会停止,不过销售的时间还没确定,未来会有计划推盘。

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